近期熱播的電視連續(xù)劇《安家》，向人們展示了房產(chǎn)中介這一行業(yè)的風(fēng)采和內(nèi)幕，尤其是塑造了店長房似錦這一形象，她以精明、干練和智慧的風(fēng)范，成為了房介行業(yè)的典型代表。
而在北宋的都城汴京，房舍租賃與二手房銷售業(yè)務(wù)同樣很興旺，像房似錦一樣的房產(chǎn)中介也是數(shù)不勝數(shù)，但在那時他們被稱為田宅牙人。
田宅牙人享受官府傭金
正因為汴京的房屋中介業(yè)發(fā)達(dá)，所以田宅牙人在溝通田宅買賣需求的同時，往往也會有一些人借助官方賦予的權(quán)力，勾結(jié)強者，欺行霸市，上下其手，種種違法亂紀(jì)的欺詐行為時有發(fā)生，不僅擾亂了房產(chǎn)市場，也阻礙了田宅的正常流通。為此，宋廷加強了對“房似錦”們的監(jiān)管力度，讓他們在享受權(quán)利的同時，又履行好自己的義務(wù)，使房屋租賃業(yè)健康發(fā)展。
在汴京房屋的租賃和銷售，買賣形式多樣，手續(xù)很是復(fù)雜，所以在每一樁田宅的交易中，需要田宅牙人來幫助操作。因為他們具有溝通田宅交易信息、提供居間中介服務(wù)、執(zhí)行政府信用擔(dān)保公正功能、監(jiān)督田宅賦稅、加強交易的規(guī)范性的職能，從而成為促進(jìn)田宅流通的一支令人矚目的職業(yè)群體力量。
為了加強對田宅牙人的管理，宋廷針對交易牙人制定了《牙保法》，把包括田宅牙人在內(nèi)的所有牙人都納入官府的控制之下。宋廷規(guī)定：經(jīng)官府登記批準(zhǔn)，并發(fā)給類似營業(yè)執(zhí)照的“身牌”后，才能從事牙人的活動。據(jù)記載，宋政府發(fā)給田宅牙人的“身牌”，是一種木質(zhì)牌子,作為田宅牙人進(jìn)入市場的行業(yè)執(zhí)照。頒發(fā)“身牌”的目的，不僅在于管理牙人，還在于要通過牙人監(jiān)督商人,從而把官府的控制能力延伸到各個市場和各種物業(yè)交換過程中去。
正因為宋代將一部分田宅牙人納入官府的直接控制之下，所以也要替他們著想，官府所收取的稅收中，有一項牙契錢，這實際上就是官府為田宅牙人收取的報酬。關(guān)于“牙契錢”的征收比例，后來南宋俞文豹在其《吹劍錄外集》中說：“牙契錢者，民間買田宅即投印契書。嘉佑末，每千錢輸四十；宣和末，陳亨伯經(jīng)制增為六十；紹興初，孟富文總制又增為一百。”從牙契錢的征收比例來看，這個比例是不斷變化的，一般為田宅價的4%、6%、10%。根據(jù)前朝慣例，宋代對其管轄的田宅牙人發(fā)放的傭金，為田宅成交額的10%以內(nèi)，在當(dāng)時應(yīng)該屬于相當(dāng)豐厚的收入。
產(chǎn)權(quán)交易前的調(diào)查
宋廷為了防止田宅牙人“違法交易，及不印契、不離業(yè)、不割稅，以至重疊交易，詞訟連年不決”狀況的發(fā)生，對其在田宅交易中的權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行了全面的法律管控，這就是所謂有權(quán)利就有義務(wù)。
宋廷規(guī)定：田宅的買賣必須通過牙人的居間中介才為國家所認(rèn)可，這等于授給了田宅牙人特權(quán)。在田宅買賣中，賣家必須提供“鬮書砧基”，即“人戶交易，當(dāng)先憑牙家，索取龜書砧基，指出丘段圍號�！薄棒b書”是記錄分家時各當(dāng)事人所分得具體田產(chǎn)及其座落方位的文書，經(jīng)過官府蓋印確認(rèn)的，被稱為“印鬮”。砧基即砧基簿，上面標(biāo)有田地的四至、數(shù)量、形狀等，因圖形像魚鱗，俗稱魚鱗圖，是經(jīng)戶主與官府共同確認(rèn)的用來編造地冊及稅額的一種底簿。
有了“鬮書砧基”，田宅牙人就需要根據(jù)鬮書、砧基簿的記載，來確認(rèn)田宅交易的合法性，以防止“一物兩當(dāng)”的重疊交易行為。田宅牙人必須進(jìn)行調(diào)查，他們一般向見證人了解有無界至爭端和重復(fù)典賣情況。因為田宅重復(fù)交易而造成他人損失的，田宅牙人必須承擔(dān)賠償責(zé)任，還要被判刑，所以他們不敢馬虎。對此，《宋刑統(tǒng)·戶婚律·典賣指當(dāng)論競物業(yè)門》明文規(guī)定：“有將物業(yè)重疊倚當(dāng)?shù)滟u者，本人、牙人、鄰人并契上署名人，各計所欺入己錢數(shù)，并準(zhǔn)盜論。不受錢減三等，仍征錢還被欺主人，如業(yè)主填納罄盡不足者，勒同署契牙保、鄰人等，共同填賠，其物業(yè)歸初倚當(dāng)之主�！边@里的規(guī)定就是為了避免業(yè)主一房兩賣。除了防止重疊交易外，田宅牙人還必須“次問其所親，有無應(yīng)分人出外未回，及在卑幼未經(jīng)分析。”這是防止在業(yè)主親人之間遺漏田宅的所有權(quán)人，造成交易后的糾紛。
除此之外，宅田牙人還必須對寡婦卑幼的土地產(chǎn)權(quán)真實性盡到法律義務(wù)，否則造成損失的要負(fù)法律責(zé)任�！端涡探y(tǒng)》卷十三《戶婚律·典賣指當(dāng)論競物業(yè)門》規(guī)定：“如是卑幼骨肉蒙昧尊長，專擅典賣、質(zhì)舉、倚當(dāng)，或偽署尊長姓名，專擅買賣，其卑幼及牙保引致人等，并當(dāng)重斷，錢、業(yè)各還兩主�！边@就是說，宋代法律規(guī)定特別注重保護(hù)寡婦卑幼的合法田產(chǎn)的權(quán)益。在田宅交易之前，田宅牙人必須進(jìn)行上述程序的調(diào)查與核實，才能確保田宅交易符合法律規(guī)定，避免爭議和糾紛的發(fā)生，對此宋人稱為：“得產(chǎn)有堪合，典賣有牙契�！�
訂立契約中的告知
宋代田宅交易中要訂立契約，田宅牙人還要把握好知情權(quán)的告知義務(wù)。這一階段，田宅牙人首先通知業(yè)主的親戚四鄰，因為在當(dāng)時的社會，宗族關(guān)系對土地交易的影響還是很大的，而且有專門的法律規(guī)定�！端涡探y(tǒng)·戶婚律·典賣指當(dāng)論競物業(yè)門》就規(guī)定：“應(yīng)典賣、倚當(dāng)物業(yè)，先問房親；房親不要，次問四鄰；四鄰不要，他人并得交易。房親著價不盡，亦任就得價高處交易。”就是說，在價錢同等的條件下，業(yè)主宗族中本房的親戚擁有購置田宅的優(yōu)先權(quán)，其次是業(yè)主的四鄰。所以，田宅牙人對于每一樁田宅交易，在其訂立契約階段，要通知這些人參加，以最后敲定田宅的買主和價格。
同時，為了避免因民間契約文書格式與內(nèi)容的不完備而引起的糾紛，所以對田宅交易也有了相關(guān)的規(guī)定，這也是田宅牙人所必須遵循的交易原則。宋太宗太平興國八年（983年），國子監(jiān)丞知開封府司錄參軍事趙孚上言：“莊宅多有爭訴，皆由衷私妄寫文契，說界至則全無丈尺，昧鄰里則不使聞知，欺罔肆行，獄訟增益。請下兩京及諸道州府商稅院，集莊宅行人，眾定割移典賣文契各一本，立為榜樣�！壁w孚的奏表是說，在當(dāng)時出現(xiàn)了因為文書格式不當(dāng)造成的房產(chǎn)交易糾紛有增多的趨勢，需要引起朝廷的注意。他建議官府制定統(tǒng)一的文書契約文本，便于“莊宅行人”即田宅牙人們在辦理房產(chǎn)交易時使用，以減少此類事件的發(fā)生。對于這個奏表，宋太宗深以為然，便批準(zhǔn)在全國推廣使用。
到了崇寧三年（1104年），宋徽宗“敕諸縣……印賣田宅契書，并從官司印賣�！彼位兆诤苈斆�，把控田產(chǎn)交易的稅收源頭，在于契約文本的控制，也就相當(dāng)于統(tǒng)一稅票。這個敕令規(guī)定，買賣契約用紙，必須使用由官府統(tǒng)一印賣的官版契紙。為切實推行官板契紙，政和六年（1116年）四月又詔：“人戶典賣田宅，議定價值，限三日先次請買定貼，出外書填，本縣上簿拘催，限三日買正契。”就是說，田宅買賣雙方議定價錢后，要先到官府買定貼，經(jīng)縣上審查后，再買正契謄抄。官版契約文書被稱為正契，而民間自行書寫的契約被稱為“草契”、“小契”或“白契紙”，而這樣的契約不能聞官納稅，就是容易漏稅。
在這項管理上，田宅牙人發(fā)揮了重要作用。在田宅交易時，他們必須監(jiān)督交易雙方使用官版契約文書，一方面規(guī)范了牙契文書，另一方面保證了契稅的征收。
賦稅過割中的監(jiān)督
田宅契約訂立完畢后，田宅牙人只是完成了中介的義務(wù)，他們還必須監(jiān)督雙方到官府完成田宅賦稅過割的最后一道手續(xù)，就是把田宅買賣交割契約呈交官府納稅蓋印，稱為“投稅印契”。據(jù)宋徐松的《宋會要輯稿》載，宋徽宗政和元年（1111年）戶部規(guī)定：“欲諸以田宅契投稅者，即時當(dāng)官注籍給憑由，付錢主，限三日勘會。業(yè)主、鄰人、牙保、寫契人書字圓備無交加，以所典賣頃畝、田色、間架勘驗原素稅租、免役錢，紐定應(yīng)割稅租分?jǐn)?shù)，令均平取推，收狀人案。當(dāng)日于部內(nèi)對注開放�！边@里的記載表明，官府要在田宅交易的契約上加蓋印信，同時另給買主憑證，以保障交易的合法性。同時，原業(yè)主應(yīng)繳納的賦稅數(shù)額、免役錢等要過割給新的業(yè)主去承擔(dān)，并且要在官方賦稅文書上作過戶變更登記。顯然，田宅牙人在田宅交易中負(fù)有不可推卸的監(jiān)管責(zé)任。
另外，宋廷曾制定了一種被稱為“手把歷”的表格、登錄簿發(fā)給田宅牙人，讓他們擔(dān)負(fù)起登記與匯報田宅交易資料的職責(zé)，從而督促買賣雙方及時抽稅印契，避免偷稅漏稅。如果交易雙方有規(guī)避契稅的行為，田宅牙人還有義務(wù)向官府陳首告發(fā)。據(jù)元馬端臨《文獻(xiàn)通考·征榷考》載，宋孝宗乾道七年，戶部發(fā)文規(guī)定：“每交易一十貫，納正稅錢一貫，除六百七十五文充經(jīng)、總制錢外，三百二十五文存留，一半充州用，余一半入總制錢賬，如敢隱漏，依上供錢法。人戶違限不納，或於契內(nèi)減落價貫，規(guī)免稅錢，許牙人并出產(chǎn)戶陳首，將物業(yè)半給賞，半沒官。”從這個規(guī)定可以看出，當(dāng)時的賦稅比例不低，造成一些業(yè)主千方百計偷稅漏稅，就在所難免，所以官府就需要參與者田宅牙人的監(jiān)管。
由于宋廷重視對“房似錦”們加強管理，不僅保證了田宅交易的正常秩序，而且很好地堵塞了此中的各種漏洞，使因此帶來的國家稅收損失大大減少。顯然，宋代的房屋中介對當(dāng)時的經(jīng)濟社會發(fā)展，起到了一定的積極作用，塑造了這個行業(yè)鮮明的歷史形象。
（作者單位：山東省棗莊市臺兒莊電視臺）