相對(duì)于其他企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整是一個(gè)更為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要平衡多方利益，包括購(gòu)房人、建筑工程的承包人、抵押權(quán)人、高利貸主、職工、政府、普通債權(quán)人、債務(wù)人等。只有大家思想一致，行動(dòng)一致，重整方案才能順利進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作任重而道遠(yuǎn)！
本文就房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整案件的可行性及必要性、以及達(dá)到法院受理前需開(kāi)展的前期準(zhǔn)備工作，包括房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整的一些難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行探討，總結(jié)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作之經(jīng)驗(yàn)以供大家借鑒。
一、房地產(chǎn)企業(yè)重整的可行性及必要性
1.符合《企業(yè)破產(chǎn)法》第二條的規(guī)定
《企業(yè)破產(chǎn)法》第二條1和第七十條2規(guī)定，債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，且資產(chǎn)不足以?xún)斶�全部債務(wù)的，或者有明顯喪失清償能力可能的,債務(wù)人、債權(quán)人或者符合法定條件的出資人可以向法院申請(qǐng)依照《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定對(duì)債務(wù)人進(jìn)行重整。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)已經(jīng)為負(fù)，或者銀行或其他債權(quán)人已經(jīng)將房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資產(chǎn)予以查封或保全，房地產(chǎn)企業(yè)雖仍有資產(chǎn)，但沒(méi)有資金繼續(xù)開(kāi)發(fā)，明顯喪失清償能力的，則該房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到可依法進(jìn)行重整的條件。
2.具有重整價(jià)值
滿足上述第1點(diǎn)所述的法定重整條件后，還要看房地產(chǎn)企業(yè)是否具有重整價(jià)值。重整價(jià)值的判斷更多是一個(gè)商業(yè)判斷和市場(chǎng)考量，如果通過(guò)重整適當(dāng)消減房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上，通過(guò)投入一定資金能恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和盈利能力，房地產(chǎn)企業(yè)能死而復(fù)生的，則房地產(chǎn)企業(yè)具有重整價(jià)值。反之，則無(wú)重整價(jià)值。
3.有利于妥善安置職工
在重整程序中能否妥善安置職工，也是重整是否具有可行性的重要考量因素之一，法院在受理時(shí)也肯定會(huì)考慮該問(wèn)題。重整工作中將保護(hù)職工權(quán)益、維護(hù)職工穩(wěn)定放在首位，職工債權(quán)將嚴(yán)格依法予以?xún)?yōu)先清償。同時(shí)，重整期間將嚴(yán)格遵守相關(guān)法律規(guī)定，凡涉及職工重大切身利益的事項(xiàng)，事先向全體職工進(jìn)行公示，并按照法規(guī)、政策的要求，召開(kāi)職工大會(huì)或職工代表大會(huì)對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行表決，充分做到公開(kāi)、公平、公正。
4.最大限度保障債權(quán)人利益
一般而言，因房地產(chǎn)企業(yè)在土地出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的過(guò)程中，其資金來(lái)源中銀行貸款都占到很高的比例，房地產(chǎn)企業(yè)往往都將土地和在建工程抵押給銀行作為擔(dān)保。如果直接實(shí)施破產(chǎn)清算，普通債權(quán)人的清償率極低。同時(shí)，對(duì)于未完工的在建工程，在破產(chǎn)清算過(guò)程中處理價(jià)值也將受到很大的貶損。但如果能通過(guò)破產(chǎn)重整，則在建工程能夠得以完工，同時(shí)，債務(wù)人所欠政府的稅款及相關(guān)的規(guī)費(fèi)等，也有可能申請(qǐng)減免，則債權(quán)人（包括購(gòu)房人）的利益將得到更好地保護(hù)。
從技術(shù)操作層面而言，要抵押權(quán)人解除抵押登記和購(gòu)房人解除房產(chǎn)的預(yù)售網(wǎng)簽登記手續(xù)，都只能在執(zhí)行重整計(jì)劃中當(dāng)事各方才可能同意。如果不進(jìn)入重整，任何一方對(duì)其他方可能都無(wú)法完全信任，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的死結(jié)就無(wú)法徹底解開(kāi)。
5.化解社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨大量購(gòu)房人（小業(yè)主）和高利貸出借人的維穩(wěn)問(wèn)題。大量的購(gòu)房人因付房款后拿不到房子，大量的高利貸的出借人因出借款項(xiàng)給房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的法定代表人或?qū)嶋H控制人無(wú)法收回借款，都可能造成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。
通過(guò)重整程序內(nèi)的債務(wù)清償安排，包括工程款、待安置職工、金融機(jī)構(gòu)及高利貸出借人在內(nèi)的各類(lèi)債權(quán)人均將在司法程序內(nèi)依法獲得公平清償，從而徹底化解因延期清償債務(wù)而誘發(fā)的社會(huì)問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)重整受理前的工作
1.向政府提交重整可行性報(bào)告
在房地產(chǎn)企業(yè)重整過(guò)程中，得到政府的支持是必不可少的條件。因在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及大量與政府部門(mén)的溝通工作，同時(shí)，如前所述的，房地產(chǎn)企業(yè)重整也涉及社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題，因此，提前與政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，取得政府部門(mén)的支持，尤其是土地規(guī)劃部門(mén)、建委、不動(dòng)產(chǎn)交易部門(mén)的支持，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)的重整實(shí)施以及法院對(duì)重整案件的受理。
2.與投資人溝通，引入投資人
一般而言，由于債務(wù)人或者管理人應(yīng)當(dāng)自法院裁定債務(wù)人重整之日起六個(gè)月內(nèi)，同時(shí)向法院和債權(quán)人會(huì)議提交重整計(jì)劃草案。由于重整過(guò)程中涉及主體很多，各方利益也不同，因此，要在六個(gè)月內(nèi)提交重整計(jì)劃草案，完成招募潛在投資人或資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人，配合潛在投資人或資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盡職調(diào)查，聽(tīng)取潛在投資人或資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人對(duì)重整計(jì)劃意見(jiàn)，確定重整參與人（獲取投資人或資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人承諾），擬定并提交重整計(jì)劃草案，這并不是一件容易達(dá)成的事情。因此，非常有必要在法院受理重整前提前與投資人就重整投資計(jì)劃進(jìn)行充分溝通。
3.準(zhǔn)備法院受理重整需要的相關(guān)文件和資料
根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋的要求，準(zhǔn)備房地產(chǎn)企業(yè)自行申請(qǐng)重整的相關(guān)文件和資料，除申請(qǐng)書(shū)外，還需要向法院提交財(cái)產(chǎn)狀況說(shuō)明、債務(wù)清冊(cè)、債權(quán)清冊(cè)、有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告(包括審計(jì)報(bào)告)、職工安置預(yù)案以及職工工資的支付和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用的繳納情況等相關(guān)文件。如果是債權(quán)人申請(qǐng)，則需提交證明其為債務(wù)人的債權(quán)人的文件。
4.報(bào)請(qǐng)有管轄權(quán)的法院依法裁定受理重整申請(qǐng)
在申請(qǐng)債務(wù)人企業(yè)重整后，需積極與有管轄權(quán)法院進(jìn)行溝通，以促使法院裁定受理重整申請(qǐng)。
5.促使政府成立清算組
《企業(yè)破產(chǎn)法》第二十四條規(guī)定，管理人可以由有關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)的人員組成的清算組或者依法設(shè)立的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、破產(chǎn)清算事務(wù)所等社會(huì)中介機(jī)構(gòu)擔(dān)任�！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第十三條規(guī)定，法院裁定受理破產(chǎn)申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)指定管理人。結(jié)合該兩條的規(guī)定，如果政府可先期成立由政府相關(guān)部門(mén)牽頭、律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與的清算組。在法院受理重整申請(qǐng)后，可依法直接指定重整清算組擔(dān)任重整管理人。
三、房地產(chǎn)企業(yè)重整中部分難點(diǎn)問(wèn)題
1.高利貸維穩(wěn)
高利貸維穩(wěn)問(wèn)題在房地產(chǎn)企業(yè)重整中是一個(gè)非�，F(xiàn)實(shí)的熱點(diǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金除向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款外，其他大量運(yùn)營(yíng)資金會(huì)通過(guò)民間借貸，甚至高利貸的方式取得。相較于金融機(jī)構(gòu)的借款而言，高利貸的出借人往往都是自然人，出借人數(shù)眾多，且一般不會(huì)享有抵押權(quán)。因此，因高利貸而產(chǎn)生的債權(quán)在房地產(chǎn)企業(yè)重整中屬于普通債權(quán)。鑒于高利貸的出借人的出借款項(xiàng)一般系其自有資金，而作為普通債權(quán)的清償率較低，因此，高利貸出借人在房地產(chǎn)企業(yè)重整過(guò)程中是一大不穩(wěn)定因素。
高利貸維穩(wěn)和購(gòu)房人的維穩(wěn)、職工的維穩(wěn)不同。如下面第2點(diǎn)所述，購(gòu)房人有相關(guān)的法律規(guī)定予以保護(hù)，而職工一般所涉及的金額不大。高利貸所涉及的金額，動(dòng)輒幾十萬(wàn)元，乃至幾百萬(wàn)元，因此，在作為普通債權(quán)清償率非常低的情形下，非常容易導(dǎo)致不穩(wěn)定。因而，對(duì)高利貸維穩(wěn)必須特別重視并積極溝通。
2.購(gòu)房人利益保護(hù)
購(gòu)房人特指已經(jīng)支付全部或者大部分房款，但尚未取得房屋所有權(quán)的購(gòu)房者。依據(jù)最高人民法院發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋?zhuān)?002］16號(hào)）第二條的規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。即承包人不得對(duì)購(gòu)房人已經(jīng)支付全部或者大部分房款的商品房行使工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。所以，在破產(chǎn)重整中，購(gòu)房人的利益優(yōu)先保護(hù)。
3.債權(quán)分類(lèi)
一般而言，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中，重整計(jì)劃對(duì)債權(quán)的分類(lèi)可做如下考慮：（一）優(yōu)先債權(quán)組：優(yōu)先債權(quán)包括購(gòu)房人的購(gòu)房款債權(quán)、建筑工程款債權(quán)以及有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)，優(yōu)先債權(quán)就已預(yù)售房屋和擔(dān)保財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。（二）職工債權(quán)組。（三）稅款債權(quán)組。（四）普通債權(quán)組。
4.關(guān)聯(lián)企業(yè)的重整安排
一家房地產(chǎn)企業(yè)重整，受影響的肯定不止這一家公司，很可能涉及幾家甚至幾十家關(guān)聯(lián)企業(yè)。因此，在一個(gè)系列的關(guān)聯(lián)公司中，怎樣取舍進(jìn)入重整的企業(yè)，以及企業(yè)進(jìn)入重整的時(shí)間先后，是一門(mén)技術(shù)活兒。根據(jù)關(guān)聯(lián)企業(yè)的資產(chǎn)及負(fù)債情況，確定重整的公司范圍時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)篩選資產(chǎn)質(zhì)量較好、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件成熟、持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和盈利水平較強(qiáng)、負(fù)債集中的優(yōu)先推動(dòng)進(jìn)入重整程序，以便于在短時(shí)間內(nèi)最為有效地整體承接和盤(pán)活關(guān)聯(lián)企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，并一攬子化解整體的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上，再篩選一批土地儲(chǔ)備充足，且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件成熟的項(xiàng)目公司啟動(dòng)重整程序。
此外，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三條規(guī)定，破產(chǎn)案件由債務(wù)人住所地人民法院管轄，因此，在關(guān)聯(lián)企業(yè)重整案件中，還需進(jìn)一步協(xié)調(diào)法院管轄。在此情形下，最好的辦法是能集中管轄，但目前就此并未有相關(guān)的法律規(guī)定。因而，根據(jù)關(guān)聯(lián)企業(yè)的具體情況，可能涉及協(xié)調(diào)有管轄權(quán)的高級(jí)法院乃至最高級(jí)法院指定法院管轄的問(wèn)題。
5.后續(xù)建房
既然是破產(chǎn)重整，如果重整成功的話，房地產(chǎn)企業(yè)就不會(huì)被法院宣告破產(chǎn)進(jìn)行清算，這樣房地產(chǎn)企業(yè)才可以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，尚未完工的房屋可以繼續(xù)建設(shè)，購(gòu)房人還有希望拿到房子，這一點(diǎn)正是重整的意義之所在！下面的案例就是典型的通過(guò)重整，后續(xù)建房取得成功的案例。
無(wú)錫“金桂尚苑”兩年前因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致該樓盤(pán)成為“爛尾樓”，2014年10月15日，江蘇省無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院裁定受理了債權(quán)人要求無(wú)錫嘉寶置業(yè)有限公司破產(chǎn)重整的申請(qǐng)，并于次日指定無(wú)錫嘉寶置業(yè)有限公司清算組擔(dān)任管理人。自此，無(wú)錫嘉寶置業(yè)有限公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序。2015年9月22日，該法院作出裁定，依法批準(zhǔn)了無(wú)錫嘉寶置業(yè)有限公司的重整計(jì)劃。從而，瀕臨破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)“重整旗鼓”，開(kāi)始有序引入投資人、土建工程隊(duì)、裝修隊(duì)以及后期銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。管理人通過(guò)融資籌集資金，組織、監(jiān)督施工團(tuán)隊(duì)開(kāi)始進(jìn)行未完工程的建設(shè)，最終將該房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完工并取得了竣工驗(yàn)收合格報(bào)告。2017年12月進(jìn)行了房屋交付使用，剩余房源也溢價(jià)銷(xiāo)售完畢，成功實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目復(fù)活。