展開主題之前，先讓我們看看相隔大半個(gè)世紀(jì)前的若干新聞報(bào)道：公元1930年6月15日上�！渡陥�(bào)》報(bào)道，“陶爾斐斯路一大房東將該屋以巨額頂費(fèi)頂給別人，通告客戶限期遷讓，否則停止水電，并召來(lái)十余人前來(lái)示威，在房間內(nèi)堆放馬桶，還毆辱了2位婦女……”。1949年10月7日《申報(bào)》載：上海市一開棺材店的房東，為向房客收回房屋，竟率眾運(yùn)去棺材11口放置房客家中；甚至將死嬰放到房客室內(nèi)，久不收殮。……
距離我們今天不遠(yuǎn)的數(shù)年前，2002年2月某日《青年報(bào)》報(bào)道：秦皇島市一承租人和房東就房屋租金問(wèn)題不能達(dá)成一致，承租人又執(zhí)意不肯搬出。女房主為驅(qū)逐房客使出“高招”，在用磚頭將店門的玻璃砸破后，將自己租出去的兩間門店內(nèi)分別潑入了一桶大便，滿屋的污穢讓房客無(wú)法停留。雙方因此再起糾紛。又據(jù)北京千龍新聞網(wǎng)報(bào)道，數(shù)年前，北京宣武區(qū)一房東為了逼房客搬遷，竟派人將屋頂掀除導(dǎo)致房客無(wú)處安身。
人們自然會(huì)發(fā)問(wèn)，如果說(shuō)發(fā)生在大半個(gè)世紀(jì)以前上海灘上的舊聞，是由于“歷史條件的局限”和“舊社會(huì)的惡習(xí)”， 那么，本世紀(jì)初發(fā)生在那些已經(jīng)開始步入現(xiàn)代化發(fā)展的城市里的“新聞”，大概是偶然發(fā)生的吧？調(diào)查研究的結(jié)果表明，情況并不像人們想象的那么輕松和樂(lè)觀。
筆者曾在幾年前專門走訪了深圳和廣州等地的私房租賃聚集區(qū)。對(duì)房屋租賃糾紛中的有關(guān)案例進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查研究。在深圳的白石洲、下沙等地，我反復(fù)地追問(wèn)這些房東們一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題：當(dāng)房東與房客發(fā)生糾紛的情況下（比如追討房租未果等），房客又滯留在物業(yè)內(nèi)不愿搬出時(shí)，你們房東怎么辦？得到的答復(fù)幾乎是異口同聲：先斷電，再斷水；如果房客仍堅(jiān)持不搬出，還可以派人上門打鬧并將房客的家具雜物等扔出門外并強(qiáng)制換鎖等等。在這些房屋租賃集中的地區(qū)，由此矛盾升級(jí)，最終大打出手的案例屢見不鮮。其情景很容易讓人聯(lián)想起老電影“七十二家房客”中一連串經(jīng)典鏡頭。
我提醒這些房東們，這類的方式是非理性的、粗暴的，不人道的，也是違法的。如果房間里有嬰兒或老人，你們也采取這樣粗暴的“驅(qū)逐房客”方法嗎？為這種事鬧出人命來(lái)值得嗎？看得出，這些房東們對(duì)此類問(wèn)題從來(lái)就不屑一顧。
我還告訴他們一個(gè)真實(shí)的案例，在美國(guó)的舊金山，有一個(gè)老華僑靠租賃房屋為生，因?yàn)榕c房客發(fā)生糾紛，就采取了斷水?dāng)嚯姷姆椒▽?duì)抗房客們。最后該華僑被警察逮捕并被判刑坐牢數(shù)年。說(shuō)到這里，這些房東們似乎更理直氣壯，他們說(shuō)：“美國(guó)永遠(yuǎn)是美國(guó)，中國(guó)永遠(yuǎn)是中國(guó)。中國(guó)永遠(yuǎn)都不會(huì)搞美國(guó)那一套�！钡拇_，在中國(guó)民間習(xí)慣看來(lái)，這些粗暴的方式往往又是異�！氨憬萦行А钡�。不難想象，倘若有人打算將這類非理性的糾紛處理方式納入有中國(guó)法制特色的“本土資源”的話，大概不乏有人信之誠(chéng)篤。
自1949年建國(guó)以來(lái)，房東這兩個(gè)字對(duì)大多數(shù)中國(guó)人而言，曾是很陌生的。
有充分的證據(jù)表明，一個(gè)被稱為“房東階層”的群體正在中國(guó)勃然興起。這一階層在改革開放之初就應(yīng)運(yùn)而生。以北京市為例，據(jù)有關(guān)資料表明，北京市可用于出租的房屋面積早已超出上億平方米，按比例北京市房屋總量的40%以上都可以用來(lái)出租。北京流動(dòng)人口多，同時(shí)北京每年要增加10萬(wàn)以上常住人口，每年五六萬(wàn)對(duì)青年要組成新的家庭，另外房屋拆遷過(guò)程中對(duì)租房也有需求。北京市對(duì)出租房的需求量極大。隨著市場(chǎng)的活躍，買房用來(lái)租賃投資的人也越來(lái)越多。有報(bào)道說(shuō)有一溫州人在北京有近50處房產(chǎn)用來(lái)出租。
在深圳，人們習(xí)慣稱那些用土地?fù)Q取足夠房產(chǎn)并倚賴出租為生的人為原住民房東。曾有數(shù)據(jù)顯示，深圳有大約近億平方米的建筑為這些老房東們所有，如果按照深圳2003年的房地產(chǎn)銷售面積來(lái)計(jì)算，大約可以繼續(xù)銷售10年。若干年前，深圳福田城中村改造將拆除620萬(wàn)平方米的建筑，75%的私宅將被拆除，近半新增建筑將用于支付這些老房東的賠償。顯然，房屋出租業(yè)已經(jīng)成為這個(gè)群體的旱澇保收的行業(yè)。
房東房客雙方發(fā)生糾紛后，如何合法地驅(qū)逐房客？對(duì)很多包括法律專家在內(nèi)人的來(lái)說(shuō)，聽起來(lái)似乎是個(gè)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題。其實(shí)不然。房屋租賃糾紛發(fā)生后，爭(zhēng)議可能觸及的不僅僅包括租賃合同法律關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)關(guān)系，還涉及到房客本身的人身權(quán)利；以及由于被驅(qū)逐的房客在步出私人領(lǐng)地后如果“無(wú)家可歸”還可能給社會(huì)公眾帶來(lái)負(fù)擔(dān)，由此導(dǎo)致國(guó)家的公權(quán)力涉入這個(gè)傳統(tǒng)的私法領(lǐng)域，等等。毫不夸張地講，長(zhǎng)期以來(lái)，如何依照各國(guó)的實(shí)際國(guó)情，設(shè)計(jì)一個(gè)切實(shí)可行的驅(qū)逐房客的法律程序并最大限度地降低社會(huì)為此付出的成本，已成為一個(gè)亟待解決的法律難題。
不庸諱言，這是一個(gè)我國(guó)法學(xué)界長(zhǎng)期以來(lái)未曾加以充分研究過(guò)的一個(gè)領(lǐng)域。我們遺憾地發(fā)現(xiàn)：和民法和民事訴訟法學(xué)中其他的問(wèn)題相比較，有關(guān)處理房東房客之間租賃糾紛的理論研究和實(shí)踐，已經(jīng)被人們忽視到了驚人的程度。
值得慶幸的是，今天的中國(guó)，不可能是深圳下沙村的房東們想象的那樣“永遠(yuǎn)”不變的中國(guó)了。二十世紀(jì)的中國(guó)法律體系（盡管已經(jīng)被中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人宣布成功“建成了”）已經(jīng)無(wú)法挽回地進(jìn)入了國(guó)際制度的競(jìng)技場(chǎng)，無(wú)論是憲政改革這樣的高端法律理論，還是“房東房客糾紛”這樣的低端法庭技術(shù)，都已經(jīng)被烤在了國(guó)際法律制度和法律技術(shù)之格斗廣場(chǎng)的火爐上。誰(shuí)讓地球不僅是圓的，而且還是平的呢？
如同改革開放30多年來(lái)我們的習(xí)慣做法一樣，我們不得不來(lái)環(huán)顧一下歐美發(fā)達(dá)國(guó)家在這方面的立法和司法經(jīng)驗(yàn)。
不動(dòng)產(chǎn)租賃現(xiàn)象可以追溯到早期的封建農(nóng)業(yè)社會(huì)。據(jù)西方權(quán)威法律史專家考證，在并不存在公寓樓宇和購(gòu)物中心的古代中世紀(jì)，甚至上溯到整個(gè)十九世紀(jì)期間，不動(dòng)產(chǎn)租賃法律調(diào)整的主要對(duì)象還是指用于耕作的農(nóng)業(yè)土地。
由于沿襲了英國(guó)早期的法律制度，在英美法中，房東一詞至今仍然和地主（LANDLORD）一詞混合使用。然而，“地主”這個(gè)詞匯在新中國(guó)的政治詞典里曾經(jīng)是個(gè)同歐洲中世紀(jì)“異教徒”一樣可怕的罪名，至今還讓不少令人心有余悸。在國(guó)內(nèi)，人們更樂(lè)于使用房東或業(yè)主這類詞匯。（不過(guò)聽說(shuō)，近年來(lái)“情況正在起著變化”。在大學(xué)里，有些同學(xué)談起自己的家族，喜歡說(shuō)自己爺爺以前那輩并不是放牛娃而是大地主，大家每每投以羨慕的目光，敘述者自己也感覺(jué)倍兒有面子。至于“俺爹俺娘”當(dāng)紅衛(wèi)兵“打砸搶”的那段可恥經(jīng)歷，絕少有人提及。）
在美國(guó)這個(gè)世界上最富有的國(guó)家里，其實(shí)并不是人人都當(dāng)?shù)刂骱头繓|的。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，在美國(guó)，大約有40%的人不擁有房屋并需要常年靠租房居住。所以，有關(guān)房東（LANDLORD）與房客（TENANT）之間的法律訴訟在美國(guó)實(shí)屬十分常見，以至于在美國(guó)不少州的法院里設(shè)有專門處理房東房客糾紛的一個(gè)法庭，名叫Unlawful Detainer Court （非法占住案法庭，有人徑直稱其為“驅(qū)逐房客法庭”);相關(guān)的訴訟稱為 Unlawful Detainer lawsuit（非法占住之訴)。這個(gè)法庭的法官十分忙碌，除了節(jié)假日外，幾乎天天開庭，通常每天要審理十幾個(gè)案件。因?yàn)榇祟惏讣楣?jié)并不復(fù)雜，絕大部分案件都是當(dāng)天做出裁定并及時(shí)獲得執(zhí)行。法庭的權(quán)威和效率之高，令人驚嘆。
在美國(guó)，屋東要驅(qū)逐房客，如果協(xié)商無(wú)效，依法必須先經(jīng)法律程序，獲得法官的司法裁決。任何擅自采用私刑手段（包括中斷水電，威脅恐嚇以及其他暴力方式）驅(qū)逐房客的房東，都有可能觸犯刑律并承擔(dān)刑事責(zé)任，給房客財(cái)產(chǎn)和精神造成侵害的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
在美國(guó)加利福尼亞州，依據(jù)法律，房東在驅(qū)逐未按時(shí)付房租的房客時(shí)，可先以口頭通知房客欠繳房租。如房客依然欠繳房租，房東三天之后可向房屋法庭申請(qǐng)驅(qū)逐，法院會(huì)通知房客出庭說(shuō)明原因。若房客未按時(shí)出庭，法官將采信原告說(shuō)詞，進(jìn)行缺席宣判。
驅(qū)逐房客可用的理由有兩種：當(dāng)房客無(wú)法按時(shí)交房租時(shí)，可采未付房租（non-payment）；而當(dāng)房客違約對(duì)房屋的使用超出原先協(xié)議的范圍，如私下轉(zhuǎn)租，契約期滿仍不搬離，或?qū)︵従拥纳钚纬煞恋K時(shí)，可以以霸占（holdover）為由驅(qū)逐。
在有些場(chǎng)合，房東在法庭上并不是理所當(dāng)然的贏家。如果房客有證據(jù)表明房東的過(guò)失或送達(dá)通知的錯(cuò)誤，那么整個(gè)訴訟程序可能會(huì)增加到數(shù)月才能完成。如果房東敗訴，租約不僅將繼續(xù)履行，有時(shí)還要賠償房客的相關(guān)損失。
如果房東勝訴并取得判決書（Writ，英美法稱之為恢復(fù)不動(dòng)產(chǎn)占有的執(zhí)行令狀）后，只有法庭警察負(fù)責(zé)執(zhí)行法院的驅(qū)逐令，房東不得以任何私人手段借機(jī)對(duì)房客采取精神或?qū)嶓w的威脅與騷擾。房客必須在限定時(shí)間內(nèi)自行搬離。房客搬離后，房東才有權(quán)換鎖。如果房客在限定時(shí)間拒絕搬離，或搬離后再次返回房間，房客有權(quán)報(bào)警。警察可以依法以非法侵入私人物業(yè)的罪名將房客逮捕并起訴。房客搬離后，房東有權(quán)換鎖，并將房客的私人物品在限定的時(shí)間內(nèi)做出妥善保管。
這些規(guī)則看上去具體而繁瑣，但其實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)出一個(gè)法治國(guó)家在處理“不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制程序”方面的基本原則：理性、和平、有序和公平。其法律意義實(shí)際上已經(jīng)超出了房東房客糾紛中“驅(qū)逐房客”這樣的具體案由。
除了美國(guó)的司法經(jīng)驗(yàn)外，筆者還研究了法國(guó)和加拿大等國(guó)的類似法規(guī)和司法案例。盡管這些西方發(fā)達(dá)國(guó)家存在著司法傳統(tǒng)方面的差異，在具體處理方式上各有特點(diǎn)，但在基本原則方面是一致的，這就是：對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有人采取強(qiáng)制驅(qū)逐，必須進(jìn)入法律程序，無(wú)論是政府行政機(jī)構(gòu)還是民事權(quán)利主體，都不得以任何暴力方式行使此項(xiàng)行為。盡管西方國(guó)家早年在這個(gè)領(lǐng)域的確也曾有過(guò)野蠻的記錄，但今天這些做法，無(wú)不昭示著人類文明的進(jìn)步。
在西方國(guó)家十九世紀(jì)前后的法律法典中，法律明顯地傾向于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人（如房東）的權(quán)利，并對(duì)承租一方設(shè)置的嚴(yán)苛的條件，例如，對(duì)承租人而言，如果超期占有不動(dòng)產(chǎn)超過(guò)期限（哪怕是超期一天），也要在法律上承擔(dān)支付不動(dòng)產(chǎn)所有人整個(gè)期間的租金。在英美的普通法里，法律給了土地所有人過(guò)多的權(quán)利，而對(duì)承租人對(duì)抗土地所有人方面則保留了極為有限的空間。包括馬克思在內(nèi)的社會(huì)主義思想家們都曾對(duì)此提出過(guò)深刻的批判。
值得注意的是，人類進(jìn)入二十世紀(jì)后，情況開始發(fā)生了改變。歐美國(guó)家在最近幾十年的立法和司法實(shí)踐中，開始注意保護(hù)社會(huì)弱勢(shì)群體的權(quán)益，比如在有些人口密集的大城市內(nèi)，立法禁止房東任意提高房租和惡意驅(qū)趕房客。比如，在有租房管控（Rent Control）的城市里，房東必須有正當(dāng)?shù)睦碛刹趴梢越K止租約。有統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家里，那些“無(wú)家可歸”的流浪漢中有不少人是被房東趕出房門后流落街頭的。所以，這些國(guó)家的政府紛紛制定法規(guī)，在限制房東對(duì)房客實(shí)施“惡意驅(qū)趕”的同時(shí)，對(duì)這些“弱勢(shì)房客群體”提供必要的社會(huì)救濟(jì)，包括協(xié)助支付房租和設(shè)立免費(fèi)庇護(hù)所等。
今天看來(lái)，需要反復(fù)提醒人們的是，馬克思在《資本論》中所解剖的資本主義，不過(guò)是資本主義的初級(jí)階段。資本主義也在不斷發(fā)展、演變，以適應(yīng)時(shí)代的要求。今天的資本主義社會(huì)已經(jīng)是一種含有許多社會(huì)民主主義因素的社會(huì)，這個(gè)社會(huì)在高稅收高福利、救濟(jì)老人、兒童、失業(yè)者、貧困者的福利方面，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)那些社會(huì)主義國(guó)家。
遺憾地是，在中國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)租賃活動(dòng)盡管歷史悠久，但是千百年來(lái)整個(gè)社會(huì)并沒(méi)有發(fā)展出成型的和復(fù)雜多樣的商業(yè)模式，國(guó)家也沒(méi)有對(duì)應(yīng)的法律協(xié)調(diào)和管理制度，歷代統(tǒng)治者往往都視不動(dòng)產(chǎn)租賃活動(dòng)為私人瑣事而聽任民間習(xí)慣法支配。
如果我們的想象力稍微豐富一點(diǎn)兒，不難想象到，中國(guó)千百年里農(nóng)民起義的緣由幾乎也和這塊土地上缺乏一個(gè)合理的“不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制程序”有關(guān)。很多研究案例證明，在“舊社會(huì)”，當(dāng)農(nóng)民欠繳地租或拒交地租的時(shí)候，地主通常會(huì)選擇從農(nóng)民手里收回土地以更換新的佃戶，但農(nóng)民往往拒絕交還土地。在缺乏成型的司法制度而且官府又袖手旁觀的情況下，地主則往往建立私人武裝（如團(tuán)丁等）并私設(shè)公堂，可能由此引發(fā)地主和貧苦農(nóng)民之間的大量暴力沖突。此類矛盾積累到一定程度，大量破產(chǎn)的農(nóng)民便揭竿而起，起義或革命勢(shì)不可擋。
還有，中國(guó)大陸今天聚集著城鄉(xiāng)各類矛盾焦點(diǎn)的“強(qiáng)制拆遷”，其中也充滿了各種各樣的“民間私刑”，難道不是也和這塊土地上長(zhǎng)期缺乏一個(gè)具體合理的“不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制程序”有關(guān)嗎？最具諷刺意味的是，最早將“不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制法律程序”帶來(lái)中國(guó)的，竟是1900年后占領(lǐng)了天津后力圖恢復(fù)社會(huì)秩序的八國(guó)聯(lián)軍（《南方周末》曾有專文敘述此事）。
最后，想和諸位分享一下張藝謀的經(jīng)典影片《活著》（根據(jù)余華同名小說(shuō)改編，至今在大陸未獲公映）里的兩個(gè)有趣情節(jié)，與本文討論的“不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制程序”有點(diǎn)關(guān)聯(lián)，十分令人回味。
情節(jié)一：嗜賭如命的富貴（葛優(yōu)扮演）在賭場(chǎng)里將自家僅剩的一座房產(chǎn)輸給了本鎮(zhèn)皮影戲班子老板龍二。依照“萬(wàn)惡的舊社會(huì)”說(shuō)法，“賭債也是債”。所以，按照“老規(guī)矩”，在鎮(zhèn)上長(zhǎng)老們的監(jiān)督下，雙方按手印畫押，房子過(guò)戶給了龍二。我看到這個(gè)情節(jié)時(shí)，不禁想到，假如富貴不愿意搬出房子，龍二該怎么辦呢？顯然，那個(gè)年代是沒(méi)有什么法院來(lái)管這碼事的。除了找人來(lái)動(dòng)手打鬧，估計(jì)龍二不會(huì)有什么更好的辦法。
情節(jié)二：富貴把房子輸給龍二以后不久，共產(chǎn)黨在國(guó)共內(nèi)戰(zhàn)中獲勝并取得了政權(quán)。此刻戲劇性的情節(jié)出現(xiàn)了：在新政權(quán)劃定的階級(jí)成分里，龍二成了地主，富貴成了貧民。政府搞土改要沒(méi)收龍二的房子，龍二拒絕交出房產(chǎn)搬家走人并且一把火將房子燒成灰燼。接著龍二被作為“反革命分子”判處死刑立即執(zhí)行。槍斃龍二那天，富貴聽見了槍響，嚇得尿濕了褲子。急忙跑回家和太太家珍(鞏俐扮演)說(shuō)：“一共五槍，打得實(shí)實(shí)的，把龍二給斃了。當(dāng)初如果我不把房子輸給龍二，這五槍肯定就會(huì)打在我身上”。從法律上說(shuō)，這也算是個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行”案件吧！不過(guò)，看到這個(gè)情節(jié)，學(xué)法律的人大概會(huì)失魂落魄的。在革命的年代，有誰(shuí)會(huì)來(lái)聽你講“強(qiáng)制驅(qū)逐不動(dòng)產(chǎn)占有人的法律程序”呢？