（作者系最高人民法院咨詢委員會原副主任兼秘書長、最高人民法院審判委員會原副部級專職委員）
同志們：大家上午好!今天非常高興應(yīng)邀來到南通，與大家一塊兒就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一些問題交換意見和看法。在沒退休之前，我多次來到南通，就最高人民法院起草的一些司法解釋稿征求意見。所以對南通比較熟悉。南通是中國的建筑之鄉(xiāng)，曾為我國的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了很大貢獻(xiàn)。
今天，我們這個培訓(xùn)班的主題是“房地產(chǎn)債務(wù)重組和重整”。我看了一下培訓(xùn)安排，請了不少專家就房地產(chǎn)的債務(wù)重組、重整進(jìn)行專業(yè)化的意見交流。我覺得是非常好。根據(jù)這一情況，我想把我們中國房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的有關(guān)情況給大家做一個匯報。
一、中國房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的進(jìn)程
我們知道，1979 年我們中國進(jìn)入改革開放之前，整個中國社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是以高度集中的計劃管理體制來推動的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。沒有房地產(chǎn)業(yè)，更談不上市場化。中國的房地產(chǎn)業(yè)是怎么發(fā)展起來的？中國房地產(chǎn)發(fā)展起步于上個世紀(jì) 80 年代。1980 年，小平同志專門就住房制度改革發(fā)表了講話，提出了要打破“住房非商品化”的傳統(tǒng)觀念，為我們國家房地產(chǎn)市場化奠定了思想基礎(chǔ)。所以，從 80 年開始，中國開始進(jìn)入了房地產(chǎn)市場化的“破冰探索”。
小平同志講話以后，很多地方開始試點(diǎn)住房的商品化，就逐漸開始允許私人建房、買房，部分城市，開始試行公房出售。我記得 80 年代初，原來房屋的社會主義改造時期出現(xiàn)的一些問題，也就是對私房進(jìn)行社會主義改造時期執(zhí)行政策擴(kuò)大化，將私有住房改造成公有住房的，將該房屋退還給原來的房主或者他們的繼承人。這些被退還的住房有些已經(jīng)出租給他人，這些承租人也不能趕走，就只能“帶戶退還”，即帶著租戶退還。這些房屋被退還后，開始出現(xiàn)了房屋買賣。有的地方還出現(xiàn)房管局將房屋進(jìn)行出售的現(xiàn)象。雖然這時還沒有房屋買賣市場，但房屋買賣現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。
到了 1987 年，深圳率先開始探索土地使用權(quán)的拍賣。深圳的這一改革試點(diǎn)，或者說這種探索是學(xué)習(xí)香港。因?yàn)橄愀鄣耐恋貒?yán)格意義上講，在當(dāng)年英國侵華占領(lǐng)香港島的時候，就認(rèn)為土地是英國女王陛下的土地。所以，如果要使用香港的土地，應(yīng)由英國政府將土地的使用權(quán)批租給使用人�？梢�，香港土地管理實(shí)行的是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。嚴(yán)格意義上講，香港從 1840 年以后一直實(shí)行這個制度。深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立以后，要對外開放，建立與世界對接的市場經(jīng)濟(jì)，就必須進(jìn)行土地制度改革。于是深圳開始了自己的經(jīng)濟(jì)特區(qū)的探索，率先試點(diǎn)了拍賣土地使用權(quán)。從深圳的這一個動作開始，土地要素開始進(jìn)入市場。應(yīng)該說，房地產(chǎn)市場化的第一個火炬點(diǎn)燃了。
由于深圳的試點(diǎn)取得的成就，為了改革開放的需要，到了 1988 年 4 月 12 號，第七屆全國人大第一次會議對 82 年憲法做出了第一個修正案。在這個修正案里，對于憲法第十條第四款進(jìn)行了重大修改。當(dāng)時第十條第四款的規(guī)定：“任何組織和個人不得買賣，不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地�！痹谛薷臅r，“修正案”把“出租”一詞給刪掉，也就是說土地可以“出租”了。之所以這么做，是因?yàn)橐恪爸型夂腺Y企業(yè)”，沒有土地搞不成。
在刪去“出租”的基礎(chǔ)之上，“修正案”又增加了一句話，一句非常重要的話。這就是：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”這是這個憲法性文件所作的非常重大的修改！正是這個修改，從法理上把所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行了分離。按照我們以前的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，所有權(quán)和它的所有權(quán)權(quán)能是不能分離的，也就是所有權(quán)與它的占有、使用、收益和處分權(quán)不能分離。但 1988 年第七屆全國人大第一次會議，就用憲法性文件寫進(jìn)了“可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”。這樣就把所有權(quán)和使用權(quán)分開了。土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，但是土地使用權(quán)現(xiàn)在可以轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，當(dāng)然就包括了對土地的占有、使用、收益和處分權(quán)利的轉(zhuǎn)移。這個“憲法修正案”的修改，是奠定和推動我國房地產(chǎn)業(yè)市場化的一個非常重要的憲法性文件，沒有它就沒有后來我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場化發(fā)展。這個修正案一出來，深圳、廣州等沿海城市開始出現(xiàn)了商品房開發(fā)效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)開始出現(xiàn)。
與此同時，住房制度改革也從理論探討逐漸開始轉(zhuǎn)向?qū)嵺`。福利分房制度開始重構(gòu)。在改革開放之前，在這之前，所有住房都是福利分房。我是 1970 年參加工作的，那個時候的學(xué)徒工、正式職工的分房都是單位分房，沒有買賣房屋之說。而且那個時候，我們做夢也想不到未來可以擁有一套所有權(quán)屬于自己的房屋。以前是不敢想的。在這 80 年代的時候，從理論上開始探討是不是一定要堅持福利分房？市場機(jī)制開始引入到住房領(lǐng)域。這個階段可以算是中國房地產(chǎn)市場化發(fā)展的起步，也可以說是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的破冰探索。
在破冰探索的基礎(chǔ)之上，中國房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展進(jìn)入了一個新時代。中國房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的進(jìn)程，可以概括為四個階段。
第一階段，就是初步探索與波動階段。這個階段是 1990 年至 1997 年。在 1988 年憲法修正案的基礎(chǔ)之上，1990 年 5 月 19號，國務(wù)院出臺了“城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例”。這個條例實(shí)際上是在憲法第十條第四款基礎(chǔ)上制定的具體化行政法規(guī)。這個行政法規(guī)正式建立了我國的國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓制度。按照這一制度，國家擁有城鎮(zhèn)國有土地的所有權(quán)，它把自己擁有的國有土地所有權(quán)中的使用權(quán)，用出讓方式設(shè)定給土地使用權(quán)人。這樣在國家與土地使用權(quán)人之間就建立了一個土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系，這就是我們所說的土地出讓制度。通過土地使用權(quán)出讓制度，我們建立了土地一級市場。土地使用權(quán)人從國家那里拿到了國有土地使用權(quán)以后，它可以按照市場化的要求，對土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，也就是可以再把這個使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他的使用人，這就建立了就是我們所說的土地的二級市場。無論一級市場還是二級市場，也就是國家與土地使用權(quán)人之間，一級市場取得使用權(quán)的土地使用權(quán)人與二級市場中的相對人之間的法律關(guān)系，都是平等市場主體之間的法律關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的市場化發(fā)展，取得實(shí)質(zhì)性突破。
國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓制度，應(yīng)該說是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性制度，它的建立拉開了中國房地產(chǎn)業(yè)市場化的大幕。如果沒有這個基礎(chǔ)性制度，中國房地產(chǎn)業(yè)市場化就難以開展。大幕一開，從 92年到 93 年，中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，非常迅猛。這個時候，很多人都認(rèn)為買房就是投資，買房炒房的人大量增加。可能年紀(jì)大一點(diǎn)同志們都應(yīng)該記得，在海南和廣西北海出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱，造成了一系列不良影響。后來政府通過調(diào)控抑制過熱，海南和廣西北海房地產(chǎn)“爛尾”現(xiàn)象經(jīng)過好長一段時間，才被慢慢消化掉了。這個波折情況比較突出，大家都比較清楚，我就不具體講了。
到了 1994 年，全國人大又通過了“城市房地產(chǎn)管理法”。這個時候，房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)入了一個法治化時代�！俺鞘蟹康禺a(chǎn)管理法”是一個比較重要的法律。它在國務(wù)院“城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓的條例”的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要制定了位階更高的法律�！皸l例”是一個行政法規(guī)，從法律效力上來講，它是要低于“城市房地產(chǎn)管理法”。“城市房地產(chǎn)管理法”不僅對土地制度進(jìn)行了規(guī)范，而且對房地產(chǎn)的開發(fā)、交易各個方面都進(jìn)行了規(guī)范。當(dāng)然圍繞它，最高法院也做了很多司法解釋。這些司法解釋我是參與的，具體的我就不細(xì)講了。這就是第一個階段，就是探索和波動階段。
第二階段，就是市場化全面推進(jìn)階段。在一時間在 1998 年至 2003 年。在房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的推動下，1998 年，國務(wù)院發(fā)布了“關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知”。這個通知極其重要，因?yàn)榘凑者@個通知的要求，我國停止了企事業(yè)單位和國家機(jī)關(guān)福利分房制度執(zhí)行。在過去的幾十年中，我國實(shí)行的都是福利分房制度。停止福利分房制度的實(shí)施，城市住房商品化，房地產(chǎn)市場化發(fā)展速度大大加快。為保證城市居民能夠買得起商品房，緊接著國家又建立了住房公積金制度、商業(yè)住房貸款制度。這樣，居民的購房需求被全面激活。為保證土地的供應(yīng)，國家在建立分稅制的基礎(chǔ)上，確定“土地出讓費(fèi)”歸地方財政。這樣地方推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積極性完全被調(diào)動起來。房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個全面推進(jìn)并穩(wěn)定的發(fā)展期的黃金時代。這是第二個階段。
第三階段，就是快速擴(kuò)張與調(diào)控并存階段。這個階段就是 2003 年到 2015 年。到 2003 年，我們的房地產(chǎn)業(yè)被明確為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。我認(rèn)為這個定位是對的。到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)業(yè)我認(rèn)為也還是支柱性產(chǎn)業(yè)。這樣我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，進(jìn)入了高速增長期，房價持續(xù)上漲，開發(fā)投資規(guī)模越來越大�？梢哉f在這個階段，我們的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了全民買房時期。房地產(chǎn)業(yè)可以說是單兵突進(jìn)、一枝獨(dú)秀，成為全民關(guān)注的極大的一個產(chǎn)業(yè)。正是在這個產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)之上，隨著全民買房熱潮一浪高過一浪，房地產(chǎn)業(yè)的溫度不斷升高，投資房地產(chǎn)成為投資家們津津樂道的話題。房地產(chǎn)過熱不斷出現(xiàn)之時，國家曾經(jīng)先后、多輪次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。2005 年，國務(wù)院就出了一個“國八條”； 2010 年，房地產(chǎn)業(yè)又出現(xiàn)了過熱，國務(wù)院又通過了“國十條”。國家通過對土地、信貸、稅收等政策，調(diào)節(jié)供需平衡，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場不能過熱，過熱了以后市場調(diào)控失靈，經(jīng)濟(jì)發(fā)展會出大問題了。但是總的來看，從 2003 年到 2015 年，雖然波峰起伏，但房地產(chǎn)業(yè)總的大趨勢是熱度不減。這是第三個階段。
第四階段，就是高質(zhì)量發(fā)展與“住房不炒”階段。也就是 2016年到現(xiàn)在，是我們房地產(chǎn)市場化發(fā)展的第四個階段。2016 年習(xí)總書記提出了“房住不炒”的定位，強(qiáng)調(diào)了住房的居住屬性，以此來抑制投機(jī)需求。因?yàn)檫@個時候投機(jī)性投資將房屋和土地的價格炒得很高，無論是現(xiàn)房還是期房，是“一手房”還是“二手房”，都炒得很厲害。所以，習(xí)總書記提出了“住房不炒”的定位來抑制住房地產(chǎn)市場的投資過熱現(xiàn)象。在這樣一個情況下，市場就從高速增長逐漸轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，政策的重心逐漸轉(zhuǎn)向了保障民生、防范風(fēng)險，“租購并舉”的制度設(shè)想也逐漸推出。到黨的二十屆三中全會，正式提出了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新模式。這就是我們房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的整個進(jìn)程。從破冰探索到 4 個階段的發(fā)展。80年代小平同志批評“住房非商品化”的觀念，一直到后來憲法修改進(jìn)入市場化的初步探索，以及后來快速發(fā)展的四個階段。這就是我說的第一個大問題，中國房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的進(jìn)程。
二、如何認(rèn)識當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
經(jīng)過這 40 多年的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是 90 年以后，我國房地產(chǎn)業(yè)市場化的快速發(fā)展，我們的房地產(chǎn)業(yè)市場化的現(xiàn)狀我們該怎么來認(rèn)識呢？我覺得要平心靜氣地進(jìn)行分析。
房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中的地位。通過 40 多年的市場化的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)推動了我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。到 2010 年，我國進(jìn)入第二大世界經(jīng)濟(jì)體，我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)做出了突出貢獻(xiàn)，這一點(diǎn)我認(rèn)為是應(yīng)該要肯定的。特別是我們的民營企業(yè)家對國家所做的貢獻(xiàn)，我認(rèn)為應(yīng)該要充分肯定。因?yàn)樵谶@個時間段里，房地產(chǎn)業(yè)的市場化發(fā)展拉動了我們國家許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。首先，它拉動了我國的城市基本建設(shè)，尤其是城市的基礎(chǔ)設(shè)施全方位的建設(shè)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的不斷進(jìn)行，相關(guān)配套的城市基礎(chǔ)設(shè)施也逐漸完善，例如，電力、地下管網(wǎng)、給排水、綠化、高鐵、高速公路、地鐵等等，這都是由房地產(chǎn)業(yè)拉起來。現(xiàn)在我們走到很多地方都認(rèn)為我們的城市很美，很便捷，我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)所做的貢獻(xiàn)功不可沒。其次，建筑業(yè)飛速發(fā)展，建筑企業(yè)大量出現(xiàn)�，F(xiàn)在我們說中國是基建狂魔，基建技術(shù)推進(jìn)很快，建筑質(zhì)量不斷提高。在世界上的聲譽(yù)也越來越高。三是裝飾裝修產(chǎn)業(yè)、建材、家電、家居等等產(chǎn)業(yè)，都和房地產(chǎn)業(yè)的帶動是分不開的。所以要肯定房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化過程中所做出的突出貢獻(xiàn)，我認(rèn)為應(yīng)該肯定。
我國住宅用房的現(xiàn)狀。通過幾十年的發(fā)展，我國住宅性住房已經(jīng)發(fā)生了根本性變化。如果說在這改革開放之前，我們居民的住房那是比較糟糕的。那個時候，一家人也就一二十個平米，算是很好的。有的一家人住在一個 20 多平米的房子里，還是住三代人。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國人民群眾的家居條件得到了根本性的改善。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004 年底全國城鎮(zhèn)住房總量達(dá)到3.9 億套，人均住房面積達(dá)到 41.8 平方米，戶均住房達(dá)到 110 多平方米。這次中央城市工作會議也采用了這個數(shù)據(jù)。目前，我們國家的住房主要矛盾，已經(jīng)從“有沒有”，轉(zhuǎn)向了“好不好”。可以說，通過幾十年的努力，我們國家已經(jīng)基本上解決了“居者有其屋”的目標(biāo)。孫中山原來提出的民生問題，“居者有其屋”，應(yīng)該說被中國共產(chǎn)黨人解決了。
我國商業(yè)用房的現(xiàn)狀。我國商業(yè)用房分為兩大類，一是商業(yè)辦公用房，另一個是零售業(yè)用房。我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅是制造業(yè)的發(fā)展，服務(wù)業(yè)的發(fā)展也取得很大成績。由于服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，我們國家的商業(yè)辦公用房也大量出現(xiàn)，大大滿足了服務(wù)業(yè)發(fā)展的需要。這是房地產(chǎn)業(yè)對服務(wù)業(yè)發(fā)展的支持和貢獻(xiàn)。據(jù)中指研究院發(fā)布的《2025 年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》的介紹，2025 年部分商辦用房供過于求，商辦用房整體投資開工意愿已經(jīng)呈現(xiàn)不足。2025 年 1 月至 5 月，全國商辦用房合計投資額同比下降 10.9%,新開工面積同比下降 24.9%。2025 年上半年，全國 300 城純商辦用地推出面積同比下降幅度約25%，成交面積同比降幅兩成以上。
在零售業(yè)用房方面。自改革開放以來，我國的零售業(yè)取得很大發(fā)展，各地商鋪林立，大中型商場遍布全國各地，成為城市欣欣向榮的一大標(biāo)志。但近年來，出現(xiàn)了一些變化，零售商業(yè)用房漸趨冷遇。2025 年 1 至 5 月，全國新開業(yè) 3 萬平方米以上的零售業(yè)項目 89 個，較上年同期減少 9 個。零售業(yè)存量市場方面，截止 2025 年 5 月，全國 3 萬平方米以上已開業(yè)零售商業(yè)項目總數(shù)超過 6700 個，其中五大城市群，即長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中下游城市群，占比達(dá) 60%。2025 年上半年商鋪和寫字樓仍為下跌，但跌幅收窄。
我國商業(yè)用房目前之所以出現(xiàn)波動，主要原因是受經(jīng)濟(jì)下行的影響。零售業(yè)商業(yè)用房的波動，除受經(jīng)濟(jì)下行影響外，還有網(wǎng)絡(luò)銷售異軍突起的原因。如何應(yīng)對網(wǎng)絡(luò)銷售的沖擊，是零售業(yè)需要正確應(yīng)對的，也是房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真思考的�？偟膩碚f，隨著我國經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，以及與網(wǎng)絡(luò)銷售的逐漸適應(yīng)，商業(yè)用房的情況會逐漸好轉(zhuǎn)。
第四，我國房屋狹義庫存和去化周期的狀況。所謂狹義庫存，是指已經(jīng)竣工尚未銷售的現(xiàn)房，以及已經(jīng)取得預(yù)售許可但尚未竣工的現(xiàn)房。狹義庫存是與廣義庫存相對應(yīng)的，廣義庫存是指狹義庫存和其他未開發(fā)或未達(dá)到銷售條件的土地及在建工程。2025年，狹義庫存的房屋仍處于下行通道，已回落到近年來的低點(diǎn)。截止 2025 年 4 月末，50 個城市庫存面積為 30557 萬平方米，環(huán)比下降 1%，同比下降 10%。
所謂去化周期，是衡量房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的重要指標(biāo)，它指現(xiàn)有庫存商品房按照當(dāng)前銷售速度，完全消化所需要的時間。一般來說，如果去化周期小于 6 個月，說明房屋銷售出現(xiàn)供不應(yīng)求；如果去化周期大于 12 個月，說明房屋銷售供大于求，庫存風(fēng)險逐漸增加。通常的去化周期的公式是：去化周期=商品房待售量除以最近 12 個月的月平均成交量。至 2025 年 4 月末，按照12 個月測算去化周期，我們的去化周期為 20.98 個月，環(huán)比降0.5%，同比降 6%，庫存積壓風(fēng)險依然處于高位。
第五，我國房地產(chǎn)企業(yè)金融債務(wù)違約狀況。2025 年，我國房地產(chǎn)企業(yè)到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計將達(dá)到 5257 億元，高于 2024 年的4786 億元。2024 年，國內(nèi)債券市場新增違約及展期主體 7 家，均為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，違約規(guī)模 148.95 億元。截止 2024 年 11 月底，存續(xù)的關(guān)聯(lián)發(fā)債企業(yè)累計的商票逾期規(guī)模約 457 億元，涉及252 家發(fā)債企業(yè)。其中違約企業(yè)主要集中在房地產(chǎn)企業(yè)，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占 32.86%，城投占 23.04%，建筑裝飾占 9.62%�？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)壓力大，違約風(fēng)險高。
除此之外，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還存在著其他違約風(fēng)險。例如，建筑工程款支付違約，建筑材料款支付違約等情況普遍存在。這些問題不妥善解決，會對其他行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不得影響。
三、我國房地產(chǎn)市場化發(fā)展的應(yīng)對之策
根據(jù)我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，下一步我國房地產(chǎn)市場化發(fā)展應(yīng)當(dāng)采用什么樣的應(yīng)對之策呢？
首先，我們應(yīng)當(dāng)按照黨的二十屆三中全會的要求來確定房地業(yè)市場化發(fā)展的應(yīng)對之策。黨的二十屆三中全會根據(jù)我國社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況，擬定了下一步如何開展社會主義現(xiàn)代化的宏偉規(guī)劃。
一是我國社會主義現(xiàn)代化，必須要走社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路。“必須更好發(fā)揮市場機(jī)制作用，創(chuàng)造更加公平、更有活力的市場環(huán)境，實(shí)現(xiàn)資源配置效率最優(yōu)化和效益最大化，既‘放得活’又‘管得住’，更好維護(hù)市場秩序、彌補(bǔ)市場失靈，暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)，激發(fā)全社會內(nèi)生動力和創(chuàng)新活力�！币虼耍瑯�(gòu)建這一高水平的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重中之重。
二是構(gòu)建高水平社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制必須堅持“兩個毫不動搖”。這就是“毫不動搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，毫不動搖鼓勵、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保證各種所有制經(jīng)濟(jì)依法平等使用生產(chǎn)要素、公平參與市場競爭、同等受到法律保護(hù)，促進(jìn)各種所有制經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢互補(bǔ)、共同發(fā)展�！眻猿帧皟蓚�毫不動搖”，最重要的是鞏固和發(fā)展國有經(jīng)濟(jì)、鼓勵、支持、引導(dǎo)民營經(jīng)濟(jì)和外資經(jīng)濟(jì)。這三種經(jīng)濟(jì)形式是社會主義市場經(jīng)濟(jì)最基本的三種經(jīng)濟(jì)形式，它們既獨(dú)立存在，又相互依存，失去任何一方，我國經(jīng)濟(jì)都不再是社會主義市場經(jīng)濟(jì)。
三是構(gòu)建高水平社會主義市場經(jīng)濟(jì)必須完善市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)制度。其中最主要的是要完善產(chǎn)權(quán)制度、市場準(zhǔn)入制度、破產(chǎn)保護(hù)制度和社會體系信用體系的監(jiān)管制度。
正是在構(gòu)建高水平社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的基礎(chǔ)上，黨的二十屆三中全會提出了當(dāng)前我國房地業(yè)發(fā)展的新思路。這就是“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度�！�
其次，我們應(yīng)當(dāng)按照最近召開的中央城市工作會議精神，確定今后我國房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的方向。2025 年 7 月中旬，中共中央召開城市工作會議。在這次會議上，黨中央明確提出，“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段�！边@就為我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明確了方向。具體來說，我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場化發(fā)展，應(yīng)當(dāng)從大規(guī)模增量擴(kuò)張，轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪刻豳|(zhì)增效為主，從外延式增長轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展，從房地產(chǎn)業(yè)的單兵突進(jìn)，轉(zhuǎn)向與其他產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)的高質(zhì)量發(fā)展，與人口增長與流動的相互適應(yīng)。按照黨的二十屆三中全會精神和中央城市工作會議精神，今后我國房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的現(xiàn)狀，構(gòu)建今后房地產(chǎn)發(fā)展新模式。具體來說，就是以“租購并舉”的制度構(gòu)建為核心，重點(diǎn)解決當(dāng)前住房結(jié)構(gòu)性矛盾，實(shí)現(xiàn)“市場+保障”的雙軌制住房體系。這一模式在 2024 年全國“兩會”上正式提出，黨的二十屆三中全會進(jìn)一步肯定，是我國城鎮(zhèn)化率突破 67%以后，應(yīng)對人口流動分化，住房供需錯配等問題的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型。
房地產(chǎn)發(fā)展新模式有四大要素：
一是“以人定房”。這就是根據(jù)人口流動特征調(diào)整住房供應(yīng)，特大城市重點(diǎn)發(fā)展保障性住房，中小城市主要是優(yōu)化存量。其中，保障性住房建設(shè)更多支持以家庭為單位的產(chǎn)權(quán)式購房需求，其制度設(shè)計是實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，不得上市交易。這一措施是區(qū)分保障性住房與市場化住房的標(biāo)志。保障性的住房，只能保證你基本的起居生活，不能你保證你住的寬、住的舒服。與保障性住房不同，市場化住房今后主要是建立以改善性為特征的“好房子”。現(xiàn)在我們有些人有房子住了以后，還想住得更寬敞、更舒適，那就要按照市場化的要求，自己去購買改善型的“好房子”。如何蓋“好房子”？那當(dāng)然應(yīng)當(dāng)與現(xiàn)代的高科技聯(lián)系起來，與智慧家庭、智慧城市建設(shè)等方面因素聯(lián)系起來，以滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)需求和社會交往需求。
二是“以房定地”。這是建立土地供應(yīng)動態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制的依據(jù)。根據(jù)這一機(jī)制。一線城市要增加低效用土地的盤活制度，也就是要把那些占了以后又不用的地，予以“盤活”，從而提高土地的利用效率，減少土地的浪費(fèi)。下一步，可能還會建立一些如何“盤活”土地的更細(xì)的制度和政策。三四線城市嚴(yán)格嚴(yán)控新的建設(shè)用地，也就是應(yīng)當(dāng)根據(jù)將要建立的房屋或者樓盤項目的需要，來確定建設(shè)用地的供給，減少盲目的建設(shè)用地供應(yīng)。這就是“以房定地”。
三是“以房定錢”。要修房子肯定需要融資。房地產(chǎn)是資本密集性產(chǎn)業(yè)，所有建設(shè)資金都由開發(fā)商投入的確沒有必要，但是如果不投入或者很少投入資本金，甚至“空手套白兒狼”，高杠桿運(yùn)作，讓市場風(fēng)險高企，是需要防止的。因此，合理的資本金投入，風(fēng)險可控的市場化融資，適度的杠桿操作，將提高資本金使用效率與風(fēng)險防控有機(jī)結(jié)合起來，是房地產(chǎn)市場化開發(fā)必須面對的問題�？偨Y(jié)我國多年來房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，既要防止無節(jié)制的高杠桿運(yùn)作，導(dǎo)致市場風(fēng)險對房地產(chǎn)業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的沖擊，也要防止放棄市場在資源配置中決定性作用發(fā)揮的傾向。例如，商品房預(yù)售制度在實(shí)踐中有許多問題存在，但是它在及時籌措資金方面也的確發(fā)揮了不小的作用，對我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展也做出過重大貢獻(xiàn)。對存在的問題應(yīng)當(dāng)通過改革予以防止，而不是通過全面推行現(xiàn)房銷售制度取而代之。
四是房屋全周期管理。這是下一步房地產(chǎn)發(fā)展新模式中比較重要的環(huán)節(jié)。以前在房地產(chǎn)業(yè)中，我們往往比較重視新房開發(fā)建設(shè)。房屋全周期管理的后端，往往不太重視。全周期管理不僅會涉及到前面的開發(fā)、交易，還涉及到房屋使用服務(wù)、房屋維護(hù)和保養(yǎng)等方面的問題。我們的房地產(chǎn)全周期管理好了，房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的目的才能實(shí)現(xiàn)。目前，我們有很多房地產(chǎn)企業(yè)，主要精力都放到開發(fā)建設(shè)上了，后端的服務(wù)、維護(hù)、保養(yǎng)等方面還沒有發(fā)揮出更好的作用。比如說物業(yè)服務(wù)方面，現(xiàn)在的小區(qū)物業(yè)管理，更多地停留在管理意識里，沒有樹立起服務(wù)意識。對此，全國好多地方對物業(yè)服務(wù)意見都很大。如何樹立起人性化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，讓業(yè)主滿意，是小區(qū)物業(yè)服務(wù)今后應(yīng)當(dāng)努力的方向。
目前的房地產(chǎn)企業(yè)，許多都集中在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)上。在中央已經(jīng)將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向從大規(guī)模增量擴(kuò)張，轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪刻豳|(zhì)增效為主，從外延式增長轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展，從房地產(chǎn)業(yè)的單兵突進(jìn)，轉(zhuǎn)向與其他產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)的高質(zhì)量發(fā)展的時候，我們的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)及時做好轉(zhuǎn)型工作。具體來說，就是應(yīng)當(dāng)從以房地產(chǎn)開發(fā)為主，逐漸向房地產(chǎn)交易、物業(yè)服務(wù)、維護(hù)和保養(yǎng)等方面轉(zhuǎn)化或者轉(zhuǎn)型。如果現(xiàn)在還考慮做好個轉(zhuǎn)型工作，將來是要吃大虧的。現(xiàn)在有些企業(yè)經(jīng)營已經(jīng)很困難了，但還是把眼睛盯在開發(fā)建設(shè)上，那么多人擠在開發(fā)上，僧多粥少，活活把自己做死。在這種情況下，是不是可以在后端發(fā)力，做好房屋的租賃、買賣、物業(yè)服務(wù)、房屋的維修和保養(yǎng)等工作呢？當(dāng)然，不是說房屋開發(fā)建設(shè)就不搞了，畢竟棚戶區(qū)改造，城中村改造、老舊危房改造等等，是需要開發(fā)建設(shè)的，但數(shù)量不可能象以前這么多了。所以隨著房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的落實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將要從建設(shè)為主的房屋建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，逐漸轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，也就是房地產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)、租賃和資產(chǎn)管理行業(yè)為主，并帶動提高存量房屋的改造、維護(hù)的建筑業(yè)的發(fā)展。所以，在新的歷史條件下我們應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展新的應(yīng)對之策，并適時作出我們經(jīng)營活動適時調(diào)整。
四、以法治化為保障，推動我國房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展
前面我們回顧了中國房地產(chǎn)業(yè)市場化的發(fā)展進(jìn)程，分析了當(dāng)前行業(yè)的現(xiàn)狀以及應(yīng)對之策。接下來，我重點(diǎn)講第三個問題，就是以法治化為保障，推動我國房地產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
要推動房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，法治是重要保障。這其中，加快建立租購并舉的住房制度是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點(diǎn)，這里面會涉及一些法律問題，核心是通過法治規(guī)范交易行為，為行業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。
（一）規(guī)范現(xiàn)房交易，為存量房產(chǎn)去化提供法律保障
加快建立租購并舉的住房制度，首先要規(guī)范現(xiàn)房交易，這樣才能為縮短存量房產(chǎn)的去化周期提供法律支持。
一方面是符合交易條件的現(xiàn)房交易。從長遠(yuǎn)來看，現(xiàn)房交易可能會逐漸多于預(yù)售交易，只要是符合房地產(chǎn)交易條件的房屋，就應(yīng)當(dāng)保護(hù)這類現(xiàn)房交易。在現(xiàn)房交易中，會遇到這樣的情況：購房人買了房子，已經(jīng)拿到房子居住，或者把商業(yè)用房拿去出租，房屋卻沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)《民法典》物權(quán)編的規(guī)定，房屋的物權(quán)所有權(quán)從登記開始生效，這便產(chǎn)生了合法轉(zhuǎn)移占有和取得完整物權(quán)之間的關(guān)系問題，這在司法審判中經(jīng)常出現(xiàn)爭議。事實(shí)上，只要現(xiàn)房交易符合條件，房屋買賣合同就是有效的，購房人合法占有房屋后，就有權(quán)對房屋進(jìn)行出租。這種占有是基于買賣合同取得的、為實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的合法占有，和租賃、借用產(chǎn)生的占有有本質(zhì)區(qū)別，不能一概否定其出租的權(quán)利。
另一方面是交易條件存在瑕疵的現(xiàn)房交易�，F(xiàn)在有些現(xiàn)房交易中，房屋已經(jīng)買賣完成，購房人也住進(jìn)去了，但后來發(fā)現(xiàn)房屋沒有消防通道，或者存在超規(guī)劃建設(shè)的情況——比如只批準(zhǔn)建九層，結(jié)果建了十二層，超建部分也賣出去了。這種情況下，不能輕易認(rèn)定房屋買賣合同無效�？梢员Ａ舴课莠F(xiàn)狀，讓購房人繼續(xù)居住，由政府督促相關(guān)方對不符合交易條件的部分進(jìn)行整改，整改合格后，原來的交易合同依然有效，沒必要讓合同無效，這樣更符合實(shí)際情況，也能避免不必要的糾紛。
（二）規(guī)范預(yù)售房交易，減少交易中的問題與風(fēng)險
商品房預(yù)售交易是房地產(chǎn)業(yè)交易中的重要形式，主要有兩種情況：一種是購房人全款支付，不用貸款，也不簽訂按揭貸款合同，一次性交清房款后，等待開發(fā)商交房。另一種是購房人通過按揭貸款購房，以預(yù)售房屋作為抵押向銀行申請貸款，銀行把貸款發(fā)放給購房人，但這筆貸款不會直接交給購房人，而是交付給開發(fā)商，之后購房人每月向銀行償還房貸。在這種預(yù)售模式中顯然涉及兩個緊密交織的法律關(guān)系：一個是購房人與開發(fā)商之間的房屋買賣關(guān)系，另一個是購房人與銀行之間的抵押貸款關(guān)系。這兩個法律關(guān)系不是割裂的，而是緊密結(jié)合在一起的，涉及購房人、開發(fā)商、銀行三方的權(quán)利義務(wù)。比如申請按揭貸款的是購房人，抵押物是尚未建成的預(yù)售房屋，抵押給銀行后，銀行才會發(fā)放貸款，貸款最終交付給開發(fā)商，購房人則承擔(dān)每月還房貸的義務(wù)；如果出現(xiàn)違約情況，銀行會主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，開發(fā)商往往還要承擔(dān)回購義務(wù)。
預(yù)售模式的優(yōu)勢很明顯，開發(fā)商可以提前快速集聚資金，解決房地產(chǎn)開發(fā)的融資問題，這也是我國房地產(chǎn)業(yè)能夠快速推進(jìn)的重要原因之一。但這個模式也存在明顯的弊端，核心問題就是預(yù)售資金的使用監(jiān)管。實(shí)踐中，不少房地產(chǎn)商收到預(yù)售資金后，并沒有把資金用于本項目的房產(chǎn)開發(fā)，而是挪用到其他地方去拿地或者借貸，形成“以小博大”的高杠桿運(yùn)行模式。這種模式下，市場經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險很大，一旦市場出現(xiàn)波動，企業(yè)就可能資金鏈斷裂、陷入崩塌，進(jìn)而引發(fā)購房人與銀行、購房人與開發(fā)商之間的劇烈沖突和矛盾。
要規(guī)范預(yù)售房屋銷售制度，有幾點(diǎn)建議供大家參考：第一，要加大房地產(chǎn)企業(yè)的資本性出資要求。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)開發(fā)項目肯定需要融資，但必須要有一定量的自有資本金，不能“空手套白狼”，否則高杠桿運(yùn)行的風(fēng)險太大，不利于項目穩(wěn)定推進(jìn)和風(fēng)險防控。第二，要加大對房屋預(yù)售款和首付購房款使用的監(jiān)管�！按蜥u油的錢不能買醋”，預(yù)售資金必須�？顚Ｓ�，只能用于本項目的開發(fā)建設(shè)，不能挪用至其他項目，這就需要強(qiáng)化監(jiān)管力度，確保資金流向合規(guī)。第三，要加大銀行對按揭貸款資金使用的監(jiān)督，保障資金安全使用，避免因資金挪用引發(fā)風(fēng)險。
這里我還要給大家講一個最高法院的指導(dǎo)性案例，關(guān)于開發(fā)商不能交房致使商品房買賣合同及擔(dān)保貸款合同被解除時的責(zé)任承擔(dān)的一個案例，這個案例對下級法院審理類似案件有約束力。這個案例是 2025 年 7 月 7 日發(fā)布的，而且就是我們江蘇的案例，案件名稱是“陸某、陳某與鹽城永某置業(yè)有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買賣合同糾紛案”。這個案例的情況是：開發(fā)商把房屋賣給購房人后，商品房建設(shè)已經(jīng)停工，短時期內(nèi)根本不可能交房，但購房人是按揭買房，還得每月按時交房貸，看不到交房的希望。這種情況下，購房人起訴到法院，人民法院必須支持其五項訴訟請求：一是在同一案件中一并請求解除與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同（包括房屋認(rèn)購合同和商品房預(yù)售合同等），以及與銀行簽訂的商品房借款擔(dān)保貸款合同；二是要求開發(fā)商返還銀行貸款本金及利息，因?yàn)殂y行的按揭貸款已經(jīng)全部交給了開發(fā)商；三是要求開發(fā)商向購房人返還房款（包括首付款）并支付利息；四是要求開發(fā)商向購房人支付已償還的銀行貸款本金及利息；五是要求開發(fā)商向購房人支付違約金。這五項訴訟請求，只要購房人提出，人民法院都應(yīng)當(dāng)支持。
（三）完善租賃市場，破解“全民買房”的弊端
我國住房制度改革推動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，成績很大，但也形成了“全民買房”的弊端，主要有三個方面：第一，全民買房的風(fēng)氣導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)一家獨(dú)大，可能影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，比如高科技企業(yè)的發(fā)展可能會受到擠壓；第二，全民買房讓很多家庭“寅吃卯糧”，大量居民成為“房奴”，每月要償還高額房貸，導(dǎo)致其他消費(fèi)發(fā)展緩慢，這對整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是不利的；第三，全民買房造成“啃老成風(fēng)”，年輕人購房往往需要依賴父母的積蓄，這不利于年輕人獨(dú)立自主成家立業(yè)，也不利于培養(yǎng)良好的社會風(fēng)氣�，F(xiàn)在很多年輕人結(jié)婚時，“無房不結(jié)婚、無房不嫁人”的情況很普遍，再加上高價彩禮，父母的壓力非常大。目前不少城市出現(xiàn)了許多青年難以成家、城市剩女云集的現(xiàn)象，產(chǎn)生了一系列社會問題。其實(shí)，這些問題通過完善租賃市場就能得到緩解，現(xiàn)在我國的租賃市場還比較萎縮，需要大力發(fā)展。
建立完善的租賃市場，首先要培育多元化的租賃主體，建立國有、民營、外資共同參與的房屋租賃公司，按照市場化的方式運(yùn)作。當(dāng)前房價處于相對低位，正是國家、民營企業(yè)和外資進(jìn)入房屋租賃市場、成立房屋租賃公司的最佳時機(jī)。有了這些租賃公司，臨時有住房需求的群體、剛步入社會的年輕人等，都可以通過租房解決居住問題。我認(rèn)為，國家政策應(yīng)當(dāng)允許民營企業(yè)設(shè)立獨(dú)資、合資或者股份制的房屋租賃公司，同時也應(yīng)當(dāng)允許外資進(jìn)入我國的租賃市場。有人擔(dān)心外資進(jìn)入會控制我國的房地產(chǎn)，其實(shí)這種擔(dān)心是多余的。不動產(chǎn)是固定在我國境內(nèi)的，外資不可能把房子移動到國外，只能在我國境內(nèi)經(jīng)營。如果外資有好的租賃運(yùn)營方式，我們還可以學(xué)習(xí)借鑒，而且外資參與還能解決我國的就業(yè)問題、增加稅收，帶來諸多好處。上世紀(jì)六七十年代，日本資本曾在美國購置大量房產(chǎn)，引發(fā)當(dāng)?shù)厣鐣䦟Ψ康禺a(chǎn)市場被外資控制的擔(dān)憂。但隨著經(jīng)濟(jì)形勢變化和市場機(jī)制發(fā)揮作用，這些房產(chǎn)最終通過正常交易渠道逐步回流至美國投資者手中。所以，外資進(jìn)入租賃市場并不可怕，關(guān)鍵是通過市場化手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。
在租賃市場的運(yùn)營中，我們可以通過國有房屋租賃公司平衡租賃價格。如果民營、外資租賃公司為了盈利抬高租金，國有房屋租賃公司就可以介入市場，通過合理定價穩(wěn)定市場租金水平。這種方式其實(shí)有過成功實(shí)踐，陳毅市長當(dāng)年在解放初期的上海就采用過類似的方法穩(wěn)定市場物價，這也符合毛主席在七屆二中全會上提出的相關(guān)思想——合法的盈利可以允許，但如果出現(xiàn)非法抬價的情況，不僅可以用政治和法律手段，也可以用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，就像過去國家通過國有煤炭企業(yè)穩(wěn)定煤炭價格一樣，很多問題都能得到解決。
同時，我們還可以在租賃市場中創(chuàng)新模式，實(shí)現(xiàn)“租購銜接”。租客可以分為短租戶和長租戶，短租戶按常規(guī)方式支付租金即可；對于長租戶，可以采用融資租賃的方式，簽訂融資租賃合同，租客按月支付租金，租賃期滿后，房屋所有權(quán)歸租客所有，相當(dāng)于“以租代買”。此外，還可以采用“先租賃后購買”的模式，長租戶租賃一段時間后，如果有購房意愿，之前支付的部分租金可以抵扣購房款。銀行也可以創(chuàng)新金融產(chǎn)品，建立抵押貸款與租賃相結(jié)合的模式：租賃公司把房屋出租給客戶，客戶可以將租賃權(quán)對應(yīng)的未來收益作為抵押向銀行申請貸款，銀行把貸款支付給租賃公司，客戶每月向銀行償還貸款，這種模式和按揭貸款類似，既可以滿足客戶的居住需求，也能幫助租賃公司快速回籠資金。
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，千萬不能“一根筋”只盯著開發(fā)業(yè)務(wù)，要學(xué)會靈活轉(zhuǎn)型�？梢园验_發(fā)業(yè)務(wù)和租賃業(yè)務(wù)結(jié)合起來，設(shè)立關(guān)聯(lián)公司，通過租賃業(yè)務(wù)消化存量房源，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險對沖。只要關(guān)聯(lián)企業(yè)的運(yùn)作不損害第三方的合法權(quán)益，就會得到國家法律的支持，事實(shí)上很多企業(yè)的經(jīng)營都需要這種多元化布局。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以重點(diǎn)開展三類業(yè)務(wù)：一是房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，也就是中介服務(wù)，利用自身對市場的熟悉度，幫助消化存量房源；二是房屋租賃業(yè)務(wù)，把自有存量房源轉(zhuǎn)化為租賃住房，通過穩(wěn)定的租金收益緩解債務(wù)壓力；三是物業(yè)管理業(yè)務(wù)，當(dāng)前很多小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不高，引發(fā)了大量糾紛。物業(yè)管理市場有很大的提升空間，如果房地產(chǎn)企業(yè)能下大力氣提升物業(yè)服務(wù)水平，不僅能獲得穩(wěn)定的收益，還能通過社區(qū)廣告、增值服務(wù)等拓展盈利渠道，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
結(jié)語
以上就是我關(guān)于“我國房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的思考”的一些個人學(xué)習(xí)體會和觀點(diǎn)。這些看法僅供大家參考，大家覺得有用可以借鑒，若有不妥之處，歡迎大家提出批評，我下一步會改正。