目錄
一、居住權(quán)的設(shè)立方式
二、居住權(quán)的主體范圍
三、居住權(quán)的客體界定
四、居住權(quán)的法律效力
五、居住權(quán)的消滅事由
摘 要:《民法典》規(guī)定了居住權(quán)制度。但在《民法典》沒有系統(tǒng)的人役權(quán)制度且缺乏用益權(quán)的情況下,居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容都難以準(zhǔn)用用益權(quán)的相關(guān)規(guī)定。在居住權(quán)制度中,居住權(quán)的設(shè)立方式、主體范圍、客體界定、法律效力、消滅事由等問題,都需要通過解釋論進(jìn)行闡明。明確上述問題,能夠豐富與完善我國用益物權(quán)體系,并有助于使居住權(quán)的規(guī)范性效力轉(zhuǎn)化為居住權(quán)規(guī)范的實(shí)際效力。
關(guān)鍵詞:居住權(quán);居住權(quán)人;設(shè)立方式;住宅;法律效力;消滅事由
居住權(quán)是一項(xiàng)古老的權(quán)利類型,羅馬法時代即已經(jīng)存在,屬于人役權(quán)的范圍。近現(xiàn)代大陸法系諸多國家和地區(qū)的民法都繼受了居住權(quán),并與用益權(quán)、使用權(quán)共同構(gòu)成了人役權(quán)制度。我國在制定物權(quán)法時,理論界對應(yīng)否規(guī)定居住權(quán)存在很大爭議,《物權(quán)法(草案)》雖規(guī)定了居住權(quán),但最終因爭議較大而沒有將居住權(quán)納入《物權(quán)法》。在民法典編纂過程中,居住權(quán)是否入典再次引起學(xué)界關(guān)注。立法機(jī)關(guān)認(rèn)為,“為落實(shí)黨中央的要求,認(rèn)可和保護(hù)民事主體對住房保障的靈活安排,滿足特定人群的居住需求”,有必要創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度, 最終《民法典》規(guī)定了居住權(quán)。按照《民法典》第 366 條之規(guī)定,“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要”。同時,因居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承(《民法典》第 369 條) 而屬于人役權(quán)的范疇,從而有別于地役權(quán)。從立法例上看, 各國和地區(qū)的民法對居住權(quán)的規(guī)定都很簡單,其原因在于,有關(guān)居住權(quán)的設(shè)立、效力與消滅等都準(zhǔn)用用益權(quán)的相關(guān)規(guī)定�！睹穹ǖ洹穼幼�(quán)的規(guī)定只有六個條文,僅涉及居住權(quán)的含義、設(shè)立與消滅且內(nèi)容簡單,而對于居住權(quán)中最為重要的內(nèi)容即居住權(quán)的效力基本沒有涉及。由于《民法典》沒有系統(tǒng)的人役權(quán)制度,缺乏用益權(quán)的規(guī)定,因而居住權(quán)不存在準(zhǔn)用問題。有鑒于此,本文試從解釋論的視角對居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行剖析,以期對居住權(quán)的正確適用有所助益。
一、居住權(quán)的設(shè)立方式
從《民法典》的規(guī)定來看,居住權(quán)的設(shè)立方式有合同、遺囑兩種。
(一)通過合同設(shè)立
《民法典》第367條規(guī)定,設(shè)立居住權(quán),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立居住權(quán)合同,其條款主要包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期間等。關(guān)于通過合同方式設(shè)立居住權(quán),有如下問題值得討論:
1. 居住權(quán)的設(shè)立可否附條件或附期限? 根據(jù)《民法典》第 158 條和第 160 條的規(guī)定,民事法律行為可以附條件或附期限,但根據(jù)其性質(zhì)不允許的除外。 可見,居住權(quán)的設(shè)立能否附條件或附期限,關(guān)鍵在于其是否為居住權(quán)合同的性質(zhì)所容許。學(xué)理上認(rèn)為,基于民事法律行為的性質(zhì)不允許附條件或附期限的理由主要在于,這些民事法律行為本為確定法律關(guān)系,如容許附條件或附期限,將使法律關(guān)系不確定,容易使相對人陷于不利地位,故為保護(hù)相對人的利益,法律不許附條件或附期限。例如,婚姻、收養(yǎng)、離婚、認(rèn)領(lǐng)等身份行為以及抵銷、解除、追認(rèn)、撤銷等即時發(fā)生效力的行為,都不得附條件或附期限。就居住權(quán)而言,雖然其是為特定人的生活居住需要而設(shè)立的,但并不涉及身份行為,也非確定法律關(guān)系。因此,居住權(quán)的設(shè)立沒有不許附條件或附期限的理由。如果居住權(quán)的設(shè)立附條件或附期限, 居住權(quán)的效力應(yīng)分別認(rèn)定:居住權(quán)的設(shè)立附生效條件或生效期限的,則合同自條件成就時或期限屆至?xí)r生效,當(dāng)事人據(jù)此可以辦理居住權(quán)登記;居住權(quán)的設(shè)立附解除條件或終止期限的,則合同自條件成就時或期限屆滿時失效,居住權(quán)消滅。
2.居住權(quán)合同有哪些表現(xiàn)形態(tài)? 概括地說,居住權(quán)合同可以有如下表現(xiàn)形態(tài):
其一,所有權(quán)人與買受人簽訂居住權(quán)合同,這是居住權(quán)合同的一般形態(tài)。在這種合同形態(tài)中,所有權(quán)人系為他人的生活居住需要而設(shè)立居住權(quán),合同關(guān)系較為簡單,雙方當(dāng)事人之間僅有一個居住權(quán)合同關(guān)系。
其二,所有權(quán)人與買受人同時簽訂買賣合同與居住權(quán)合同。在這種合同形態(tài)中,所有權(quán)人將住宅出賣于買受人,同時保留居住權(quán)。可以說,這是一種帶有附加條件的買賣,即買受人在購買住宅時應(yīng)為出賣人設(shè)立居住權(quán),其特點(diǎn)為存在買賣合同和居住權(quán)合同兩個合同關(guān)系和兩方當(dāng)事人,而且兩方當(dāng)事人均具有雙重身份,即所有權(quán)人為買賣合同中的出賣人、居住權(quán)合同中的居住權(quán)人,而相對人為買賣合同中的買受人、居住權(quán)合同中的權(quán)利設(shè)立人。
其三,所有權(quán)人將住宅的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人,并為第三人設(shè)立居住權(quán)。在這種合同形態(tài)中,存在著兩個合同關(guān)系即買賣合同和居住權(quán)合同,同時存在三方當(dāng)事人即所有權(quán)人、買受人和居住權(quán)人。所有權(quán)人在出賣住宅時,為第三人設(shè)立居住權(quán),實(shí)際上是分別進(jìn)行了兩個處分行為。但這種情形與所有權(quán)人在設(shè)立居住權(quán)后再轉(zhuǎn)讓住宅有所不同,其是在出賣住宅的同時設(shè)立居住權(quán),而后者是先設(shè)立居住權(quán)再轉(zhuǎn)讓住宅。當(dāng)然,這兩種情形的效果是相同的,即所有權(quán)人出賣的住宅都承載有居住權(quán)負(fù)擔(dān)。
其四,所有權(quán)人將住宅出賣給買受人,同時要求買受人為第三人設(shè)立居住權(quán)。在這種合同形態(tài)中, 所有權(quán)人在出賣住宅時實(shí)際上是為買受人附加了一個義務(wù),即須為第三人設(shè)立居住權(quán)。因此,這種合同形態(tài)亦存在買賣合同和居住權(quán)合同兩個合同關(guān)系和三方當(dāng)事人。但與第三種情形不同的是,這里居住權(quán)的設(shè)立人是買受人,而非所有權(quán)人。
3. 居住權(quán)的登記。居住權(quán)是設(shè)立于不動產(chǎn)之上的物權(quán),按照我國物權(quán)變動之法律規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記生效主義。因此,當(dāng)事人僅簽訂居住權(quán)合同并不能導(dǎo)致居住權(quán)的設(shè)立,必須辦理登記。對此,《民法典》第 368 條規(guī)定,設(shè)立居住權(quán)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記,居住權(quán)自登記時設(shè)立。
(二)通過遺囑設(shè)立
通過遺囑設(shè)立居住權(quán),是各國和地區(qū)的普遍做法,《民法典》亦將遺囑作為居住權(quán)的設(shè)立方式。關(guān)于通過遺囑設(shè)立居住權(quán),以下問題應(yīng)予闡明:
1. 居住權(quán)何時設(shè)立? 《民法典》第 371 條規(guī)定:“ 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的,參照適用本章的有關(guān)規(guī)定�！睆摹睹穹ǖ洹逢P(guān)于居住權(quán)的規(guī)定來看,通過遺囑設(shè)立的居住權(quán)可以參照適用有關(guān)居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓與繼承、無償設(shè)立、消滅原因的規(guī)定。有疑問的是,關(guān)于居住權(quán)登記的規(guī)定,可否參照適用? 也就是說,以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的,是否適用當(dāng)事人“應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立”的規(guī)定? 對此,筆者認(rèn)為,無論是登記生效主義還是登記對抗主義,其適用的基礎(chǔ)都是基于雙方民事法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動。遺囑雖然是民事法律行為,但導(dǎo)致遺囑生效的原因是遺囑人的死亡, 即遺囑人死亡的事實(shí)是導(dǎo)致物權(quán)變動的原因。因此,通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的,可以參照《民法典》第 230 條規(guī)定,自遺囑生效即繼承開始時,居住權(quán)設(shè)立,而不以辦理登記為設(shè)立條件。否則,若實(shí)行登記生效主義,則繼承人拒絕辦理登記的,遺囑設(shè)立的居住權(quán)將落空,其也違背了遺囑的意愿。
2. 設(shè)立居住權(quán)的遺囑之性質(zhì)如何認(rèn)定? 《物權(quán)法(草案)》第 181 條曾規(guī)定,設(shè)立居住權(quán)可以根據(jù)遺囑或遺贈。在《民法典》編纂過程中,有學(xué)者主張,居住權(quán)可以通過遺囑或遺贈的方式設(shè)立。筆者認(rèn)為,無論是遺囑繼承或遺贈都是通過遺囑進(jìn)行的,因此,遺囑與遺贈并非并列關(guān)系。同時,通過遺囑設(shè)立居住權(quán)的,既不發(fā)生遺囑繼承,也不發(fā)生遺贈。按照我國繼承法原理,遺囑繼承是遺囑人將其遺產(chǎn)指定由法定繼承人之內(nèi)的人繼承,而遺贈是遺囑人將財(cái)產(chǎn)贈與給國家、集體或法定繼承人以外的組織或個人�？梢�,無論是遺囑繼承還是遺贈,其針對的都是遺囑人的遺產(chǎn),而遺囑人為他人設(shè)立的居住權(quán)并不屬于遺產(chǎn)的范圍,因此,不能產(chǎn)生遺囑繼承或遺贈,其僅是居住權(quán)的設(shè)立方式而已。
3. 設(shè)立居住權(quán)的遺囑內(nèi)容如何認(rèn)定? 通過遺囑設(shè)立居住權(quán),從性質(zhì)上說是附義務(wù)的遺囑。因此,如何認(rèn)定遺囑中是否設(shè)立了居住權(quán)就是十分關(guān)鍵的問題。一般地說,如下情形可以認(rèn)定為設(shè)立了居住權(quán):其一,指明于特定住宅上為繼承人之外的人設(shè)立居住權(quán),但不影響繼承人的繼承權(quán);其二,指明于特定住宅上為特定繼承人設(shè)立居住權(quán),繼承人的繼承權(quán)不受影響;其三,將特定住宅遺贈給他人,并于該住宅上為受遺贈人以外的人設(shè)立居住權(quán)。應(yīng)當(dāng)指出,無論是為繼承人還是受遺贈人設(shè)立居住權(quán),遺產(chǎn)分割以及遺產(chǎn)債務(wù)清償均不受影響,但無論作為居住權(quán)客體的住宅歸屬于誰,居住權(quán)均設(shè)立,這也是居住權(quán)作為物權(quán)具有追及效力之體現(xiàn)。
4. 遺囑的形式與效力如何認(rèn)定? 遺囑是一種單方民事法律行為,《民法典》對設(shè)立居住權(quán)的遺囑的形式和效力并沒有規(guī)定。那么,這類遺囑應(yīng)采取何種形式,其效力究竟如何認(rèn)定? 對此,筆者認(rèn)為, 這類遺囑的形式和效力可以參照《民法典》繼承編中遺囑的形式和效力的規(guī)定加以認(rèn)定。
二、居住權(quán)的主體范圍
居住權(quán)的主體也即居住權(quán)人,其范圍應(yīng)包括哪些人,《民法典》并沒有界定。筆者認(rèn)為,關(guān)于居住權(quán)的主體范圍,以下問題需要進(jìn)一步加以明確:
(一)居住權(quán)人是否包括法人、非法人組織
居住權(quán)人的范圍是否包括法人、非法人組織涉及到對《民法典》第 367 條居住權(quán)合同中“當(dāng)事人的姓名或名稱”條款的理解。在《民法典》編纂過程中,對于居住權(quán)人的范圍曾有不同認(rèn)識。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,自然人、法人、非法人組織都可以享有居住權(quán)從而成為居住權(quán)人;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,居住權(quán)人只能 是自然人。筆者認(rèn)為,若僅對《民法典》第 367 條中的“當(dāng)事人的姓名或名稱” 條款作字面理解,因合同當(dāng)事人包括居住權(quán)人和權(quán)利設(shè)立人,故居住權(quán)人也可以是法人、非法人組織。但是,若對于居住權(quán)人的范圍作如此理解,顯然并不合適。從《民法典》第 366 條的規(guī)定來看,一方面居住權(quán)的客體被限定為“住宅”,另一方面居住權(quán)的目的限于“滿足生活居住的需要”,這兩個限定實(shí)際上已經(jīng)明確了居住權(quán)人限于自然人,不包括法人、非法人組織。因?yàn)橹挥凶匀蝗瞬庞小?生活居住的需要”,也只有自然人才有所謂的“住宅”,即用于居住的房屋。 有學(xué)者指出,法人、非法人組織作為居住權(quán)人時,其行使主體是自然人。這就是說,即使法人、非法人組織作為居住權(quán)人,其也無法行使居住權(quán)。這一主張實(shí)際上從反面否定了法人、非法人組織作為居住權(quán)人的可能性。因?yàn)閺拿袷聶?quán)利的理論上說,既然民事主體享有某種民事權(quán)利,其當(dāng)然有權(quán)自己行使,也可以由他人行使,并不存在權(quán)利主體不能自己行使權(quán)利的情形(權(quán)利主體欠缺民事行為能力的除外,此時應(yīng)產(chǎn)生法定代理)。當(dāng)然,法人、非法人組織不能成為居住權(quán)的權(quán)利主體,但并不否定其可以作為居住權(quán)的設(shè)立主體。因此,對于《民法典》第 367 條中的“ 當(dāng)事人的名稱”應(yīng)作限縮解釋,即法人、非法人組織只能作為居住權(quán)的設(shè)立主體,而不能作為居住權(quán)人。
(二)自然人作為居住權(quán)人的范圍有無限制
自然人作為居住權(quán)的主體,有無范圍的限制,這同樣是一個需要明確的問題:
其一,居住權(quán)人是否限于與所有權(quán)人有家庭或親屬關(guān)系的人? 在羅馬法上,居住權(quán)的范圍有較嚴(yán)格的限制,一般限于家長(家主)為家庭成員而設(shè)。筆者認(rèn)為,我國法不應(yīng)作此限制,所有權(quán)人為誰設(shè)立居住權(quán)應(yīng)屬于其意思自治的范圍,法律沒有干涉的必要。
其二,居住權(quán)人是否限于無房者? 法律設(shè)置居住權(quán)的目的在于“ 滿足生活居住的需要”,那么,對于有房者可否設(shè)立居住權(quán)呢? 對此,盡管法律上明確了居住權(quán)的設(shè)立目的,但不能就此否定有房者也有這方面的需求。因此,沒有否定為有房者設(shè)立居住權(quán)的合理理由。
其三,以農(nóng)村房屋設(shè)立居住權(quán)的,居住權(quán)人是否應(yīng)限于本村的村民? 從目前相關(guān)的法律、政策規(guī)定來看,農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓還受到一定的限制,通常只能在本村村民之間轉(zhuǎn)讓。但是,設(shè)立居住權(quán)并不涉及房屋轉(zhuǎn)讓問題,故為非本村村民設(shè)立居住權(quán)并無不許之理。但應(yīng)當(dāng)指出,農(nóng)村住宅所有權(quán)人為他人設(shè)立居住權(quán)后,不得再申請宅基地。這是因?yàn)?按照《土地管理法》第 62 條之規(guī)定,農(nóng)村村民出租住宅后, “再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)”。而住宅所有權(quán)人以住宅設(shè)立居住權(quán)與出租住宅具有類似的性質(zhì),都是轉(zhuǎn)移住宅的使用權(quán),故也應(yīng)當(dāng)受到“再申請宅基地,不予批準(zhǔn)”的限制。
其四,所有權(quán)人可否為兩個以上的自然人共同設(shè)立居住權(quán)? 對此,應(yīng)作肯定回答。居住權(quán)可以為兩個以上的人共同設(shè)立,由權(quán)利人共有居住權(quán)。這里的共有為一種準(zhǔn)共有,而且是準(zhǔn)共同共有。
(三)居住權(quán)人是否包括同住之人
在居住權(quán)中,與所有權(quán)人訂立居住權(quán)合同的當(dāng)事人為居住權(quán)人。除此之外,居住權(quán)人是否包括其他人呢? 對此,理論上有不同的認(rèn)識。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,居住權(quán)人應(yīng)是家庭關(guān)系中確有居住需要的人,包括兩類:一是與所有權(quán)人具有家庭關(guān)系的人員,這里的家庭關(guān)系應(yīng)作廣義解釋;二是與所有權(quán)人不具有家庭關(guān)系,但為居住權(quán)人及其家庭提供服務(wù)而與權(quán)利人一起生活的人。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,在居住權(quán)中,要區(qū)分居住權(quán)人和實(shí)際居住人,居住權(quán)人為設(shè)立居住權(quán)的當(dāng)事人,而實(shí)際居住人則為居住權(quán)人的家屬以及提供醫(yī)務(wù)或家務(wù)等服務(wù)的人,其為居住權(quán)的間接受益人,不得直接將其認(rèn)定為居住權(quán)人。
筆者認(rèn)為,上述第二種觀點(diǎn)是可取的。在羅馬法上,一個獲得了居住權(quán)的人,“ 他也享有與其妻子、卑親屬、解放自由人以及與其他像奴隸一樣使用的自由人一起居住的權(quán)利。相應(yīng)地,如果房屋的使用權(quán)屬于婦女,允許她與丈夫同住”。可見,羅馬法上的居住權(quán)人僅限于本人,并不包括同住之其他人。在近現(xiàn)代民法上,各國和地區(qū)的民法基本上繼受了羅馬法的規(guī)定,都規(guī)定居住權(quán)人限于本人,而不包括同住之人。例如,《法國民法典》第 632 條規(guī)定,居住權(quán)人得偕同其家庭成員在該房屋內(nèi)居住,即使在居住權(quán)設(shè)定時其本人尚未結(jié)婚,亦同;《德國民法典》第 1093 條第 2 款規(guī)定,居住權(quán)人有權(quán)將其家庭成員以及符合身份的服侍和護(hù)理作為必要的人員接納住宅中;《瑞士民法典》第 777 條第 2 款規(guī)定,居住權(quán)未明定僅限于居住權(quán)人本人者,應(yīng)允許其家屬或家人同住;美國《路易斯安那民法典》第 633 條規(guī)定,居住權(quán)人可以與其家人一起居住,即使此人在取得權(quán)利時尚未結(jié)婚。其他立法,如意大利、葡萄牙、西班牙、智利、秘魯、阿根廷等國的民法中都有類似的規(guī)定。也就是說,盡管同住之人可以與居住權(quán)人同住,但他們并不是居住權(quán)人;而且如果當(dāng)事人有明確約定,房屋只能由居住權(quán)人自己居住的,其他人不得同住。上述立法例的規(guī)定是合理的,其道理如同房屋租賃一樣,租賃權(quán)人不僅可以自己在承租房中居住,其家庭成員也可以共同居住。區(qū)分居住權(quán)人與同住之人的意義在于,同住之人應(yīng)為權(quán)利受益人,其雖然享有居住的利益,但不享有居住權(quán)。如果認(rèn)定同住之人為居住權(quán)人,因居住權(quán)人死亡是居住權(quán)的消滅事由,則只有在同住之人全部死亡時,居住權(quán)才能消滅,這顯然不符合所有權(quán)人為特定人設(shè)立居住權(quán)的目的。因此,只要居住權(quán)人先于同住之人死亡,居住權(quán)即歸于消滅,同住之人不再享有繼續(xù)居住的權(quán)利。
三、居住權(quán)的客體界定
關(guān)于居住權(quán)的客體,《民法典》使用的是“住宅”的概念。 但基于居住權(quán)的設(shè)立目的在于“居住”,即使是建筑物、房屋,其也只能是供居住使用,故在居住權(quán)中,建筑物、房屋、住宅所代表的意義并無不同, 可以通用之。當(dāng)然,《民法典》直接使用“住宅”的概念,能夠更直觀地體現(xiàn)居住權(quán)的設(shè)立目的。就住宅的范圍而言,無論是城鎮(zhèn)住宅還是農(nóng)村住宅,無論是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的住宅還是其他住宅,均可以作為居住權(quán)的客體。但住宅作為居住權(quán)的客體,仍有以下問題需要討論:
(一)“他人的住宅”之界定
從《民法典》的規(guī)定來看,在用益物權(quán)的客體界定上,法律表述存在差異。例如,《民法典》第 323 條將用益物權(quán)的客體界定為“他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)”,有關(guān)土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的客體界定都貫徹了這一精神。按照上述規(guī)定,用益物權(quán)的客體是“他人所有之物”。但是,在居住權(quán)、地役權(quán)的客體界定上,相關(guān)規(guī)定并沒有遵循第 323 條的精神,而是規(guī)定“他人的住宅” 或“他人的不動產(chǎn)”。應(yīng)當(dāng)說,《民法典》第 323 條是關(guān)于用益物權(quán)的一般規(guī)定,對于各類具體用益物權(quán)應(yīng)具有普遍適用性。據(jù)此,居住權(quán)、地役權(quán)的客體也應(yīng)為“他人所有的住宅”或“他人所有的不動產(chǎn)”。但如此理解地役權(quán),又會產(chǎn)生體系上的矛盾,因?yàn)樵谟嘘P(guān)地役權(quán)的規(guī)定中,諸多情形下地役權(quán)并非設(shè)立于他人所有的不動產(chǎn)之上,而是設(shè)立于他人享有用益物權(quán)的不動產(chǎn)之上。這也說明,《民法典》第 323 條對用益物權(quán)客體的界定存在一定的問題,若刪除“ 所有” 二字可能更為妥當(dāng)。那么,在居住權(quán)中,除他人所有的住宅可以設(shè)立居住權(quán)外,如下兩種情況是否允許呢?
1. 在他人享有使用權(quán)的住宅上可否設(shè)立居住權(quán)?
從《民法典》的規(guī)定來看,有關(guān)住宅的用益物權(quán)僅有居住權(quán),因此,在他人享有使用權(quán)的住宅上可否設(shè)立居住權(quán)問題,就僅會出現(xiàn)在房屋租賃的情形之中。對此,有學(xué)者認(rèn)為,承租人租賃的公房可以設(shè)定居住權(quán),如夫妻離婚時,對于非承租人的一方可以設(shè)立居住權(quán)。筆者認(rèn)為,房屋租賃屬于債的關(guān)系,租賃權(quán)是在一定情況下具有對抗效力的債權(quán)。從租賃合同的法律規(guī)定來看,承租人未經(jīng)出租人同意,不得將租賃物轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租所形成的仍是一種債的關(guān)系,按照“舉輕以明重”的規(guī)則,既然未經(jīng)出租人同意,承租人都不能設(shè)立債權(quán),當(dāng)然也就更不能設(shè)立居住權(quán)。那么問題在于,經(jīng)出租人同意的,承租人可否設(shè)立居住權(quán)?對此,筆者持肯定態(tài)度。一方面,出租人同意承租人于租賃房屋上設(shè)立居住權(quán),體現(xiàn)了出租人的意思自治,也意味著出租人愿意承受居住權(quán)的約束;另一方面,出租人出租房屋的目的在于獲取租金,而承租人以租賃房屋設(shè)立居住權(quán)并不會影響這一目的的實(shí)現(xiàn),因?yàn)闊o論居住權(quán)是否有償、承租人支付租金的義務(wù)并不減免。再者,我國現(xiàn)實(shí)生活中確實(shí)還存在著一定數(shù)量的公租房,而公租房的期限通常較長,因此以公租房設(shè)立居住權(quán)也有一定的適用價值,特別是在夫妻離婚需要設(shè)立居住權(quán)的情況下。同理,在私房租賃的情況下,經(jīng)出租人同意,承租人亦可以承租房屋設(shè)立居住權(quán)。當(dāng)然,以租賃房屋設(shè)立居住權(quán)的,居住權(quán)的期限不能超過租賃期限。
2. 所有權(quán)人可否就自己的住宅設(shè)立居住權(quán)?
如果從“他人的住宅”的字面意義上理解,所有權(quán)人就“自己的住宅”當(dāng)然不能設(shè)立居住權(quán),因不屬于“他人的住宅”。在通常情況下,住宅所有權(quán)人沒有必要就自己的住宅設(shè)立居住權(quán)。但是,客觀情況是復(fù)雜的,若所有權(quán)人出于某種特殊需求,也有必要就“ 自己的住宅” 設(shè)立居住權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為,這種居住權(quán)的效力只有在所有權(quán)人將自己住宅的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人后方得體現(xiàn),在此意義上,居住權(quán)實(shí)際上指向的已是“他人的房屋”。筆者認(rèn)為,上述觀點(diǎn)雖有一定的道理,但仍有不足。
應(yīng)當(dāng)說,所有權(quán)人就“自己的住宅” 設(shè)立居住權(quán),其目的并不是為了滿足現(xiàn)時的生活居住需要,而是為滿足將來生活居住之需。這種居住權(quán)主要是所有權(quán)人欲出賣房屋,但又想在該房屋內(nèi)繼續(xù)生活居住,此時就有為自己設(shè)立居住權(quán)的需求,這樣既實(shí)現(xiàn)了獲取資金的需求,又滿足了生活居住的需要。特別是對老年人養(yǎng)老而言,這是一個很好的選擇。所有權(quán)人以自己的住宅設(shè)立居住權(quán),可以采取兩種方式:一是所有權(quán)人在出賣住宅之前,通過登記為自己設(shè)立居住權(quán);二是在出賣住宅時,通過與買受人同時訂立兩個合同,即買賣合同和居住權(quán)合同以設(shè)立居住權(quán)。如前所述,第二種方式實(shí)際上是一種帶有附加條件的買賣,即買受人在購買住宅時應(yīng)為出賣人設(shè)立居住權(quán)。在辦理登記時,同時辦理所有權(quán)過戶登記和居住權(quán)設(shè)立登記。從《民法典》的規(guī)定來看,第一種方式似乎不可行。因?yàn)榘凑瘴覈壳暗牟粍赢a(chǎn)登記制度,住宅所有權(quán)人在沒有相對人的情況下,登記機(jī)構(gòu)不會將其登記為居住權(quán)人。但第二種方式應(yīng)當(dāng)是可行的,因?yàn)橥瑫r辦理登記,也可以理解為居住權(quán)存在于“他人的住宅”之上,這符合《民法典》第 366 條的規(guī)定。可見,所謂所有權(quán)人就“自己的住宅” 設(shè)立居住權(quán),實(shí)際上仍可以解釋為是在“他人的住宅”上設(shè)立居住權(quán)。
(二)住宅的一部分可否設(shè)立居住權(quán)
居住權(quán)的客體為“住宅”,因此,就整個住宅設(shè)立居住權(quán)當(dāng)無疑問。但是,能否就住宅的一部分設(shè)立居住權(quán),如對一套住宅的某一個房間可否設(shè)立居住權(quán),立法例上對此大多持肯定態(tài)度。在我國,《物權(quán)法(草案)》第 184 條曾規(guī)定,居住權(quán)人可以就部分住房享有居住權(quán)�！睹穹ǖ洹穼⒕幼�(quán)的客體規(guī)定為“住宅”,且要求在居住權(quán)合同中要包括“住宅的位置”條款。據(jù)此,若從狹義上說,該住宅應(yīng)為住宅的整體;若從廣義上說,該住宅也可以指住宅中的特定部分。據(jù)此,可以解釋出就住宅的特定部分,也可以設(shè)立居住權(quán)。但是,按照物權(quán)客體特定主義的要求,物的一部分因缺乏特定性和獨(dú)立性而不能作為物權(quán)的客體。那么,在以住宅的一部分設(shè)立居住權(quán)的情況下,應(yīng)如何解釋物權(quán)客體特定主義呢? 對此,一種觀點(diǎn)認(rèn)為,這種情形是物權(quán)客體特定主義原則的例外或突破。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,參照建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋,由于該套住宅的某個房間在構(gòu)造上具有相對的獨(dú)立性,能夠明確予以區(qū)分;在功能上具有相對的完整性,可以排他使用;在不動產(chǎn)登記上具有可操作性,能夠登記為特定居住權(quán)的客體。故以住宅的一分部分設(shè)立居住權(quán),實(shí)際上尚不悖于物權(quán)客體特定主義。筆者認(rèn)為,物權(quán)客體特定主義是物權(quán)法的基礎(chǔ)之一,若突破這一原則,會動搖物權(quán)法的根基。因此,第一種觀點(diǎn)的解釋似乎不能令人滿意,盡管民法上承認(rèn)基本規(guī)則之外有例外存在。第二種觀點(diǎn)通過建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋認(rèn)定住宅的一部分具有獨(dú)立性和特定性顯然不妥,因?yàn)樵撍痉ń忉屗槍Φ氖侨绾握J(rèn)定建筑物區(qū)分所有權(quán)中的房屋、車位、攤位等特定空間,而非房屋中的一部分。同時,按照登記的相關(guān)要求,不動產(chǎn)登記以具有唯一編碼的不動產(chǎn)單元為基本單位,而所謂不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價值的空間。顯然,住宅中的某個房間無法作為不動產(chǎn)單元單獨(dú)進(jìn)行登記。那么,為何大陸法系國家和地區(qū)的民法在堅(jiān)持物權(quán)客體特定主義的同時,還允許就住宅的一部分設(shè)立居住權(quán)呢? 這根源于歐陸民法所實(shí)行的房地一體主義,即建筑物并不是一個獨(dú)立的不動產(chǎn),而是土地的重要成分。因此,在設(shè)立居住權(quán)的情況下,其客體并非房屋而是土地。也就是說,居住權(quán)是設(shè)立于土地之上的負(fù)擔(dān)。例如,在德國民法上,房屋不是獨(dú)立的物,而是土地的重要成分(《德國民法典》第 94 條第 1 款)。根據(jù)《德國民法典》第 1093 條的規(guī)定,居住權(quán)可以設(shè)定于“建筑物或建筑物之一部分”之上,這讓人誤以為居住權(quán)的客體是“建筑物或建筑物的一部分”。實(shí)際上,居住權(quán)在本質(zhì)上屬于負(fù)擔(dān)在土地上的限制人役權(quán)。因此,德國通說認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)將《德國民法典》第 1093 條所稱的“建筑物之一部分” 解釋為對居住權(quán)在空間上的限制,即居住權(quán)是設(shè)定在土地之上的。也就是說,居住權(quán)的設(shè)立系就整塊土地都有負(fù)擔(dān),但行使范圍須受限于全部建筑物或建筑物的一部分。可見,在德國法上,在建筑物的一部分之上設(shè)立居住權(quán)并不違反物權(quán)客體特定主義。那么,在我國采取房地分離主義的背景下,又當(dāng)如何解釋這一問題呢? 筆者認(rèn)為,就住宅的一部分設(shè)立居住權(quán)并不違反物權(quán)客體特定主義。這是因?yàn)?盡管從表面上看, 居住權(quán)是設(shè)立于住宅的一部分之上,但其實(shí)它是對整個住宅所施加的一種負(fù)擔(dān),只是居住權(quán)人的行使范圍須受限于特定部分而已。這種情況與地役權(quán)的設(shè)立情況十分相似,如在供役地上設(shè)立通行地役權(quán)或汲水地役權(quán)時,其也僅涉及供役地的特定部分而非全部供役地,但客體卻是供役地的全部。也就是說,盡管上述地役權(quán)的客體為供役地的全部,但其行使范圍應(yīng)限于合同所限定的特定范圍。所以,地役權(quán)的設(shè)立也不會因僅限于供役地的一部分而被認(rèn)為違背物權(quán)客體特定主義。由于在住宅的一部分之上設(shè)立居住權(quán)是對居住權(quán)行使范圍的限制,這就要求居住權(quán)的使用范圍必須于登記薄上精確地加以描述。
由于以住宅的一部分設(shè)立居住權(quán)實(shí)際上是對整個住宅所施加的負(fù)擔(dān),因此,對于為實(shí)現(xiàn)居住權(quán)而必須使用的生活設(shè)施如衛(wèi)生間、廚房等,居住權(quán)人有權(quán)使用之,唯在使用時須由居住權(quán)人與所有權(quán)人進(jìn)行協(xié)商,如廚房使用的時間段等。
(三)住宅的附屬設(shè)施是否屬于居住權(quán)的客體
《民法典》第 366 條僅提及了“住宅”,并沒有包括附屬設(shè)施。那么,住宅的附屬設(shè)施是否為居住權(quán)的客體呢? 對此,有學(xué)者認(rèn)為,居住權(quán)的客體為住宅及其附屬設(shè)施;也有學(xué)者將作為居住權(quán)客體的房屋作擴(kuò)大解釋,即房屋的范圍不僅包括住宅,還包括其附屬物、公用物等與住宅配套使用的物,如作為住所的車輛、可供居家的船以及一切屬于住宅并與之一起占有的院子、花園、附屬小屋以及建筑物的其他附屬物等。
筆者認(rèn)為,住宅的附屬設(shè)施是否屬于居住權(quán)的客體,應(yīng)取決于該附屬設(shè)施是否是行使居住權(quán)所必需的。一方面,如果附屬設(shè)施是行使居住權(quán)所必需的,則可以將其作為居住權(quán)的客體。例如,室外的廁所、水井等,這些附屬設(shè)施是為生活居住所必需,若居住權(quán)人不能使用,則其生活居住就會受到嚴(yán)重影響。另一方面,如果附屬設(shè)施并非行使居住權(quán)所必需,則其能否成為居住權(quán)的客體應(yīng)取決于當(dāng)事人的約定。例如,車位、車庫、地下小棚等附屬設(shè)施并不是行使居住權(quán)所必需的生活設(shè)施,并不當(dāng)然成為居住權(quán)的客體。也就是說,居住權(quán)人能否使用上述附屬設(shè)施應(yīng)取決于當(dāng)事人的約定;若當(dāng)事人沒有禁止性約定,則居住權(quán)人有權(quán)使用之。有學(xué)者在論及房屋的附屬設(shè)施時,將日常家具與家用電器、作為住所的車輛以及可供居家的船作為房屋的附屬設(shè)施看待,這是不準(zhǔn)確的。所謂附屬設(shè)施,是指為發(fā)揮房屋的功能所需要的設(shè)施。無論是日常家具、家用電器,還是作為住所的車輛、可供居家的船都是獨(dú)立的物,且與房屋功能的發(fā)揮無關(guān),因此,不能為居住權(quán)的效力所及,除非當(dāng)事人另有約定。當(dāng)然,即使是作為住所的車輛、可供居家的船,因其并不是住宅,故也不能單獨(dú)作為居住權(quán)的客體。
四、居住權(quán)的法律效力
居住權(quán)設(shè)立后,即在當(dāng)事人之間產(chǎn)生相應(yīng)的效力,這種效力主要體現(xiàn)為居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。 在立法例上,各國和地區(qū)的民法大都規(guī)定用益權(quán)規(guī)范準(zhǔn)用于居住權(quán)。因此,居住權(quán)的效力可以按照民法上關(guān)于用益權(quán)效力的規(guī)定加以確定。但是,由于《民法典》沒有建立完整的人役權(quán)制度,而僅規(guī)定了居住權(quán),缺乏用益權(quán)和使用權(quán),從而也就無法通過準(zhǔn)用用益權(quán)的規(guī)定來確定居住權(quán)的效力。同時,《民法典》對居住權(quán)的效力缺乏詳細(xì)規(guī)定,這就形成了法律漏洞。對此,可以采取如下四種方法進(jìn)行解釋:
其一,類推適用房屋租賃和地役權(quán)的相關(guān)規(guī)定。從居住權(quán)的效力來看,居住權(quán)人有權(quán)對他人的住宅進(jìn)行居住使用,這一效力與承租人對租賃房屋的使用具有類似性;同時,居住權(quán)與地役權(quán)同屬于役權(quán)的范圍。因此,居住權(quán)的效力就可以類推適用租賃合同和地役權(quán)的相關(guān)規(guī)定。
其二,基于法律原則加以認(rèn)定。對于法律漏洞,基于法律原則進(jìn)行填補(bǔ)是一種有效的方法。照民法上權(quán)利與義務(wù)相一致的原則,居住權(quán)人行使居住權(quán)時,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其權(quán)利相一致的義務(wù)。據(jù)此, 居住權(quán)人在占有、使用他人住宅時,就應(yīng)當(dāng)對他人住宅承擔(dān)相關(guān)的管理等義務(wù)。
其三,基于比較法加以認(rèn)定。在法律解釋學(xué)上,比較法的方法也是一種重要的法律漏洞填補(bǔ)方式。從比較法上看,居住權(quán)是大陸法系國家民法上的普遍制度,因此,相關(guān)立法規(guī)定可供我國參考借鑒。
其四,通過歷史解釋的方法加以認(rèn)定。嚴(yán)格地說,歷史解釋并不是法律漏洞填補(bǔ)的方法,其僅是狹義法律解釋的一種方式,但其對法律漏洞的填補(bǔ)也具有一定的作用。從我國居住權(quán)的立法歷史來看, 雖然《物權(quán)法》沒有規(guī)定居住權(quán),但《物權(quán)法(草案)》對居住權(quán)作了相對較為詳細(xì)的規(guī)定,其中就涉及居住權(quán)的效力。按照歷史解釋規(guī)則,《物權(quán)法(草案)》的規(guī)定就可以作為認(rèn)定居住權(quán)效力的參考綜合上述四種方法,我們就可以基本概括出居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。
(一)居住權(quán)人的權(quán)利
居住權(quán)人在取得居住權(quán)后,即可以對住宅行使相關(guān)的權(quán)利,具體體現(xiàn)在如下幾個方面:
1.合理使用住宅的權(quán)利
居住權(quán)是為滿足居住權(quán)人的生活居住需要而設(shè)立的用益物權(quán),因此,居住權(quán)人對住宅享有占有、使用的權(quán)利。關(guān)于居住權(quán)人使用住宅的權(quán)利,應(yīng)明確如下問題:
(1) 居住權(quán)人使用住宅只限于個人生活必需。因此,非基于生活需要的目的,居住權(quán)人不得使用住宅,如利用住宅開設(shè)商店、旅館或儲存貨品等。當(dāng)然,如出于職業(yè)的需求,在滿足生活居住的前提下, 居住權(quán)人可以利用住宅從事不違背生活居住需要的活動。如居住權(quán)人為個體商販,可以將少量的物品存放于住宅內(nèi)。
(2) 居住權(quán)人有權(quán)使用住宅的附屬設(shè)施。如前所述,在符合條件的情況下,居住權(quán)人有權(quán)使用住宅的附屬設(shè)施。同時,住宅有從物的,若當(dāng)事人沒有禁止性約定,居住權(quán)人亦有權(quán)使用該從物。
(3) 居住權(quán)人有權(quán)使用住宅內(nèi)的生活設(shè)施。居住權(quán)雖然以住宅的居住為目的,但居住權(quán)的目的并不僅僅限于“住”,還包括其他生活需求。因此,居住權(quán)人在滿足“住” 的需求時,還有權(quán)使用住宅內(nèi)的各種生活設(shè)施。即使是以住宅的一部分設(shè)立居住權(quán)的,居住權(quán)人亦有權(quán)共用生活設(shè)施,如衛(wèi)生間、廚房等。
(4) 居住權(quán)人對住宅的使用權(quán)不因住宅所有權(quán)人的變更而受影響。居住權(quán)雖然是對住宅所有權(quán)所施加的權(quán)利負(fù)擔(dān),但并不影響所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓該住宅,如出賣、贈與等。同時,所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓住宅的,對居住權(quán)也不產(chǎn)生影響,居住權(quán)人有權(quán)繼續(xù)使用該住宅。對此,《物權(quán)法( 草案)》第 185 條曾規(guī)定,居住權(quán)設(shè)立后,住房所有權(quán)人變更的,不影響居住權(quán)。即新的住宅所有權(quán)人不得解除居住權(quán),這是居住權(quán)追及效力的體現(xiàn)。這種情形類似于租賃合同中的“ 買賣不破租賃”。 那么,在所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的情況下,居住權(quán)人是否享有優(yōu)先購買權(quán)呢? 對此,《民法典》中并沒有規(guī)定。曾有學(xué)者主張,應(yīng)當(dāng)承認(rèn)居住權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)。筆者認(rèn)為,居住權(quán)的效力雖然可以類推適用租賃合同的規(guī)定,但因優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利,在無法律明確規(guī)定的情況下,居住權(quán)人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。
(5) 對于合理使用住宅所造成的損耗,居住權(quán)人不承擔(dān)責(zé)任。對此,《德國民法典》第 1093、1050 條規(guī)定,居住權(quán)人以通常之方法行使居住權(quán)而致建筑物變更或毀損的,不負(fù)責(zé)任。
2. 允許他人同住的權(quán)利
如前所述,在當(dāng)事人沒有禁止性約定的情況下,居住權(quán)人有權(quán)允許其他人在住宅中居住。當(dāng)然,這里的其他人并非沒有限制,只限于特定范圍內(nèi)的人。筆者認(rèn)為,同住之人可以包括三類:一是家庭成員,包括配偶、子女和其他共同生活的近親屬(《民法典》第 1045 條第 3 款);二是為居住權(quán)人提供生活服務(wù)的人員,如保姆、護(hù)工等;三是居住權(quán)人供養(yǎng)的近親屬以外的人員。
3. 出租住宅的權(quán)利
關(guān)于居住權(quán)人能否將標(biāo)的物出租,羅馬法學(xué)家之間曾有過爭議,但在優(yōu)帝一世時承認(rèn)居住權(quán)人有權(quán)出租房屋。但近現(xiàn)代民法上,多數(shù)立法例禁止居住權(quán)人出租住宅。根據(jù)我國《民法典》第 369 條規(guī)定,居住權(quán)人原則上不得出租住宅,除非當(dāng)事人另有約定。也就是說,如果居住權(quán)合同中明確允許居住權(quán)人出租住宅的,則居住權(quán)人有權(quán)出租住宅。居住權(quán)人不僅可以出租全部住宅,也可以出租住宅的一部分,如一個房間。在后一種情況下,居住權(quán)人有權(quán)將各自獨(dú)立的房間出租給不同的人。當(dāng)然,居住權(quán)人出租住宅的,不應(yīng)超過居住權(quán)的期限。同時,居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)對承租人的行為負(fù)責(zé)。如承租人造成住宅損害的,居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
除出租外,居住權(quán)人能否將住宅出借給他人呢? 雖然《民法典》對此問題沒有規(guī)定,但是根據(jù)“舉重以明輕”規(guī)則,既然所有權(quán)人可以允許居住權(quán)人出租住宅,當(dāng)然也可以允許居住權(quán)人出借住宅。因此,只要居住權(quán)合同中明確允許居住權(quán)人出借住宅的,居住權(quán)人就有權(quán)為之。
(二)居住權(quán)人的義務(wù)
居住權(quán)人享有居住權(quán)的同時,也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),以維護(hù)所有權(quán)人的合法權(quán)益。一般地說,居住權(quán)人的義務(wù)主要有如下幾項(xiàng):
1.妥善管理住宅的義務(wù)
居住權(quán)人有權(quán)對住宅進(jìn)行占有、使用,相應(yīng)地,居住權(quán)人就有妥善管理的義務(wù)。居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定合理使用住宅,維持住宅的原有用途,不得改變房屋的結(jié)構(gòu)。即使是在改變了房屋的結(jié)構(gòu)和用途使得房屋的價值有所增加的情況下,也是如此。居住權(quán)人違反這一義務(wù)造成住宅損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
如何判斷居住權(quán)人是否盡到了妥善管理住宅的義務(wù),國外立法例通常要求居住權(quán)人應(yīng)以善意管理人的注意管理房屋。應(yīng)當(dāng)說,國外立法例之所以規(guī)定以善意管理人的注意程度作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),是以居住權(quán)無償為前提的。但在我國民法上,居住權(quán)可以有償設(shè)立,在此情況下,善意管理人的注意程度是否還可以適用呢? 對此,筆者認(rèn)為,在我國民法上,對于同一行為,法律通常區(qū)分有償與無償而分別確定行為人的注意義務(wù)程度。例如,在保管合同中,保管人有妥善保管保管物的義務(wù),因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的,保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任;但若保管是無償?shù)?且保管人能證明自己沒有故意或者重大過失的,則不承擔(dān)賠償責(zé)任(《民法典》第 897 條)。再如,在委托合同中,有償?shù)奈泻贤? 因受托人的過錯給委托人造成損失的,委托人可以要求賠償損失;無償?shù)奈泻贤?因受托人的故意或 者重大過失給委托人造成損失的,委托人可以要求賠償損失(《民法典》第 929 條)�？梢�,在上述合同中,行為人的注意義務(wù)程度應(yīng)根據(jù)有償與無償之情形分別加以確定。按照“同樣問題同樣處理”或“類似情形應(yīng)當(dāng)作類似處理”的類推適用原則,對于居住權(quán)人妥善管理的注意義務(wù)也應(yīng)作如此認(rèn)定。也就是說,在有償?shù)木幼?quán)中,居住權(quán)人因管理不善造成住宅損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任;在無償?shù)木幼?quán)中,只有居住權(quán)人因故意或重大過失造成住宅損害的,才承擔(dān)賠償責(zé)任。
2. 住宅的通常維修義務(wù)
在房屋租賃合同中,房屋的維修義務(wù)由出租人承擔(dān),這是出租人應(yīng)于租賃期間保持租賃物符合約定用途的義務(wù)所要求的,也是租賃合同有償性的一種體現(xiàn)。那么,在居住權(quán)行使期間,住宅需要維修的,應(yīng)由哪一方當(dāng)事人負(fù)責(zé)呢? 從立法例上看,各國和地區(qū)的民法基本上區(qū)分通常維護(hù)與重大修繕兩種情形分別確定義務(wù)人:通常維修即必要維修( 如修復(fù)被毀壞的門窗、脫落的墻皮等) 由居住權(quán)人承擔(dān),重大修繕即特殊維修(如屋頂、房梁的翻修、更換等) 由所有權(quán)人承擔(dān)。其主要原因在于,通常維修涉及使用權(quán)的維持問題,屬于保管性維修;而重大修繕涉及所有權(quán)的保有問題,屬于保存所有物維修�！段餀�(quán)法(草案)》第 182 條也曾采取上述規(guī)則:居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)住房及其附屬設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用,不承擔(dān)重大修繕費(fèi)用,但合同另有約定或遺囑另有指定的除外。我國也有學(xué)者主張,應(yīng)當(dāng)區(qū)分通常維修與重大修繕,并分別由居住權(quán)人與所有權(quán)人負(fù)責(zé)。
筆者認(rèn)為,關(guān)于住宅的維修問題,首先應(yīng)由當(dāng)事人約定,在當(dāng)事人沒有約定或約定不明確的情況下,應(yīng)按如下原則處理:
其一,應(yīng)當(dāng)區(qū)分居住權(quán)的設(shè)立有償與否。在居住權(quán)系無償設(shè)立的情況下,國外立法例的規(guī)則是合理的。但是,在居住權(quán)系有償設(shè)立的情況下,是否還應(yīng)當(dāng)適用上述規(guī)則呢?對此,筆者認(rèn)為應(yīng)予否定回答。按照民法上權(quán)利與義務(wù)相一致的原則,住宅所有權(quán)人有權(quán)收取使用費(fèi),就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與該項(xiàng)權(quán)利相適應(yīng)的義務(wù),這種義務(wù)就是維修義務(wù),這也是保護(hù)合同約定的“ 居住的條件和要求” 所必須的。因此, 在居住權(quán)有償設(shè)立的情況下,無論是通常維修還是重大修繕均應(yīng)由所有權(quán)人承擔(dān)。在所有權(quán)人承擔(dān)修繕義務(wù)的情況下,居住權(quán)人有通知義務(wù)。
其二,在居住權(quán)人承擔(dān)通常維修義務(wù)的情況下,若居住權(quán)人占有全部住宅,則居住權(quán)人應(yīng)負(fù)擔(dān)全部維修費(fèi)用;若居住權(quán)人僅占有住宅的一部分,則居住權(quán)人應(yīng)按比例承擔(dān)通常維修費(fèi)用。如果居住權(quán)人不進(jìn)行維修,所有權(quán)人有權(quán)維修。同時,當(dāng)所有權(quán)人負(fù)有修繕義務(wù)而不進(jìn)行維修時,居住權(quán)人亦有權(quán)進(jìn)行維修。不負(fù)有維修義務(wù)的一方進(jìn)行維修的,有權(quán)向維修義務(wù)方請求返還維修費(fèi)用,具體可以依照無因管理的相關(guān)規(guī)定處理。
3. 不得擅自出租住宅和轉(zhuǎn)讓居住權(quán)的義務(wù)
居住權(quán)屬于人役權(quán),自羅馬法創(chuàng)設(shè)人役權(quán)伊始,其目的就是為了保障特定人享受優(yōu)惠,使其把充分享用某物作為生活依靠。因此,居住權(quán)具有人身屬性,甚至有德國學(xué)者將人役權(quán)(居住權(quán)) 看成是人身權(quán)利,僅能由權(quán)利人本人享有。基于居住權(quán)的人身屬性,居住權(quán)人不得轉(zhuǎn)讓居住權(quán),也不得出租住宅。如前所述,《民法典》規(guī)定居住權(quán)人只有在所有人許可的情況下,才能出租住宅。因此,不得擅自出租住宅是居住權(quán)人的一項(xiàng)義務(wù)。居住權(quán)人違反這一義務(wù),構(gòu)成權(quán)利濫用。同時,《民法典》第 369 條也禁止居住權(quán)人轉(zhuǎn)讓居住權(quán),而且這種規(guī)定是一種強(qiáng)制性規(guī)范;居住權(quán)人如有違反,不但行為無效,而且構(gòu)成權(quán)利濫用。關(guān)于居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓,有學(xué)者認(rèn)為,居住權(quán)雖然不得轉(zhuǎn)讓,但是居住權(quán)的行使可以轉(zhuǎn)讓。當(dāng)居住權(quán)由他人行使時,并不改變居住權(quán)應(yīng)有的權(quán)利狀態(tài),即居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人之間的關(guān)系仍然保持不變。此時,行使人只具有債法上的債權(quán)人地位,并不具有物權(quán)人地位。對此,筆者認(rèn)為,在民法理論上,權(quán)利的行使有兩種形態(tài),即自己行使和他人行使,他人行使并不是權(quán)利行使的轉(zhuǎn)讓。同時,基于居住權(quán)的設(shè)立目的,只有居住權(quán)人自己居住才能滿足其生活居住的需要。因此,居住權(quán)只能由權(quán)利人自己行使,不存在權(quán)利行使的轉(zhuǎn)讓問題。
居住權(quán)人不得轉(zhuǎn)讓居住權(quán),其能否以居住權(quán)設(shè)立抵押權(quán)呢? 筆者認(rèn)為,盡管《民法典》沒有禁止居住權(quán)的抵押,但因在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時會發(fā)生居住權(quán)的主體變更,這就相當(dāng)于居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓,而這已經(jīng)違背了居住權(quán)的設(shè)立目的,因此,居住權(quán)不得抵押。
4. 支付使用費(fèi)的義務(wù)
從《民法典》的規(guī)定來看,就居住權(quán)人是否支付費(fèi)用的問題,立法采取了以無償為原則、以有償為例外的立法模式(第 368 條)。 也就是說,在當(dāng)事人對居住權(quán)的設(shè)立是否有償沒有約定或約定不明確時,居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)視為無償。如果當(dāng)事人系有償設(shè)立居住權(quán),那么居住權(quán)人負(fù)有支付使用費(fèi)的義務(wù)。
5. 容忍義務(wù)
居住權(quán)人的容忍義務(wù)主要包括兩個方面:
其一,在設(shè)立居住權(quán)時住宅上已存在抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的,則居住權(quán)人應(yīng)承受該權(quán)利負(fù)擔(dān)。按照物權(quán)優(yōu)先效力規(guī)則,因抵押權(quán)、地役權(quán)設(shè)立在先,故該類權(quán)利具有優(yōu)先于居住權(quán)的效力。例如,在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時,居住權(quán)人不得對抗受讓人,也即此時居住權(quán)歸于消滅。同時,居住權(quán)人不得排除地役權(quán)人行使地役權(quán)。當(dāng)然,該地役權(quán)須已經(jīng)登記,否則不能產(chǎn)生對抗善意第三人的效力。
其二,居住權(quán)設(shè)立后,所有權(quán)人仍對住宅享有所有權(quán),因此,為保持所有權(quán)的完整狀態(tài),所有權(quán)人有權(quán)對住宅進(jìn)行必要的檢查。對此,居住權(quán)人負(fù)有容忍的義務(wù)。
與前述住宅上先設(shè)立抵押權(quán)、后設(shè)立居住權(quán)的情形相反,在居住權(quán)設(shè)立后,所有權(quán)人能否再以該住 宅設(shè)立權(quán)利負(fù)擔(dān)呢? 對此,應(yīng)區(qū)別不同情形加以認(rèn)定。就地役權(quán)而言,《民法典》第 379 條規(guī)定:“土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)的,未經(jīng)用益物權(quán)人同意,土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。”類推適用該規(guī)定,在居住權(quán)設(shè)立后,未經(jīng)居住權(quán)人同意,所有權(quán)人不得就住宅設(shè)立地役權(quán)。但就抵押權(quán)而言,則應(yīng)另當(dāng)別論。在居住權(quán)設(shè)立之后,所有權(quán)人有權(quán)轉(zhuǎn)讓住宅,當(dāng)然也就有權(quán)以該住宅設(shè)立抵押權(quán)。不過,在這種情況下,于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時,居住權(quán)在其存續(xù)期內(nèi)對受讓人繼續(xù)有效。
五、居住權(quán)的消滅事由
關(guān)于居住權(quán)的消滅事由,各國和地區(qū)的民法基本沒有具體規(guī)定,而是適用用益權(quán)消滅的規(guī)定。從《民法典》的規(guī)定來看,居住權(quán)的消滅事由僅涉及期間屆滿和居住權(quán)人死亡。但是,筆者認(rèn)為,居住權(quán)的消滅絕不僅限于這兩個事由,還應(yīng)有其他情形�！段餀�(quán)法(草案)》第 188 條曾列舉了如下居住權(quán)的消滅事由:(1)居住權(quán)人放棄居住權(quán);(2)居住權(quán)期間屆滿;(3)解除居住權(quán)關(guān)系的條件成就;(4)居住權(quán)被撤銷;(5)住房被征收;(6)住房滅失。綜合居住權(quán)的屬性、域外立法例以及我國立法史相關(guān)資料,居住權(quán)的消滅事由應(yīng)當(dāng)包括以下幾項(xiàng):
(一)居住權(quán)的期間屆滿
居住權(quán)作為用益物權(quán),是一種有期物權(quán)。根據(jù)《民法典》第 367 條規(guī)定,居住權(quán)期間應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)合同加以約定。當(dāng)居住權(quán)合同約定有存續(xù)期間時,期間屆滿的,居住權(quán)消滅。那么,如果居住權(quán)合同中對居住權(quán)期間沒有約定或約定不明確的,應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定居住權(quán)的期間呢? 對此,可以有兩種解釋:一是居住權(quán)不受期間的限制,所有權(quán)人可以隨時解除居住權(quán);二是以居住權(quán)人的終生為期限,即居住權(quán)人終生享有居住權(quán)。筆者持第二種解釋,因?yàn)檫@更符合居住權(quán)的設(shè)立目的。
(二)居住權(quán)人死亡
居住權(quán)屬于人役權(quán),具有人身屬性,與居住權(quán)人的人身不可分離,因此,居住權(quán)人死亡,居住權(quán)應(yīng)歸于消滅。關(guān)于居住權(quán)人死亡的消滅原因,需要指出兩點(diǎn):一是若居住權(quán)為兩個以上的自然人共同設(shè)立時,應(yīng)當(dāng)以多個自然人中,最后一個自然人死亡的時間為居住權(quán)消滅的時間;二是無論居住權(quán)合同中是否約定居住權(quán)期間,居住權(quán)人死亡都是居住權(quán)消滅的事由。也就是說,居住權(quán)合同約定有期間的,若在該期間內(nèi)居住權(quán)人死亡的,即使期間尚未屆滿,居住權(quán)亦歸于消滅。
(三)住宅滅失
居住權(quán)是以住宅的利用為目的而設(shè)立的用益物權(quán),住宅的存在與否對居住權(quán)的目的實(shí)現(xiàn)具有決定性作用。因此,一旦住宅滅失,居住權(quán)的目的將無法實(shí)現(xiàn),此時居住權(quán)也就沒有存在的必要和價值了。關(guān)于住宅滅失,以下三個問題需要闡明:
其一,住宅滅失后,所有權(quán)人對居住權(quán)人沒有重建的義務(wù),亦不負(fù)有在重建房屋上重新設(shè)立居住權(quán)的義務(wù)。即使居住權(quán)人進(jìn)行重建,也不導(dǎo)致居住權(quán)的當(dāng)然繼續(xù)存在。
其二,住宅部分滅失的,居住權(quán)是否消滅? 從客觀上看,住宅滅失可以是全部滅失,也可以是部分滅失。住宅全部滅失的,居住權(quán)消滅當(dāng)無疑問。但住宅部分滅失的,若剩余部分仍可滿足生活居住需要,則居住權(quán)于剩余部分繼續(xù)存在。這是因?yàn)?住宅的部分滅失僅是居住權(quán)的客體范圍發(fā)生變化,并不影響居住權(quán)的目的實(shí)現(xiàn)。同時,住宅附屬設(shè)施滅失的,也不影響居住權(quán)的繼續(xù)存在。
其三,住宅滅失后有代替物的,居住權(quán)是否消滅?居住權(quán)屬于用益物權(quán),其以住宅的使用權(quán)價值為內(nèi)容,屬于使用價值權(quán)。因此,一旦住宅因滅失而喪失使用價值,居住權(quán)也無由繼續(xù)存在。那么,如果住宅滅失而有代替物的,居住權(quán)是否消滅呢? 如住宅被征收后,所有權(quán)人重新獲得了安置住宅,居住權(quán)人能否就新安置的住宅繼續(xù)享有居住權(quán)? 對此,《物權(quán)法(草案)》第 189 條曾規(guī)定:“因住房滅失,住房所有權(quán)人獲得賠償金的,應(yīng)當(dāng)給予居住權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償;沒有獨(dú)立生活能力的居住權(quán)人,也可以放棄補(bǔ)償,要求適當(dāng)安置,但因居住權(quán)人故意或重大過失致使住房滅失的除外�！卑凑者@一規(guī)定,居住權(quán)人可以在“適當(dāng)安置”的住房上繼續(xù)行使居住權(quán),表明居住權(quán)具有物上代位性。我國也有學(xué)者主張,在房屋被征收而導(dǎo)致滅失的情況下,若被征收人因此獲得新的安置房屋時,為保護(hù)居住權(quán)人的利益,居住權(quán)亦得回復(fù)。對此,筆者認(rèn)為,只要住宅滅失,即使有代替物的,居住權(quán)也應(yīng)歸于消滅。如果所有權(quán)人愿意,可以就新的住宅重新設(shè)立居住權(quán)。
(四)居住權(quán)被撤銷
當(dāng)出現(xiàn)法定事由時,物權(quán)設(shè)立人有權(quán)撤銷物權(quán),從而使物權(quán)歸于消滅。這是各國和地區(qū)的立法通例,我國立法也有相應(yīng)規(guī)定。例如,《民法典》第 384 條規(guī)定了供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同的兩種情形,這實(shí)際上就是地役權(quán)被撤銷。那么,住宅所有權(quán)人能否撤銷居住權(quán)呢? 對此,《物權(quán)法( 草案)》第 187 條曾持肯定態(tài)度,并規(guī)定了兩個撤銷事由:一是故意侵害住房所有權(quán)人及其親屬的人身權(quán)或者對其財(cái)產(chǎn)造成重大損害;二是有危及住房安全等嚴(yán)重影響住房所有權(quán)人或者他人合法權(quán)益的行為。筆者認(rèn)為,為保護(hù)住宅所有權(quán)人的利益,在特定情形下,應(yīng)當(dāng)允許所有權(quán)人撤銷居住權(quán)。這些特定情形主要有:(1)居住權(quán)人濫用居住權(quán),如對住宅造成嚴(yán)重?fù)p害、轉(zhuǎn)讓居住權(quán)、擅自出租住宅、改變住宅的用途、不進(jìn)行正常修繕而任其毀損、允許非基于居住權(quán)人生活之需的人員居住情節(jié)嚴(yán)重等;(2) 居住權(quán)為有償?shù)?在約定的付款期限屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告仍未支付費(fèi)用。該情形主要是參考《民法典》第 384 條的規(guī)定,因地役權(quán)與居住權(quán)同為役權(quán),在利用供役地和住宅方面具有類似性。
(五)其他事由
其他事由主要包括:(1)附停止條件成就或附終止期限屆至。如前所述,居住權(quán)可以附條件或附期限。 若居住權(quán)附停止條件或附終止期限的,則當(dāng)條件成就或期限屆至?xí)r,居住權(quán)消滅;(2)拋棄。居住權(quán)人拋棄居住權(quán)當(dāng)屬其自由,居住權(quán)歸于消滅;(3) 混同。當(dāng)所有權(quán)人將住宅出賣或贈與給居住權(quán)人時,住宅的所有權(quán)與居住權(quán)發(fā)生混同,此時居住權(quán)消滅。
在居住權(quán)因上述事由消滅后,發(fā)生如下法律后果:(1)返還住宅。居住權(quán)消滅,而住宅仍存在的,居住權(quán)人負(fù)有返還住宅的義務(wù)。居住權(quán)人所返還的住宅,應(yīng)當(dāng)符合合同約定的使用后狀態(tài)或者自然損耗后的狀態(tài)。因居住權(quán)人死亡而導(dǎo)致居住權(quán)消滅的,其繼承人承擔(dān)返還住宅的義務(wù)。(2)賠償責(zé)任。如果因居住權(quán)人的原因?qū)е伦≌瑴缡У?不僅居住權(quán)歸于消滅,而且居住權(quán)人還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé) 任。在居住權(quán)人拋棄居住權(quán)時,應(yīng)妥善處理好拋棄后的事宜。若因居住權(quán)人拋棄居住權(quán)而造成住宅損害的,亦應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。(3)辦理注銷登記。居住權(quán)實(shí)行登記生效主義,因此,在居住權(quán)消滅的情況下,應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。對此,《民法典》第 370 條規(guī)定:“ 居住權(quán)消滅的,應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。” 應(yīng)當(dāng)指出的是,在住宅部分滅失的情況下,雖然居住權(quán)并沒有消滅,但當(dāng)事人亦應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的登記,這種登記應(yīng)為變更登記。