目錄
一、從兩個案例看反向占有
二、反向占有與取得時效的比較
三、占據(jù)空屋運動
四、《魏瑪憲法》第153條與所有權(quán)積極行使義務(wù)
2019年是影響深遠的《魏瑪憲法》頒布100周年，學(xué)界舉行了一些紀念活動，例如，中國外國法制史研究會第32屆年會（太原，2019年8月24日至25日）就以“近代憲法文明的起源和變遷——暨魏瑪憲法頒布一百周年紀念”為主題，筆者有幸參加了這一會議，但發(fā)現(xiàn)與會論文多聚焦于《魏瑪憲法》對公法的影響，而就該憲法對私法的影響關(guān)注不夠。據(jù)筆者粗略的觀察，《魏瑪憲法》至少有兩個條文深刻影響私法，除了本文將探究其歷史起源和現(xiàn)代意義的揭示所有權(quán)的社會義務(wù)的第153條之外，還有賦予精神結(jié)社以權(quán)利能力的第124條。本文僅研究第153條，以引起學(xué)界對《魏瑪憲法》私法意義的關(guān)注。論述基點是：該條是對早于它的反向占有制度和取得時效制度精神的反映，而空屋占領(lǐng)是反向占有的一種具體形式，但凸顯了反向占有制度“劫富濟貧”的方面。
一、從兩個案例看反向占有
澳大利亞悉尼市的房地產(chǎn)開發(fā)商格托斯（Bill Gertos）于1998年底在前往拜訪客戶的路上，發(fā)現(xiàn)位于悉尼郊區(qū)Ashbury的Malleny大街6號的房屋的后門鉸鏈脫落，他進入該房屋，花15萬澳元（約合人民幣74萬元）將房屋整修后租賃給他人居住，2014年又花了15萬澳元進行了二次翻修。原屋主道尼（Henry Thompson Downie）在1947年去世，未留下遺囑。他死時，房屋被租給格里姆斯（Grimes）女士。她定期先后向兩家物業(yè)中介公司支付租金。她占有目標(biāo)房屋到1998年4月后死亡。在她死后，房屋處于空置狀態(tài)。2017年，格托斯根據(jù)新南威爾士州《不動產(chǎn)法》（Real Property Act，1900）第45條D款第1項向登記總署申請登記自己為房屋所處土地的永久產(chǎn)權(quán)人。按照該條，土地的反向占有人在一定的情形下可申請登記自己為所有人。2017年10月，登記總署通知格托斯批準(zhǔn)其申請。此時，道尼的女兒麥克法蘭（MacFarland，第一原告）和兩個孫子（第二原告）出現(xiàn)，要求法院頒發(fā)中間禁令（Interlocutory Injunction）限制登記總署把格托斯登記為有關(guān)土地的所有人并得到了許可。原告認為，自己是目標(biāo)房地產(chǎn)的受益所有人，對之享有法定繼承權(quán)，請求法院宣告格托斯無權(quán)被登記為所有人。格托斯則主張，原告無權(quán)阻止他取得登記，因為自1998年以來，他一直對目標(biāo)房地產(chǎn)實施反向占有。根據(jù)新南威爾士州1969年頒布的《時效法》（Limitation Law，1969）第65條第1款，一旦該法為附表四第一欄規(guī)定的訴因確立的時效期間完成，先前享有對應(yīng)于附表四第二欄規(guī)定的訴因的特定財產(chǎn)的人，其曾可用來對抗對之成立此等訴因的人以及此等人的繼承人的所有權(quán)，消滅。附表四是新南威爾士州1969年《時效法》的一個附件，其第一欄列舉的訴因有貨物的轉(zhuǎn)化（Conversion）或留置（Detention）、回復(fù)土地、執(zhí)行針對土地的衡平法上的產(chǎn)業(yè)或利益、贖回經(jīng)抵押的財產(chǎn)、贖回信托財產(chǎn)等。第二欄列舉的財產(chǎn)有貨物、土地、衡平法上的財產(chǎn)權(quán)或利益、經(jīng)抵押的財產(chǎn)、信托財產(chǎn)。按照第65條第1款及有關(guān)附件，時效為訴因而設(shè)，但時效完成的效果并非消滅訴權(quán)，而是消滅有關(guān)訴權(quán)保護的所有權(quán)。具體到麥克法蘭訴格托斯案，原告的訴因是回復(fù)土地，與此等訴因?qū)?yīng)的權(quán)利是土地所有權(quán)，一旦完成時效，土地所有權(quán)消滅，所以，任何從格托斯回復(fù)土地的主張都不成立。但原告主張，格托斯的占有沒有明確的占有意圖，而且并非公開，因而不符合完成時效的要件。
經(jīng)審理，法官Darke認為，格托斯對目標(biāo)房地產(chǎn)的占有是公開的，盡管該房地產(chǎn)的鄰人或同街的其他居民未見過他或未與之打過交道，但他通過中介出租、維護、修理目標(biāo)房地產(chǎn)并支付一切稅費，這些都說明他不是秘密占有。而原告的遺產(chǎn)繼承請求權(quán)，按照新南威爾士州《時效法》第27條第2款，因12年不行使而消滅，也就是在2010年已消滅。而道尼的所有權(quán)根據(jù)《時效法》第65條第1款已消滅，格托斯的行為滿足了新南威爾士州《不動產(chǎn)法》第45條D款第1項b目規(guī)定的條件，換言之，在登記所有人的所有權(quán)因為完成時效消滅的情況下，占有人可申請取得所有權(quán)。故法院判決格托斯有權(quán)在登記總署登記自己為目標(biāo)房地產(chǎn)的所有人。由此，格托斯在官司中打贏了原屋主的后人，獲得這所價值160萬澳元（約793萬元人民幣）的房屋。
本案典型地屬于因反向占有取得被占有標(biāo)的物所有權(quán)的類型。所謂反向占有，又稱逆權(quán)侵占，指占有人本不享有合法占有權(quán)，卻如同所有人一樣對地產(chǎn)實施事實上的、持續(xù)的、公開的與明顯的占有，并意圖排除包括真正所有人在內(nèi)的其他一切人的權(quán)利。此等占有達到法定時限后，真正所有人的所有權(quán)因訴訟時效完成而終止，占有者可以成為地產(chǎn)的新所有人。
從這個定義來看，反向占有制度有允許占有人搶奪他人所有權(quán)之嫌。但從上述麥克法蘭訴格托斯案的情況來看，反向占有制度并不怎么丑惡。首先，格托斯拯救了一所廢屋。從1998年4月租戶格里姆斯去世后，目標(biāo)房地產(chǎn)處于“無主”狀態(tài)，道尼的后人到2017年10月才出現(xiàn)要求繼承房地產(chǎn)。所以，在1998年底，格托斯面臨的問題是：使用它還是失去它？格托斯選擇了前者。這樣的選擇是綠色的。為此，在這個19年多的期間，他整修了房屋，排除了白蟻的侵害，兩次大修，努力保持其宜居狀態(tài)，將其出租。如果沒有格托斯的上述行為，目標(biāo)房地產(chǎn)可能已經(jīng)朽爛不可用。其次，格托斯在上述期間一直支付目標(biāo)房地產(chǎn)的稅費（數(shù)額不詳）。如果他不這樣做，目標(biāo)房地產(chǎn)可能已被稅務(wù)局強制執(zhí)行，拍賣抵稅，余額提存。由此可以說，格托斯維護房屋并為之繳納稅費的行為構(gòu)成添附，發(fā)生訴訟時的Malleny大街6號，已不僅僅是道尼留下的那所房屋，而是道尼的貢獻與格托斯的貢獻的混合物。案子審結(jié)時，該房屋價值160萬澳元，其中至少包括格托斯的兩筆維修費30萬澳元以及數(shù)額不明的已繳稅費額。就自己貢獻的部分而言，格托斯不是取得他人財產(chǎn)，而是就自己的付出取得所有人的名義。
無獨有偶，同樣屬于普通法地區(qū)的香港也發(fā)生過一個類似的反向占有案例。案情如下：土瓜灣馬頭角107號為女業(yè)主馮少群于1959年以20 000港幣的價格購入，1973年，馮少群將該單元房以每月600港幣租給女房客林芝，業(yè)主按月上門收了11年租金到1984年7月后，再未出現(xiàn)，林芝在過去26年里一直負擔(dān)目標(biāo)房地產(chǎn)的土地稅及大廈維修費用，并積極尋找房主無果。2010年8月2日，林芝訴諸香港高等法院，要求以反向占有理由承認她是該單元房的業(yè)主，高等法院審理之。Ian Carlson法官認為，原告及其家人已反向占有涉案單元房25年半，且公告尋找房主不獲，故宣布馮少群之業(yè)主身份已根據(jù)《時效條例》第17條消滅，宣告原告為她占有的房地產(chǎn)的業(yè)主。上述《時效條例》第17條（條名為“所有權(quán)于期限屆滿后終絕”）辭曰：除第10條的條文另有規(guī)定外，在本條例就任何人提出收回土地的訴訟（包括贖回訴訟）所訂明的期限屆滿時，該人對該土地的所有權(quán)即告終絕。而第10條是針對信托持有土地的規(guī)定。顯然，根據(jù)第17條，僅消滅原所有人的土地所有權(quán)，并不賦予占有人土地所有權(quán)。
本案與麥克法蘭訴格托斯案的共同點是占有人為目標(biāo)房產(chǎn)作出了貢獻。本案中的林芝一直負擔(dān)此等房地產(chǎn)的土地稅和維修費用，已成為房產(chǎn)的部分所有人。兩案不同在于本案基于租賃關(guān)系且原所有人下落不明，而澳洲的格托斯案基于對疑似無主物的附條件先占。說“疑似無主物”，乃因為原所有人和承租人皆已死亡，不知原所有人之繼承人之有無或所在。說“附條件先占”，意指如果原所有人之繼承人在完成時效前出現(xiàn)，格托斯可能會把目標(biāo)房地產(chǎn)交還他們，可惜他們出現(xiàn)時時效已經(jīng)完成了。澳洲的格托斯案拯救即將被荒廢的財產(chǎn)的色彩更濃，香港的林芝案明確權(quán)屬關(guān)系的色彩更濃，但兩者都揭明了反向占有制度不把寶貴的房地產(chǎn)投閑置散的益處。該制度的另一好處是國家不與民爭利，因為如果沒有反向占有制度，兩案中的財產(chǎn)都可能作為無主財產(chǎn)由國家繼承。
兩案的另一共同點是兩案看起來都是確定房產(chǎn)的歸屬，但法律和法官的判決都確定的是房下土地的歸屬，理路似乎是：房屋為土地的從物，一旦確定了土地的歸屬，房屋的歸屬也就確定了。
兩案的另一不同點是林芝案僅援引《時效條例》證明原業(yè)主的所有權(quán)已消滅，占有人由此當(dāng)然取得占有房屋的所有權(quán)，而格托斯案首先援引《時效法》證明原所有人的所有權(quán)消滅，然后援引《不動產(chǎn)法》允許格托斯申請登記自己為所有人。顯然，麥克法蘭訴格托斯案的處理路徑更有層次，更清晰合理。
二、反向占有與取得時效的比較
周劍通過觀看香港電視劇《法政先鋒》了解到逆權(quán)侵占制度后，著文主張引進此等制度于內(nèi)地解決大量住房的空置問題，并把這個制度與取得時效制度劃等號。眾所周知，取得時效是來源于羅馬法的大陸法系的制度，它通常要求占有人誠信，也就是在占有他人財產(chǎn)時以為占有的是自己的財產(chǎn)；反向占有是英美法的制度，如以上兩個案例所示，占有人都是明知財產(chǎn)為他人所有仍占有之，具有惡信的主觀狀態(tài)，所以，不能把反向占有與取得時效劃等號。
英美作者在談到反向占有制度的起源時，并不把它與羅馬法掛鉤，甚至撇清它與羅馬法的關(guān)系，遠的把它的起源追溯到《漢穆拉比法典》，近的把它追溯到1275年的《威斯敏斯特法》，該法規(guī)定原告不得提出過時的權(quán)利主張，提出過時的返還不動產(chǎn)的訴訟的，限制之。此語明確告訴我們，反向占有制度依托的是英美式的時效制度，此等制度熔消滅時效和取得時效于一爐，不僅適用于債權(quán)請求權(quán)，而且適用于物權(quán)請求權(quán)。不論是澳洲的格托斯案例還是香港的林芝案例，時效完成消滅的都是物權(quán)請求權(quán)，從而使超過時效的不動產(chǎn)返還訴訟不成立。非獨此也，這樣的時效制度在適用于土地的情形時，消滅的不是原權(quán)利人的訴權(quán)，而是其實體權(quán)利。而大陸法系國家的取得時效基于債權(quán)與物權(quán)的區(qū)分與訴訟時效分工，取得時效針對的是物權(quán)請求權(quán)，它強調(diào)的是誠信占有他人財產(chǎn)者，完成時效的，取得其所有權(quán)，相應(yīng)地，原權(quán)利人喪失回復(fù)其所有物的權(quán)利；訴訟時效針對的是債權(quán)請求權(quán)，時效完成，債權(quán)請求權(quán)消滅或引起義務(wù)人的抗辯權(quán)發(fā)生。簡言之，反向占有的結(jié)果是實體權(quán)利的喪失，取得時效的結(jié)果是實體權(quán)利的取得，兩者的路徑完全不同，但可以異曲同工，因為一方實體權(quán)利的喪失，可能意味著另一方取得此等實體權(quán)利。如果輔之以一定的程序讓該方取得權(quán)利，反向占有就成了以別樣方式表現(xiàn)的取得時效。
然而，《威斯敏斯特法》未提出明確的時效期限，這個缺陷由1693年的《時效法》彌補了，它規(guī)定，返還不動產(chǎn)的訴訟必須在20年內(nèi)提出。到了這一步，英國法仍有時效完成后實體權(quán)利的歸屬問題有待解決。1833年的《不動產(chǎn)時效法》解決了這一問題，它不僅阻卻原所有人的返還之訴，而且賦予占有人所有權(quán)。這樣，反向占有制度臻于完善，它不僅解決了保護所有權(quán)的訴權(quán)的消滅問題，而且解決了新所有權(quán)的取得問題。
英國的上述臻于完善的反向占有制度被各個前英國殖民地國家繼受。從中國香港的實踐來看，法官處理林芝訴馮少群案如同英國，僅僅通過《時效條例》同時解決所有權(quán)的喪失和新得問題。而從麥克法蘭訴格托斯案可見，在澳大利亞的新南威爾士州，消滅原所有人的所有權(quán)仍由《時效法》負責(zé)，但新所有權(quán)的賦予卻是由《不動產(chǎn)法》負責(zé)，對英國的做法有所調(diào)整。
盡管兩者類似，但反向占有制度不同于取得時效制度，茲分別舉美國和德國較好的物權(quán)法教科書上關(guān)于兩個制度的要件說明揭示兩者的差別。
按照美國的學(xué)說，反向占有人的占有是實際的、排他的、公開的和公然的、持續(xù)的、滿法定期限的。按照德國的學(xué)說，取得時效的占有人的占有應(yīng)是誠信的、有正當(dāng)原因的、滿法定期限的。顯然，美國法關(guān)于占有人狀態(tài)的要求比較詳細，德國法關(guān)于占有人狀態(tài)的要求比較簡單；而且兩個制度要求不同，美國法通常不要求占有人為誠信，而德國法要求占有人為誠信。兩個制度只有在滿法定期限這一要件上相同。
美國法為何對占有人的占有狀態(tài)要求詳細？我認為原因在于反向占有制度在美國的適用頻率高，而且得到大用，以用來解決不動產(chǎn)的歸屬問題，眾多的司法實踐形成了詳細的規(guī)定。而取得時效在德國的適用頻率低，以至于該制度在德國的“法律秩序中沒有特別的意義”，主要用來解決遺失物的取得、以無行為能力人為積極主體或消極主體的交易標(biāo)的物的取得問題。所以，德國法關(guān)于占有人占有狀態(tài)的規(guī)定粗疏，而且采用道德理想主義的立場，讓不誠信者不能取得占有物的所有權(quán)，讓沒有依據(jù)正當(dāng)?shù)脑蛉〉谜加姓咭膊荒苋〉谜加形锏乃袡?quán)。正當(dāng)原因的數(shù)目有限，例如買賣，采用法定主義。沒有正當(dāng)原因的占有不導(dǎo)致取得時效，這就限縮了取得時效制度的適用范圍。而反向占有制度通常不要求占有人為誠信，甚至要求此等占有具有對抗性或敵對性，一點道德理想主義都沒有，有的是后來的清教徒移民與土著的印第安人爭奪生存空間的意味。
更有甚者，反向占有制度僅適用于不動產(chǎn)，而取得時效制度既可適用于不動產(chǎn)，也可適用于動產(chǎn)。不動產(chǎn)中的土地，是反向占有的主要適用對象，這是數(shù)量有限的地球表面，是人類基本的生活生產(chǎn)條件，其重要性不可與動產(chǎn)同日而語。
盡管要件規(guī)定頗為不同，但在存在理由上，兩種制度頗為接近。在大陸法系國家，取得時效無非有四大存在理由。其一，尊重長期存在的事實狀況；其二，避免年深月久造成法院審判的舉證困難；其三，不保護在權(quán)利上睡眠者；其四，彌補法律行為形式上的缺陷。相應(yīng)地，美國學(xué)者對反向占有制度的存在理由有四種說明模式。效率—人格模式對應(yīng)于“尊重長期存在的事實狀況”。其辭曰：隨著時間的推移，反向占有人對目標(biāo)不動產(chǎn)的感情越來越深，而漫不經(jīng)心的所有人對該不動產(chǎn)的感情越來越疏。反向占有人在不動產(chǎn)上享有更高的個人價值。時效模式對應(yīng)于“避免年深月久造成法院審判的舉證困難”。其辭曰：隨著時間的推移，不同權(quán)利主張人之間的產(chǎn)權(quán)爭議的審理會越來越不準(zhǔn)確，出錯的風(fēng)險不斷增加。開發(fā)模式對應(yīng)于“不保護在權(quán)利上睡眠者”。其辭曰：允許反向占有可促進經(jīng)濟發(fā)展，避免資源浪費。管理模式對應(yīng)于“彌補法律行為形式上的缺陷”。其辭曰：可把反向占有視為彌補微小產(chǎn)權(quán)缺陷的有效辦法。例如，如果產(chǎn)權(quán)登記有瑕疵，則長期的占有是占有合法的表面證據(jù)。要言之，反向占有制度的哲學(xué)基礎(chǔ)是功利主義，即追求最大多數(shù)人的最大幸福的主張，適用這一制度，盡管原所有人或其繼承人的利益受到減損，但物由于盡了其用，社會利益的總量得到了增加，多數(shù)人的幸福感相應(yīng)地得到了增加。當(dāng)然，反向占有制度也宣告了所有權(quán)神圣論的破產(chǎn)。盡管有學(xué)者聲稱近代興起過所有權(quán)神圣的理念，但從歷史來看，所有權(quán)只有在它得到積極行使時才是神圣的。
三、占據(jù)空屋運動
反向占有制度為20世紀60年代興起的占據(jù)空屋運動（Squatter Movement）提供了法律空間。這一運動流行于全世界，重點在歐洲。
這一運動的英文名稱中“Squatter”一詞的本來含義是“蹲著的人”，來自動詞“蹲”（squatt），引申為到了一個地方蹲下不走的人�！岸紫虏蛔摺钡牡胤�，可以是一塊土地，也可以是一所房屋。本文限于篇幅并為了聚焦，不談?wù)撜紦?jù)空地問題，只談?wù)撜紦?jù)空屋問題，并限于介紹英國和荷蘭兩個國家的這方面情況。前者屬于英美法系，后者屬于大陸法系，各自具有代表性。
英國的占據(jù)空屋運動發(fā)生在二戰(zhàn)以后。其時，一些從戰(zhàn)場歸來的老兵無屋可居，遂占據(jù)了英國南部一些大城市的空屋。爾后，占據(jù)空屋運動蔓延開來，于20世紀60年代達到高潮。到了1975年，英國約有5萬占據(jù)空屋者。占據(jù)空屋運動旨在實現(xiàn)居住正義，讓富人空置的房屋給無家可歸者居住。依據(jù)英國1980年的《時效法》，房屋所有人的返還請求權(quán)必須在12年內(nèi)提出，而占屋者在住滿空屋10年后，可以申請變更房屋所有人登記。在兩年的申請期內(nèi)若未發(fā)生爭議，占屋者即可取得房屋所有權(quán)，房屋原所有人無權(quán)采取法律行動收回房屋。但占據(jù)空屋有鳩占鵲巢之嫌，引起貧富兩個階級的激烈沖突，富人階級得勝，于是，占據(jù)空屋行為在2012年后被宣布為違法。
荷蘭的占據(jù)空屋運動首次發(fā)生于1964年的阿姆斯特丹。當(dāng)時的荷蘭住宅短缺問題相當(dāng)嚴重，一個名為Kattenburg的小區(qū)正要進行重建，在開發(fā)商撤離居民后，小區(qū)房屋莫名地遭到嚴重破壞并閑置許久，遲遲無任何動工改建的跡象，整個小區(qū)就這樣荒廢了好長一段時間。當(dāng)時的阿姆斯特丹學(xué)生雜志《Propria Cures》報道了此事，許多不滿開發(fā)商的學(xué)生開始占領(lǐng)這些空屋居住，形成了荷蘭史上的第一次占據(jù)空屋行動。
第一次占據(jù)空屋行動兩年后，荷蘭社會出現(xiàn)了“白屋計劃”，有許多“獵屋者”四處尋找空房，找到后將門框漆成白色表示為空屋，誘使人們占據(jù)之。之后，占據(jù)空屋行動愈演愈烈，直到1980年，一位占屋者收到錯誤的信息，跑到有人住的房子去，引發(fā)嚴重沖突，最后以警察驅(qū)離收場。
1971年，占屋者受到法律保護。其時，荷蘭最高法院裁定住房安寧權(quán)，即阻止他人違背占有者意志隨意進入的權(quán)利，占屋者也享有。這是一項為《荷蘭憲法》第12條、《歐洲保護人權(quán)與基本自由權(quán)公約》第12條、《普世人權(quán)宣言》第12條承認的人權(quán)。而人權(quán)高于財產(chǎn)權(quán)，所以，為了驅(qū)逐占屋者，房屋所有人必須訴諸法院，經(jīng)受漫長的訴訟程序。在這一判決后，占據(jù)空屋運動更加來勁。到了20世紀80年代，大約有2萬人占屋居住。
為了消除占據(jù)空屋的理由，荷蘭于1981年頒布了《空置法》（Leegstandswet），規(guī)定：市議會可以確定，如果某些指定類別的建筑物整體或其部分空置，所有者必須通知市政主管（即市長和市議員），市政主管要制作一份空置財產(chǎn)的清單。在收到有關(guān)房產(chǎn)空置的通知后，市政府在3個月內(nèi)要與業(yè)主就房產(chǎn)的使用進行磋商。磋商之后，市政主管可以就空置建筑是否適合使用作出決定。如果房產(chǎn)的空置時間超過法律規(guī)定的12個月，市政主管可以向房屋所有人提名用戶。此等用戶可以是自然人或法人。在提名后的3個月內(nèi)，業(yè)主有義務(wù)與指定用戶簽訂房產(chǎn)使用協(xié)議。在此期限屆滿之前，所有者也可以自己尋找另一個與之達成協(xié)議的用戶。達成上述安排后，用戶必須在合理的時間內(nèi)開始使用建筑物或其部分。所有人與指定用戶通常簽訂的是租賃協(xié)議。其中，雙方當(dāng)事人可以自由地作出他們認為合適的任何安排，例如關(guān)于使用的類型和持續(xù)時間以及通知期限。如果上述協(xié)議期滿，所有人應(yīng)在4周內(nèi)通知市政主管房產(chǎn)的重新空置，以便市政主管提名新的用戶。顯然，該法的目的是以法律的手段強制所有人不空置自己的房產(chǎn)。一旦空置，市政府出面干預(yù)，迫使所有人出租空置房，讓占房者無空房可占。
從1994年7月開始，《荷蘭刑法典》第429條新增“之六”處置占房者。該條“之五”規(guī)定，某人未經(jīng)授權(quán)出現(xiàn)在禁止的地方的，處6個月以下的拘役或第三類罰金。此條可用于制裁占房者�！爸彼坪跏菍Α爸濉钡牡珪�，規(guī)定：（1）在驅(qū)逐被他人非法使用的房屋或建筑物的情形，在此等非法占據(jù)前有權(quán)當(dāng)事人未使用此等房屋或建筑物不到12個月的，有權(quán)當(dāng)事人或其代理人可立即要求驅(qū)逐，應(yīng)判處被驅(qū)逐者4個月以上拘役或第三類罰金。（2）居住在他人非法占據(jù)的住宅或建筑物中者，在此等非法占據(jù)前有權(quán)當(dāng)事人未使用此等房屋或建筑物不到12個月的，有權(quán)當(dāng)事人或其代理人立即可要求驅(qū)逐，法院應(yīng)對之適用同樣的處罰。該條第1款處理非法占屋者，第2款處理居住在他人非法占據(jù)之屋者。兩款的適用條件都是被占據(jù)的房屋被空置了不到一年。此時，如果房主要驅(qū)逐占房者，必須有充分理由且須上法庭陳述。這等于允許占房者占據(jù)空置了一年以上的房屋。該法要求占屋者通知房主以及警察，告知他們自己開始占屋，并證明房屋曾被空置。完成這些程序后，占屋者可在空屋內(nèi)布置自己的家居并換鎖。由此，占據(jù)空屋運動在荷蘭得到合法化，理由是“與其閑著不如利用”（Use it or lose it）。
但占據(jù)空屋運動也衍生出許多社會及治安問題。例如，屋主無法驅(qū)離占據(jù)被空置一年以上的房屋者；而且，當(dāng)房子被占據(jù)后，常有被破壞的問題，而屋主卻得付修繕費用。再者，這些“占屋者”也可能自成封閉的小團體，例如吸毒群落，造成社會問題。最終，在一些政治家的推動下，荷蘭于2010年10月1日頒布了《強占與空置法》（Wet Kraken en Leegstand），該法將“占屋”列為犯罪行為，對違反者判刑1年，罰款18 500歐元；并廢除了《荷蘭刑法典》第429條之六。如此，房屋被空置的期間無論長短，都不得占據(jù)。此法頒布后，貧困階層反響強烈，組織了規(guī)模不小的系列抗議示威活動�？赡転榱怂麄兊睦婊驗榱松鐣䦂F結(jié)，《荷蘭憲法》仍把住房權(quán)看作一項人權(quán)，為投機而囤房被視為非法。2012年的一個判決裁定房主為拆房而驅(qū)逐占房者為非法，法院要求進行驅(qū)逐的房主提出將來如何使用房屋的計劃。在這樣的條件下，反占房協(xié)議應(yīng)運而生。它是可能的占房者與房主達成的協(xié)議，其內(nèi)容為前者允諾，在后者需要出售、出租或拆除房屋時立即騰房。如此，調(diào)和了占房者和房主之間的利益。
四、《魏瑪憲法》第153條與所有權(quán)積極行使義務(wù)
英美的時效制度無取得時效與消滅時效之分，故該制度既適用于債權(quán)請求權(quán)，也適用于物權(quán)請求權(quán)，當(dāng)發(fā)生后種適用時，它在阻卻物權(quán)人訴權(quán)的同時消滅其實體權(quán)利，這樣就使占有人獲得了事實上的物權(quán)，如果加上一個賦權(quán)法的參與，則占有人成為標(biāo)的物的新所有人，完成了所有人的更換，以避免標(biāo)的物被荒廢或閑置。這就是反向占有制度的功能。按其理路，消滅時效之果，即為取得時效，兩種時效間并無絕對的界限。這是一種反面的取得時效，也就是從“失”的角度著手的取得時效，而大陸法系國家把消滅時效的客體限于債權(quán)請求權(quán)，此等請求權(quán)消滅并不導(dǎo)致所有權(quán)的產(chǎn)生。相應(yīng)地，取得時效被從“得”的角度設(shè)計，是一種所有權(quán)的取得方式。然而，物權(quán)請求權(quán)的消滅時效完成后，發(fā)生什么效果？這樣的時效兩分論似乎未予考慮，反向占有制度考慮并解決了這一問題。新《荷蘭民法典》第3：105條第1款可能受其影響，作了類似規(guī)定：“終止占有之請求權(quán)的時效屆滿時，財產(chǎn)的自主占有人即取得該財產(chǎn)，即使該自主占有人并非誠信�！辈浑y看出，占房者完全可利用此款取得被占房屋的所有權(quán)。人們一向認為荷蘭法對占房者友好，信然！我國學(xué)者金印把荷蘭這種讓消滅時效的完成產(chǎn)生取得時效的效果的模式稱為“搭橋模式”，意在揭示它打通兩種時效的性質(zhì)并建議我國采用。這一建議有助于打破我國長期流行的嚴格區(qū)分兩種時效的思維定式，讓人們看到另外的可能性。
在人類的歷史上，所有權(quán)社會化有反向占有與取得時效兩條路線，前者同樣古老，可追溯到《漢穆拉比法典》。它側(cè)重于權(quán)力財產(chǎn)的社會化。所謂權(quán)力財產(chǎn)，就是占有了此等財產(chǎn)即可支配需要它們的人的財產(chǎn)，主要是生產(chǎn)資料和像房屋這樣的重要的生活資料。所謂社會化，就是國家承擔(dān)起照顧弱者的義務(wù)。在本文討論案例的范圍內(nèi)，反向占有主要以適用于土地的名義適用于房屋，房屋是人類生存必需的資料，占有它的人可達成對需要房屋者的凌迫，造成有產(chǎn)者階級與無產(chǎn)階級關(guān)系的緊張。所以，自古以來就有對房屋所有人權(quán)利的國家干預(yù)，羅馬法對房租的限制屬之，新中國成立初期對私房的社會主義改造屬之，以維護作為基本人權(quán)的住房權(quán)，以緩和階級關(guān)系并保護弱者。歐洲一些國家對于占據(jù)空置房屋運動的一定的默許，可以認為具有類似的目的。既然國家做不到向需要的人充分提供住房這樣的必需品，默許此等人自行從富人處取得，也算是曲線實現(xiàn)了國家的社會目的。但是，放任這種占據(jù)過度，會使所有權(quán)的堅硬性受到損害，最終立法者又不得不把占房行為犯罪化，但在司法操作上仍采取溫柔手段。經(jīng)過這樣的處理，房屋只住不炒的目標(biāo)基本得到了實現(xiàn)。
1919年的《魏瑪憲法》第153條第3款規(guī)定，所有權(quán)附有義務(wù)，其使用應(yīng)同時服務(wù)于公共利益。所有權(quán)負擔(dān)的義務(wù)有多種，包括不濫用的義務(wù)、綠色義務(wù)，當(dāng)然也包括積極行使義務(wù)。該款的產(chǎn)生晚于反向占有和取得時效，體現(xiàn)了這兩個制度的精神，即課加所有權(quán)積極行使義務(wù)的精神，不排除在制定該款時立法者受到了這兩個制度的影響的可能。由此，反向占有與取得時效，尤其是前者，構(gòu)成對該款意旨的最好解說。《魏瑪憲法》因為希特勒的上臺而壽終正寢，但在納粹覆滅后制定的《德國基本法》第14條保留了《魏瑪憲法》第153條第3款的規(guī)定，這證明了這一規(guī)定的合乎時代性和頑強的生命力。它向我們宣告：所有權(quán)并非絕對的，而且自古就未絕對過。如果有人認為所有權(quán)是絕對的，那他肯定陷入了幻想！
在我國，購房被作為資產(chǎn)的保值增值手段，形成了大量空置住房，住房的空置率達到21.4%，超過5 000萬套住房空置。另外，在社會主義革命和建設(shè)時期，我國的“三線”工程為改變過去有的工業(yè)的不合理布局，鞏固國防，作出了不可磨滅的貢獻。實行改革開放時期，我國允許一些“三線”廠從山溝搬入城市，這些搬遷廠在舊廠區(qū)留下了大量的舊屋。它們有的歸國家改作其他用途，例如做倉庫；有的租給集體或個人；有的整體閑置。盡管目前尚未發(fā)生占據(jù)空屋運動，只發(fā)生了占據(jù)爛尾樓的零星案例，但這些空屋的所有權(quán)也附有義務(wù)，采取一定的法律手段讓房屋只住不炒或擺脫廢棄狀態(tài)，把空置率或廢棄率降低到合理的程度，為我國法律界面臨的任務(wù)，引入反向占有制度是可能的選項，但考慮我國作為大陸法系國家，引入取得時效制度都未成功，引入力道更大的反向占有制度更加渺茫，所以，采取人們比較容易接受的空置稅，也許是更可行的方案。
然而，反向占有也好、取得時效也好，它們鞭策所有人積極行權(quán)，否則被局外人取而代之的功能都有個前提，那就是局外人對于被他人閑置的財產(chǎn)還有興趣，如果他們沒有這樣的興趣，反向占有和取得時效制度就失靈了。這種失靈典型地發(fā)生在日本，該國20%的土地?zé)o主，達4.1萬平方千米，總面積略大于一個九州島；另外有820萬套空置房（2013年統(tǒng)計），就連人口最集中的首都東京及周邊地區(qū)也有近82萬所空房，空置率達13.6%，富士通研究所預(yù)計，到2023年，日本全境空房數(shù)量占房屋庫存總量的比重將超過20%；最后還有休眠存款（即10年以上無人動用的存款）。這一方面由于出生率持續(xù)下降，導(dǎo)致人口在局部地方銳減，另一方面由于人口集中在首都居住，造成其他地方的空殼化。目前，日本對無主土地的處理是把它們租賃給公共機構(gòu)，租金支付給信托機構(gòu)，以待將來出現(xiàn)的土地所有人領(lǐng)取，但學(xué)者建議政府成立專門接納無主土地的管理機構(gòu)作為根本的解決。日本對空置房屋的處理是在鄉(xiāng)村地區(qū)設(shè)立空屋銀行，免費贈給符合條件、通過審核的民眾，外國人也不受排斥；對于休眠存款，則移轉(zhuǎn)至指定機構(gòu)，用于民間公益活動。富有意味的是，日本也于2015年制定了《空置房特別處置法》解決空置房問題，但其立意與荷蘭的類似立法完全不同：它無意于解決房屋所有人與占房者的矛盾，而著意于解決房屋無主給公共安全、公共衛(wèi)生、稅費繳納造成的問題。這似乎告訴我們，在日本的非首都地區(qū)，沒有值得立法者關(guān)注的占據(jù)空屋現(xiàn)象。
日本的經(jīng)驗提醒我們，反向占有和取得時效制度以人的欲望與資源的關(guān)系相對緊張為存在前提，一旦進入無欲望或低欲望社會，或進入資源敞開供應(yīng)社會，這些制度就無用武之地了。為了落實所有權(quán)積極行使義務(wù)，國家不得不拋開這兩個制度，直接把這些閑置資源作為無主物收歸國有，再分配給需要的人。由此可見，國有化是反向占有和取得時效的后備制度，三者的宗旨都是落實所有權(quán)積極行使義務(wù)。當(dāng)代日本對于閑置資源的無主物處理提醒我們，反向占有和取得時效也是把被其所有人忽視的財產(chǎn)推定為無主物，允許人們以比較緩慢的方式先占取得，同時允許所有人出現(xiàn)推翻推定。在反向占有、取得時效與先占取得三個制度間有一個共性：追求以更有效率的方式分配稀缺資源。
當(dāng)然，道德的因素也要考慮。一個毫不利己、專門利人的人，是不會利用反向占有或取得時效制度的，所以，這兩個制度的正常運作以人們具有擴張自己利益的沖動為基礎(chǔ)。
由此可見，這兩個制度得到普遍確立，以確立當(dāng)時人們的欲望強度、道德水平、資源供應(yīng)水平為基礎(chǔ)，現(xiàn)在這些條件發(fā)生了變化，導(dǎo)致它們在一些國家的維持和在一些國家（例如日本）的廢弛，它們維持于仍然保有這些條件的國家，廢弛于已部分喪失這些條件的國家。日本在這方面開了個頭，誰能保證沒有其他的國家跟進呢？