裁判要旨
在適用商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十的標(biāo)準(zhǔn)上，九民紀(jì)要及司法實(shí)踐的做法都作出了巨大的松動(dòng)，如果非消費(fèi)者原因?qū)е沦彿靠钗蠢U足百分之五十，或者消費(fèi)者支付的購房款接近于百分之五十的，且同時(shí)滿足其他法定條件，可以理解為符合排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件。但是存在因法院查封無法處分等情形除外。
九民紀(jì)要后，購房款未繳足50%也可排除執(zhí)行
（附最高院詳細(xì)裁判規(guī)則）
案情簡(jiǎn)介
一、2003年3月，郄桂敏與冠信公司就案涉冠信公寓簽訂了商品房買賣合同，但僅支付了購房款40%，且未實(shí)際入住。
二、2007年9月，大東區(qū)相關(guān)部門對(duì)冠信公寓的業(yè)主發(fā)出通知，因消防設(shè)施不到位，不允許入住。
三、2012年1月，因冠信公司與建行皇姑支行之間金融借款合同糾紛，沈陽中院將對(duì)包括案涉房屋在內(nèi)的其他房屋由輪候查封轉(zhuǎn)為正式查封。
四、2013年8月，沈陽中院裁定申請(qǐng)執(zhí)行人由建行皇姑支行變更為宏久弘公司。在執(zhí)行程序中，郄桂敏以案外人身份向沈陽中院提出執(zhí)行異議之訴，要求排除宏久弘公司的強(qiáng)制執(zhí)行。
五、沈陽中院、遼寧高院在審查后認(rèn)為，郄桂敏主張其對(duì)被執(zhí)行房屋享有的民事權(quán)益足以排除宏久弘公司的強(qiáng)制執(zhí)行。宏久弘公司不服向最高院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>
六、最高院認(rèn)為，雖然郄桂敏支付的購房款未超過合同約定總價(jià)款的百分之五十，但這是因冠信公司停業(yè)及冠信公司與建行皇姑支行之間合同糾紛所致，遼寧高院保護(hù)購房者郄桂敏的權(quán)益，符合能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行的情形。
裁判要點(diǎn)
本案核心焦點(diǎn)是郄桂敏主張其對(duì)宏久紅公司、趙莉申請(qǐng)執(zhí)行的案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？最高法院在民事裁定書中對(duì)上述問題予以說理：
1. 案外人是否屬于購房消費(fèi)者。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（下稱《優(yōu)先權(quán)批復(fù)》）第一條和第二條以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（下稱《復(fù)議規(guī)定》）第二十七條規(guī)定及原則，本案中，案涉房屋用途為住宅，案外人郄桂敏購買案涉房屋用于居住，且已實(shí)際合法居住，屬于上述規(guī)定中的“消費(fèi)者”。
2. 案外人支付購房款未超過百分之五十是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。雖然案外人郄桂敏實(shí)際支付購房款的金額未超過合同房款的百分之五十，但是這由于冠信公司及其與建行皇姑支行之間糾紛等不可歸責(zé)于郄桂敏的客觀原因所導(dǎo)致的結(jié)果，郄桂敏本身不存在違約或者過錯(cuò)。因此，遼寧高院保護(hù)案外人郄桂敏的民事權(quán)益并無不妥，應(yīng)當(dāng)予以支持。
實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
結(jié)合辦理大量執(zhí)行案件的經(jīng)驗(yàn)以及根據(jù)司法實(shí)踐的真實(shí)案例，現(xiàn)將本案的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下：
1. 購房消費(fèi)者支付購房款未超過百分之五十也能排除執(zhí)行。司法實(shí)踐中，一般認(rèn)為，買房人支付購房款是否超過合同總價(jià)款的百分之五十是法官重點(diǎn)審查的要點(diǎn)，甚至采取一刀切的做法，即凡是支付的購房款不足50%的，就直接認(rèn)定購房消費(fèi)者不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。然而，九民紀(jì)要規(guī)定了更為靈活的審判標(biāo)準(zhǔn)，即便支付的購房款在接近50%的，也可以視為滿足排除執(zhí)行的要求。本期案例的裁判觀點(diǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大了這個(gè)問題的適用范圍，如果購房消費(fèi)者支付的購房款不足50%的原因不歸責(zé)于購房消費(fèi)者的，且在滿足其他法定條件的情況下，也可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。
2.房屋買受人應(yīng)正當(dāng)行使權(quán)利，避免濫用執(zhí)行異議，刻意給執(zhí)行程序造成障礙。司法實(shí)踐中，存在大量房屋買受人以購房消費(fèi)者自居，然后向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議或者執(zhí)行異議之訴，以阻礙執(zhí)行程序的正常推進(jìn)，不免存在濫用執(zhí)行異議權(quán)利的可能。雖然現(xiàn)行法律、司法解釋規(guī)定購房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于債權(quán)人的抵押權(quán)，但是買受人應(yīng)當(dāng)正當(dāng)行使權(quán)利，以免因執(zhí)行錯(cuò)誤而給自己造成不必要的損失。
3.金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)注意審查購房消費(fèi)者未足額購房款的原因。實(shí)際上，因?yàn)橘彿肯M(fèi)者足以排除了金融債權(quán)人對(duì)抵押物的強(qiáng)制執(zhí)行，這在某種程度上，給商業(yè)銀行、典當(dāng)行以及其他金融機(jī)構(gòu)再次提了個(gè)醒兒，在購房消費(fèi)者生存權(quán)與債權(quán)人的抵押權(quán)或者的優(yōu)先權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，在價(jià)值的順位上，前者必然優(yōu)于后者，甚至司法在適用50%的法律標(biāo)準(zhǔn)上也會(huì)作出讓步。
相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國民法典》
第二編 合同
第八百零七條 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
《中華人民共和國合同法》
第二百八十六條 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號(hào)）
第二十七條 申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。
《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）
一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。
二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。
《最高人民法院全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)）
125.【案外人系商品房消費(fèi)者】實(shí)踐中，商品房消費(fèi)者向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房，往往沒有及時(shí)辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因欠債而被強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院在對(duì)尚登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已出賣給消費(fèi)者的商品房采取執(zhí)行措施時(shí)，商品房消費(fèi)者往往會(huì)提出執(zhí)行異議，以排除強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定，符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)支持商品房消費(fèi)者的訴訟請(qǐng)求：
一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
三是已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。
人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可參照適用此條款。
問題是，對(duì)于其中“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)不一�！百I受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。
對(duì)于其中“已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)也不一致。如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。
127.【案外人系商品房消費(fèi)者之外的一般買受人】金錢債權(quán)執(zhí)行中，商品房消費(fèi)者之外的一般買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，請(qǐng)求排除執(zhí)行的，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；三是已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可參照適用此條款。
實(shí)踐中，對(duì)于該規(guī)定的前3個(gè)條件，理解并無分歧。對(duì)于其中的第4個(gè)條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請(qǐng)求等積極行為的，可以認(rèn)為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認(rèn)定符合該條件。
法院判決
以下為最高法院在裁定書中“本院認(rèn)為”部分就焦點(diǎn)問題的論述：
本院認(rèn)為，本案系案外人執(zhí)行異議之訴，審查的核心問題在于提出執(zhí)行異議的購房人對(duì)于案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。本案中，冠信公司（甲方）與中國建設(shè)銀行沈陽皇姑支行（乙方）于2001年7月簽訂了《關(guān)于同意冠信大廈銷售協(xié)議》，約定甲方出售房產(chǎn)的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)由甲方組織在乙方辦理；乙方協(xié)助甲方為購房者辦理解除抵押手續(xù)。郄桂敏與冠信公司在2003年3月簽訂了案涉冠信公寓房屋買賣合同，一審法院于2012年1月由輪候查封轉(zhuǎn)為查封，故二審判決認(rèn)定郄桂敏與冠信公司在人民法院查封案涉房屋之前簽訂了合法有效的書面買賣合同，有事實(shí)依據(jù)，并無不當(dāng)。郄桂敏支付購房款128536元后，陸續(xù)就案涉房屋交付了電梯費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，辦理了燃?xì)馐褂米C并實(shí)際裝修入住。
郄桂敏名下雖有兩處房產(chǎn)，但兩處房產(chǎn)《房屋電子登記（簿）查詢證明》顯示房屋用途為商業(yè)。宏久紅公司并未舉示證據(jù)證明郄桂敏名下上述兩處房產(chǎn)屬于用于居住的房屋。雖然郄桂敏已支付的購房?jī)r(jià)款未超過合同約定總價(jià)款的百分之五十，但系由于冠信公司停業(yè)及冠信公司與中國建設(shè)銀行沈陽皇姑支行履行合同產(chǎn)生糾紛等原因使得郄桂敏一直無法辦理按揭貸款手續(xù)支付剩余購房款。二審法院基于郄桂敏對(duì)未繼續(xù)支付購房款不存在過錯(cuò)及對(duì)購房者生存權(quán)益的維護(hù)，認(rèn)定郄桂敏不應(yīng)承擔(dān)已付價(jià)款未超過合同約定總價(jià)款百分之五十的不利后果，并認(rèn)定郄桂敏符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行的情形，認(rèn)定事實(shí)及適用法律并無不當(dāng)。宏久紅公司提出的二審法院準(zhǔn)許不具備訴訟代理人資格的人員參加訴訟等程序違法情形不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)再審的情形，本院對(duì)此不予審查。
案件來源
遼寧宏久紅投資有限公司與郄桂敏、趙莉、沈陽冠信房產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴再審民事裁定書[最高人民法院（2018）最高法民申4266號(hào)]
延伸閱讀
1
購房消費(fèi)者已支付的價(jià)款雖未超過總房款的百分之五十，但這是由于法院查封導(dǎo)致消費(fèi)者客觀原因、非主觀過錯(cuò)不能繼續(xù)付清房款導(dǎo)致的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的情形。
案例一
海南省高級(jí)人民法院在劉某與儋州市農(nóng)村信用合作聯(lián)社、三亞農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司、海南白沙農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司、瓊中黎族苗族自治縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社股份有限公司、儋州天易實(shí)業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書[（2019）瓊民終293號(hào)]中認(rèn)為，關(guān)于購房款的支付，雙方在《商品房買賣合同》中約定：簽訂合同當(dāng)天支付總房款的50%，剩余50%購房款于2015年6月30日交房前付清。劉某依約于當(dāng)日向天易公司支付房款50%，2015年6月11日，“儋城壹品”項(xiàng)目被法院查封，導(dǎo)致劉某未能在2015年6月30日再繼續(xù)支付剩余購房款。劉某已支付的價(jià)款雖未超過總房款的百分之五十，但該數(shù)額是基于雙方合同的約定，且劉某是嚴(yán)格履行了合同約定，未超過總房款的百分之五十的原因是因?yàn)椤百俪且计贰表?xiàng)目被法院查封導(dǎo)致劉某客觀不能繼續(xù)付清房款，劉某對(duì)此事實(shí)的產(chǎn)生并無過錯(cuò)，不應(yīng)由其承擔(dān)案涉房產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行的不利后果，劉某又多次表示愿意繼續(xù)履行合同付清余款配合法院執(zhí)行，故一審法院適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條的規(guī)定，認(rèn)為劉某的付款未超過該條所規(guī)定的超過合同約定總價(jià)款百分之五十的規(guī)定，對(duì)其主張不予支持，不利于保護(hù)劉某作為無過錯(cuò)的購房合同相對(duì)人的物權(quán)期待權(quán)，應(yīng)予糾正。因此，劉某在人民法院查封之前已簽訂了有效的購房合同，在異議標(biāo)的物所在地并無其他用于居住的房產(chǎn)，對(duì)支付未超過百分之五十的購房款無過錯(cuò)且愿意繼續(xù)履行合同義務(wù)，其上訴請(qǐng)求符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定。綜上，劉某主張對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益于法有據(jù)，其上訴請(qǐng)求成立，本院應(yīng)予支持。
2
購房消費(fèi)者在糾紛發(fā)生時(shí)支付的房款不足百分之五十，但在訴訟中將剩余房款繳納給法院，達(dá)到足額支付房款的事實(shí)，可以認(rèn)定其享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。但是該房屋因法院查封無法處分等情形除外。
案例二
新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院在白敏茹與聶培新、伊犁昊豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司案外人執(zhí)行異議之訴一案二審民事判決書[（2019）新民終135號(hào)]中認(rèn)為，昊豐公司與白敏茹簽訂《商品房買賣合同》約定房屋總價(jià)為189200元。白敏茹于2013年11月20日支付房款10000元，于2013年11月26日支付房款49520元，于2014年10月16日支付房款680元，訴訟過程中將余款129000元交納至一審法院，共計(jì)交納房款189200元，可以認(rèn)定白敏茹已支付全部購房款。故白敏茹的執(zhí)行異議符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
案例三
湖南省高級(jí)人民法院在吳雄才與譚飛蘭、郴州市金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案二審民事判決書[（2019）湘民終194號(hào)]中認(rèn)為，案涉房產(chǎn)登記在金源公司名下，吳雄才與金源地產(chǎn)之間未簽訂正式的購房合同，僅簽訂了《認(rèn)購書》，從雙方所簽訂的該協(xié)議內(nèi)容看，雙方也僅約定了房屋的面積、單價(jià)、認(rèn)購款、房號(hào)等，不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的對(duì)商品房買賣合同的要求，故《認(rèn)購書》并不具有商品房買賣合同的性質(zhì)。案涉703號(hào)房實(shí)際面積為114.88㎡，按照?qǐng)F(tuán)購協(xié)議價(jià)格計(jì)算（3080元/㎡-40元/㎡=3040元/㎡），房屋總價(jià)款應(yīng)為349235.2元（3040元×114.88㎡），案涉房屋2017年4月19日被依法查封，吳雄才在2017年4月19日之前僅支付了90000元預(yù)付款，并未超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。雖2017年12月1日，吳雄才再行向金源公司支付了89235元，與之前支付的90000元相加，超過了合同約定總價(jià)款的百分之五十，但該89235元系案涉房屋被查封凍結(jié)之后所交房款，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第二項(xiàng)“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”之禁止性規(guī)定，吳雄才所交房款總和不應(yīng)被認(rèn)定為超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。吳雄才未能證明其對(duì)1＃703房屋享有足以能夠排除執(zhí)行措施的權(quán)益，故對(duì)其主張依法不予支持。
3
購房消費(fèi)者支付的購房款未超過合同總購房款的百分之五十，且/或未滿足其他法定情形的，其不能享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
案例四
最高人民法院在雷娜麗與交通銀行股份有限公司陜西省分行、陜西瑞麟置業(yè)有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書[（2018）最高法民申4311號(hào)]中認(rèn)為，根據(jù)二審查明的事實(shí)，雷娜麗雖在人民法院查封之前已簽訂了合法有效的書面買賣合同，所購商品房系用于居住且名下無其他用于居住的房屋，但案涉房屋的合同約定總價(jià)款為64萬元，雷娜麗僅向瑞麟公司支付了26萬元，故不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條第三項(xiàng)規(guī)定的情形。雷娜麗須同時(shí)符合上述法條規(guī)定的情形，才能參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，作為《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十七條的但書，對(duì)抗交行陜西分行的抵押權(quán)�，F(xiàn)雷娜麗因支付的購房款未能超過合同約定總價(jià)款的百分之五十，不能排除交行陜西分行的強(qiáng)制執(zhí)行，故其該項(xiàng)再審申請(qǐng)事由不成立。
案例五
最高人民法院在岳榮勝與王娜、陜西瑞麟置業(yè)有限公司、陜西瑞林實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書[（2019）最高法民申425號(hào)]中認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條和二十九條規(guī)定，本案中，岳榮勝主張其在法院查封之前已合法占有案涉房產(chǎn)，但根據(jù)查明事實(shí)，西安市中級(jí)人民法院在2015年5月7日已作出裁定，并查封了案涉房產(chǎn)，而岳榮勝系于2015年5月22日辦理的交房入住手續(xù)，故在法院查封之前，岳榮勝并未合法占有案涉房產(chǎn)。另，本案訴訟各方均確認(rèn)案涉房產(chǎn)為商鋪，并非住宅用房，總價(jià)款為1227900元，岳榮勝已付房款60萬元，并未超過總房款的50%。根據(jù)上述事實(shí)，岳榮勝對(duì)案涉房產(chǎn)的占有狀態(tài)、房產(chǎn)用途及購房?jī)r(jià)款支付情況，均不符合上述司法解釋規(guī)定的情形，一、二審判決認(rèn)定岳榮勝對(duì)案涉房產(chǎn)不享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，事實(shí)及法律依據(jù)充分，并無不妥。
案例六
內(nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院在許開明與鄂爾多斯市圣圓投資集團(tuán)有限責(zé)任公司、郝建國、阿拉善盟美景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、鄂爾多斯市東勝區(qū)雅景綠化景觀工程有限公司案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書[（2019）內(nèi)民終613號(hào)]中認(rèn)為，許開明作為買受人應(yīng)同時(shí)符合上述條件方可排除強(qiáng)制執(zhí)行。許開明在人民法院查封之前已與美景公司簽訂了《商品房買賣合同》，提供了無其他住房證明。經(jīng)查明案涉房產(chǎn)總價(jià)值為305838元，許開明現(xiàn)提供的證據(jù)只能證明在人民法院查封之前繳納了房款5萬元及維修基金、契稅費(fèi)用16809元，其主張以房抵債的75838元的收款收據(jù)顯示的時(shí)間為2016年10月19日，是在人民法院查封之后發(fā)生的抵賬行為。且即便如此，其繳納的房款亦未超過合同約定案涉房屋總價(jià)款的50%。故許開明對(duì)案涉房產(chǎn)不享有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，原審法院對(duì)此認(rèn)定并無不當(dāng)。
案例七
青海省高級(jí)人民法院在趙振華與青海泰陽融資擔(dān)保有限公司、西寧九海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王九生、王海英、王寧案外人執(zhí)行異議之訴一案二審民事判決書[（2019）青民終185號(hào)]中認(rèn)為，從法律規(guī)定看，在人民法院查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同和價(jià)款支付問題是買受人能否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的核心問題。本案中，趙振華與九海公司簽訂商品房買賣合同并于2014年交清首付款140816元，雙方約定以按揭貸款方式支付后續(xù)房款。雖人民法院查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同，但付款數(shù)額不符合法律規(guī)定的條件，經(jīng)一審法院合理催告，趙振華明確表示因經(jīng)濟(jì)困難無力支付剩余房款。二審審理期間，經(jīng)本院詢問，趙振華表示只能通過按揭方式支付剩余房款，但現(xiàn)因該房屋上存在抵押權(quán)和法院查封，不可能辦理按揭貸款。故直至二審判決時(shí)，趙振華僅支付了的房屋約定總價(jià)款的32%，未超過合同約定總價(jià)款的百分之五十，即使趙振華所購房屋系用于居住且名下無其他用于居住的房屋，也不符合法律規(guī)定的排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件，與泰陽公司申請(qǐng)執(zhí)行該房屋的價(jià)值相比，并不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。
案例八
湖北省高級(jí)人民法院在伍林與黃石市聚德典當(dāng)有限責(zé)任公司、武漢銀鶴置業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案二審民事判決書[（2019）鄂民終421號(hào)]中認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，只有在該條規(guī)定的三項(xiàng)條件全部滿足的情形下，購房人的物權(quán)期待權(quán)才能得到法院保護(hù)。從本案查明的事實(shí)看，現(xiàn)有證據(jù)證實(shí)購房者交付了334999元，占總房款1114999元的30%，達(dá)不到前述司法解釋規(guī)定的“已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”的標(biāo)準(zhǔn)，不能同時(shí)滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的三項(xiàng)條件，在協(xié)調(diào)無法化解糾紛的情況下，本院只能依法辦理，伍林的上訴請(qǐng)求確無法支持。
4
購房消費(fèi)者已然支付全部購房款的，且滿足其他法定情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
案例九
陜西省高級(jí)人民法院在黃紅利與交通銀行股份有限公司陜西省分行、陜西瑞麟置業(yè)有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案二審民事判決書[（2018）陜民終377號(hào)]中認(rèn)為，本案中，2014年8月15日，黃紅利為購買西安市臨潼區(qū)東二環(huán)西側(cè)瑞麟君府南區(qū)3號(hào)樓某號(hào)房屋和5號(hào)樓某號(hào)房屋與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瑞麟公司分別簽訂《商品房買賣合同》，該兩份《商品房買賣合同》已在臨潼房管所備案登記，其真實(shí)性已得到房屋管理部門的確認(rèn)。后黃紅利向瑞麟公司支付了全部購房款。因交行陜西省分行向西安中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，該院遂根據(jù)西安市漢唐公證處出具的債權(quán)文書《公證書》及《執(zhí)行證書》，于2014年12月30日作出執(zhí)行裁定，將尚登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。由于黃紅利在人民法院查封之前已經(jīng)與瑞麟公司簽訂商品房買賣合同，并支付了全部購房款，所購房屋用于居住使用，且西安市房屋管理局答復(fù)該院在案涉執(zhí)行標(biāo)的物區(qū)域黃紅利名下未登記其他居住房屋，因此，黃紅利對(duì)人民法院查封訴爭(zhēng)房屋提出異議，于法有據(jù)，異議理由成立。西安中院裁定對(duì)西安市臨潼區(qū)東二環(huán)西側(cè)瑞麟君府南區(qū)3號(hào)樓某號(hào)、5號(hào)樓某號(hào)房屋中止執(zhí)行，并無不當(dāng)。之后，交行陜西省分行向西安中院提起申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，而該院又判決準(zhǔn)許對(duì)西安市臨潼區(qū)東二環(huán)西側(cè)瑞麟君府南區(qū)3號(hào)樓某號(hào)、5號(hào)樓某號(hào)房產(chǎn)執(zhí)行顯然不妥，應(yīng)予糾正。黃紅利的上訴理由部分成立，應(yīng)予支持。