司法實(shí)踐中關(guān)于承租人優(yōu)先承租權(quán)權(quán)利性質(zhì)，以及行使“同等條件”的認(rèn)識不統(tǒng)一。本文通過對優(yōu)先承租權(quán)性質(zhì)及行使條件的分析，準(zhǔn)確把握優(yōu)先承租權(quán)制度適用規(guī)則，妥善處理相關(guān)司法案件。
一是優(yōu)先承租權(quán)的實(shí)踐困惑�！吨腥A人民共和國民法典》第734條對承租人優(yōu)先承租權(quán)作出明確規(guī)定，解決了是否以事先約定作為優(yōu)先承租權(quán)行使前提條件等爭議問題。但司法實(shí)踐中，援引該條進(jìn)行裁判時(shí)仍遇到許多新的困惑，特別是不同租賃類型有其自身獨(dú)特性，民法典及配套解釋中并未就優(yōu)先承租權(quán)的行使作進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定。如何準(zhǔn)確把握優(yōu)先承租權(quán)行使中“同等條件”，在個(gè)案中平衡出租人與承租人的利益，成為司法實(shí)踐中亟待解決的問題。
二是優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)力性質(zhì)界定。房屋租賃權(quán)的性質(zhì)學(xué)術(shù)界主要有三種觀點(diǎn)。1.債權(quán)說，承租人所享有的對租賃物的占有、使用、收益權(quán)，完全是基于租賃物的交付而取得的一種債權(quán)，是一種請求權(quán)、相對權(quán)，并不具備對標(biāo)的物獨(dú)立支配的權(quán)利，不具有對抗第三人的效力。2.物權(quán)說，認(rèn)為房屋租賃權(quán)就是對房屋的占有、使用、收益權(quán)，以及一定程度的處分權(quán)，本質(zhì)上屬于物權(quán)的范疇。3.債權(quán)的物權(quán)化說。認(rèn)為房屋租賃權(quán)本質(zhì)上為債權(quán)，基于保護(hù)承租人的需要，使其具有在一定條件下對抗第三人的物權(quán)化色彩。從提高經(jīng)濟(jì)效率、保障物盡其用的角度，應(yīng)首先承認(rèn)優(yōu)先承租權(quán)的債權(quán)屬性，但又要認(rèn)識到優(yōu)先承租權(quán)無論從應(yīng)然還是實(shí)然的角度都帶有一定的物權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)加以適當(dāng)?shù)奈餀?quán)化規(guī)則的保護(hù)，如出租人在租賃合同屆滿前應(yīng)負(fù)有一定的通知義務(wù)，在承租人主張行使優(yōu)先承租權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)要求出租人強(qiáng)制締約等，以此保障承租人應(yīng)有權(quán)益。
三是優(yōu)先承租權(quán)的行使條件及“同等條件”的判斷。審判實(shí)踐中，同等條件是判斷優(yōu)先承租權(quán)能否行使的核心內(nèi)容，但目前并無明確法律規(guī)定。參考《中華人民共和國民法典》等法律法規(guī)關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)中的同等條件的規(guī)定，相關(guān)考量因素不應(yīng)僅僅系價(jià)格，履行方式、期限等均具有重要意義。在租賃合同中，不同于一次性買賣關(guān)系，租賃物的使用具有長期性，對于租賃物的價(jià)值維系和租金價(jià)格會(huì)產(chǎn)生重要影響，對于租賃物的用途和用法在評判“同等條件”時(shí)亦具有重要的考量意義。
四是商事優(yōu)先承租權(quán)案件糾紛解決的考量因素。實(shí)踐中不同類型的租賃關(guān)系中優(yōu)先承租權(quán)的行使有著較大不同。居住租賃傾向?qū)旧鏅?quán)利的居住權(quán)進(jìn)行保護(hù)，而商事租賃更加側(cè)重對經(jīng)營性財(cái)產(chǎn)及顧客流價(jià)值等商業(yè)利益的保護(hù)。如商業(yè)綜合體、綜合性購物中心等的租賃，出租方通常會(huì)對消費(fèi)者行進(jìn)動(dòng)線、業(yè)態(tài)布局、鋪位大小等進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)，并且隨著市場情況變化，出租方也會(huì)適時(shí)對業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整升級，以確保商業(yè)綜合體能持續(xù)提供高品質(zhì)的供給和服務(wù)，保持良好的經(jīng)營狀態(tài)。
五是優(yōu)先承租權(quán)受侵害時(shí)的救濟(jì)途徑。法院審理優(yōu)先承租權(quán)受侵害時(shí)應(yīng)注意租賃雙方的磋商經(jīng)過、出租人與第三人意定內(nèi)容的合理性，著重審查出租人是否提前將相關(guān)租賃標(biāo)準(zhǔn)向承租人予以告知。關(guān)于賠償范圍，除因搬遷、新址籌備等造成的直接經(jīng)濟(jì)損失外，因喪失固定客戶群體或者商譽(yù)受損造成的損失部分出租人亦應(yīng)予以賠償�？紤]到可得利益損失及隱形損失舉證困難，案件審理時(shí)應(yīng)合理分配舉證責(zé)任，適當(dāng)增加侵權(quán)人的賠償責(zé)任。
作者：竇超，無錫市梁溪區(qū)人民法院