“兇宅”并非法律意義上的專業(yè)術(shù)語，通常是指發(fā)生過自殺或他殺等非正常死亡事件的房屋。在當前城市化建設突飛猛進的時代，“兇宅”走進司法拍賣的視野既是社會發(fā)展的必然，也是法院執(zhí)行工作難以回避的問題。對死亡的禁忌是一種符合人性的普遍性心理，并不能當然地認為認定“兇宅”是一種封建迷信思想，更不可否認的是“兇宅”的市場成交價格普遍低于正常價格。司法拍賣畢竟是一種公權(quán)行為，需要尊重基本的法律原則，必須要認真分析拍賣“兇宅”包含的道德風險和法律風險，并予以妥善應對。
“遵循公序良俗”是我國法律的基本原則，拍賣“兇宅”涉及申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人、房屋買受人的切身利益，同時還涉及罹難者及其近親屬的隱私，合法合理地處理好“兇宅”的司法拍賣工作無疑是遵循公序良俗原則的應有之義。鑒于“兇宅”的特殊性，筆者從司法拍賣的實踐出發(fā)，主要從三個方面分析司法拍賣“兇宅”的風險并提出相關(guān)防范建議，期望對法院執(zhí)行工作的規(guī)范化建設有所裨益。
1.要在執(zhí)行調(diào)查中敏銳地發(fā)現(xiàn)“兇宅”。待處置的房屋是否屬于“兇宅”，案件的當事人并不一定會主動告知案件的承辦人，申請執(zhí)行人希望房屋高價成交以最大限度實現(xiàn)債權(quán)，即便知曉“兇宅”的相關(guān)信息也有很強的隱瞞動機，有些房屋的實際使用人基于對抗法院執(zhí)行或者保護隱私的心理，也不會主動告知法院。如果非正常死亡的人是被執(zhí)行人且戶籍被注銷，執(zhí)行法官就無法通過網(wǎng)絡查詢系統(tǒng)獲取被執(zhí)行人的財產(chǎn)信息，這種情況下就需要去被執(zhí)行人戶籍所在地或者房屋所在地的派出所進行調(diào)查，要求調(diào)取相關(guān)資料、核實情況。另外，通過走訪物業(yè)公司、居民委員會等形式也能發(fā)現(xiàn)非正常死亡事件，還有就是查詢該房屋所在小區(qū)的新聞也可能發(fā)現(xiàn)相關(guān)線索。
2.確定待處置房屋屬于“兇宅”后要恰當?shù)刈龊眯畔⑴丁，F(xiàn)行有效的《房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-2015）》并未將“非正常死亡”因素作用估價的參考，資產(chǎn)評估公司出具的評估報告通常采用比較法、收益法等估價方法，也不考慮“非正常死亡”因素對評估價格的影響。執(zhí)行法官可以依職權(quán)確定房屋的起拍價，但是為加快資產(chǎn)的處置效率，執(zhí)行法官通常會將首次拍賣的房屋按照評估價的七折掛網(wǎng)拍賣，也就是說“兇宅”的掛拍價格與其他房屋并無顯著區(qū)別，但是“非正常死亡”因素對房屋價格的貶損卻是基本的交易常識。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十四條的規(guī)定，實施網(wǎng)絡司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發(fā)布當日通過網(wǎng)絡司法拍賣平臺對拍賣財產(chǎn)已知瑕疵予以特別提示。盡管該規(guī)定并未明確“瑕疵”的具體范圍，但恰當?shù)嘏丁皟凑毙畔⑹菍I受人權(quán)利的保護，謹慎起見應該披露“非正常死亡”信息。與此同時，披露“兇宅”信息要注意保護罹難者的個人隱私，有意向的買受人可以申請查閱相關(guān)資料但是不允許復制、傳播。
3.成交后買受人發(fā)現(xiàn)房屋屬于“兇宅”仍會引發(fā)糾紛。因為各種主客觀因素的限制，法官不一定在拍賣之前就能發(fā)現(xiàn)房屋屬于“兇宅”，相關(guān)法律法規(guī)中也沒有明確列舉執(zhí)行法官調(diào)查房屋相關(guān)信息的范圍和深度。為解除執(zhí)行法官拍賣房屋的后顧之憂，《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十四條第五項明確規(guī)定，競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產(chǎn)完全了解，并接受拍賣財產(chǎn)一切已知和未知瑕疵。按此規(guī)定，買受人成交之后才知曉購買的房屋是“兇宅”的，也不能悔拍或者要求法院承擔瑕疵擔保責任，但是買受人仍可能以“法院沒有詳盡調(diào)查”“違背公序良俗”“非正常死亡不是瑕疵”等為由要求拍賣“兇宅”的法院退房或賠償。對于此類因成交后買受人發(fā)現(xiàn)房屋屬于“兇宅”而可能引發(fā)的糾紛，法院應該積極地予以防范，建立更加規(guī)范的執(zhí)行調(diào)查機制，例如與公安機關(guān)建立信息關(guān)聯(lián)機制及時準確地發(fā)現(xiàn)“兇宅”線索，完善法規(guī)明晰“兇宅”的范圍，建立窮盡調(diào)查措施之后的絕對豁免機制，明確只要充分地完成調(diào)查，法院便不承擔任何道德和法律責任。
司法拍賣“兇宅”既關(guān)乎當事人、買受人的實際利益，還關(guān)乎法院執(zhí)行工作的權(quán)威性，既有道德風險也有法律風險。隨著城市人口數(shù)量的持續(xù)增長，房屋價格的持續(xù)增加，法院處置已知的或未知的“兇宅”都應該認清其中的風險，從建立法規(guī)指引、完善調(diào)查舉措上下功夫、防風險，促進法院執(zhí)行工作的規(guī)范化建設。
（作者單位：重慶市大渡口區(qū)人民法院）