裁判要旨
在評判房屋配套的車位能否達(dá)到正常使用目的時(shí)，應(yīng)結(jié)合購房者的具體購房需求、開發(fā)商在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與不同購房者的不同購房需求之間的平衡，以及車位現(xiàn)狀來綜合認(rèn)定。若配套車位符合竣工驗(yàn)收條件，但不能滿足購房者正常合理的使用需求的，應(yīng)支持購房者的整改請求。
【案情】
2012年10月，廖某芳、廖某利（乙方、買方）與重慶復(fù)信置業(yè)有限公司（下稱復(fù)信公司）（甲方、賣方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定乙方購買甲方開發(fā)的渝北區(qū)兩路組團(tuán)A區(qū)23幢1-7號房屋，建筑面積258.55平方米，總成交金額241萬余元。同日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定配套車位銷售金額5萬元，以實(shí)測報(bào)告中甲方按就近原則指定的房號為準(zhǔn)，并需簽訂買賣合同。當(dāng)日，廖某芳、廖某利付清車位費(fèi)。2013年12月30日，涉案房屋所在樓棟取得重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證。2014年5月23日，復(fù)信公司向廖某芳、廖某利郵寄入住通知書。2013年12月20日，涉案房屋對應(yīng)的車庫通過竣工驗(yàn)收，并于2014年6月16日取得備案登記證。之后，廖某芳、廖某利以278號車位過小、影響正常使用為由，拒絕接房，并起訴要求復(fù)信公司對配套車位進(jìn)行整改（具體為：通過搭建樓梯及澆筑平臺等通行設(shè)施，以便在該車位停車后能夠便捷通行至車庫入戶門），并承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)及公攤費(fèi)等物管費(fèi)用。
【裁判】
重慶市渝北區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，廖某芳、廖某利的訴訟請求并未要求對278號車位本身作出整改，而是對涉案房屋進(jìn)行整改，但涉案房屋已取得竣工驗(yàn)收備案登記證，278號車位亦竣工驗(yàn)收合格，廖某芳、廖某利無證據(jù)證明該車位的規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合法律規(guī)定。因此，對廖某芳、廖某利的訴訟請求不予支持。宣判后，廖某芳、廖某利不服，提起上訴。重慶市第一中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然涉案房屋和車庫已驗(yàn)收合格，但因涉案車位存在影響購房者正常使用、不能較好滿足其購房需求的事實(shí)，致使購房者未達(dá)到購房的合理使用目的，遂改判復(fù)信公司承擔(dān)車位整改責(zé)任以及整改期間相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
【評析】
房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)，也在交易過程中不斷出現(xiàn)新矛盾，對司法裁判工作提出了新挑戰(zhàn)。本案爭議焦點(diǎn)在于如何認(rèn)定購房者購買的配套車位是否滿足購房的合理需求，達(dá)到通常使用的目的。這是人民法院處理商品房銷售合同糾紛案時(shí)需要裁量的一個(gè)熱點(diǎn)問題，依法公正解決該類糾紛，有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，也是關(guān)系人民美好生活的民生大事。
1.審查購房者的購房需求：不同購房動(dòng)機(jī)指引不同購房目的�？v觀房地產(chǎn)交易市場，購房者的購房動(dòng)機(jī)一般可分為三種：居住型、投資型、享受型。居住型購房者的購房目的是解決自身居住問題，市區(qū)設(shè)計(jì)緊湊、功能齊全的中小戶型經(jīng)濟(jì)適用房屋是其首選。投資型購房者經(jīng)濟(jì)狀況相對良好，購房的關(guān)注點(diǎn)更多在于樓盤的升值空間和出租、轉(zhuǎn)讓的可行性及收益大小。享受型購房者對價(jià)格的敏感度相對較低，購房時(shí)帶著較強(qiáng)烈的品質(zhì)需求，關(guān)注重點(diǎn)是房屋的檔次與品位、配套服務(wù)等，因此房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)新穎、功能區(qū)大氣時(shí)尚、配套車位方便好用的大平層、別墅等是其首選。本案中，廖某芳、廖某利于2012年從復(fù)信公司處購買的涉案房屋，無論從交易時(shí)間、市場行情、房屋坐落、建筑結(jié)構(gòu)，還是建筑面積、成交金額等方面來講，其購房動(dòng)機(jī)更符合享受型特征。此種情形下，廖某芳、廖某利對所購房屋和配套車位的建筑品質(zhì)等提出較高需求既符合其合同目的，也符合人們的一般認(rèn)知和慣常理解。
2.審查開發(fā)商的誠信程度：開發(fā)商是否在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與購房者購房需求之間作出符合誠實(shí)信用原則的平衡。民法典第七條規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾�！睆脑贤ǖ矫穹ǖ洌\實(shí)信用原則從來都是私法領(lǐng)域的“帝王條款”，要求人們在民事活動(dòng)中行使民事權(quán)利和履行民事義務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)講究信用、誠實(shí)不欺，在不損害他人利益的前提下追求自己的利益，否則將獲得不利的法律評價(jià)。就本案來說，結(jié)合第一點(diǎn)評判理由，復(fù)信公司提供的車位達(dá)到符合其合同義務(wù)的嚴(yán)格責(zé)任應(yīng)當(dāng)界定為，同時(shí)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和滿足購房者合理使用需求這兩項(xiàng)條件，方為遵循誠信原則的具體體現(xiàn)。詳言之，開發(fā)商在樓盤項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，即應(yīng)充分評估不同樓房品質(zhì)滿足不同購房群體需求這一市場適應(yīng)性問題，在符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，更應(yīng)全面考慮不同購房者根據(jù)不同購房動(dòng)機(jī)所欲達(dá)到的不同購房目的。
3.審查配套車位的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)：涉案車位是否存在不能滿足購房者正常合理使用需求的客觀情形。本案中，經(jīng)二審法院現(xiàn)場勘查后了解到，涉案車位停車入庫后，由于車身兩側(cè)均有較近距離的承重柱，車門開啟、關(guān)閉、人員上下車、通行等均不便利，給購房者造成使用上的明顯不適感。雖復(fù)信公司辯稱系因廖某芳、廖某利的車型太大，但雙方在合同中并未對車位應(yīng)當(dāng)或者僅能用于停放何種家用型車輛進(jìn)行明確約定，根據(jù)一般交易習(xí)慣和經(jīng)驗(yàn)法則，配套車位均應(yīng)滿足一般家庭的用車需求，加之涉案房屋系別墅，車位設(shè)計(jì)除應(yīng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之外，理應(yīng)滿足該類房屋購房者相對高品質(zhì)的生活需求。但涉案車位的現(xiàn)狀表明，該車位不能滿足購房者正常合理使用的合同目的，故應(yīng)予整改。
本案案號：（2019）渝0112民初16831號，（2020）渝01民終161號
案例編寫人：重慶市第一中級人民法院 陳婭梅 劉 莉