論民法典對(duì)買賣型擔(dān)保協(xié)議的規(guī)制路徑
——以裁判立場(chǎng)的考察為基礎(chǔ)
作者：石冠彬，1987年生，法學(xué)博士，現(xiàn)為海南大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師。中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院博士后流動(dòng)站研究人員。
來(lái)源：《東方法學(xué)》2019年第6期。
內(nèi)容摘要
買賣型擔(dān)保協(xié)議這一非典型擔(dān)保方式在性質(zhì)上屬債權(quán)擔(dān)保，滿足附生效條件買賣合同的認(rèn)定要件，屬于以特定財(cái)產(chǎn)提供保證擔(dān)保的表現(xiàn)方式，原則上只要雙方當(dāng)事人達(dá)成合意即生效。未來(lái)民法典宜廢棄現(xiàn)行司法解釋否認(rèn)雙方當(dāng)事人具有“買賣合意”的立場(chǎng)，肯定債權(quán)人既可“要求擔(dān)保人履行買賣合同”亦可“通過(guò)強(qiáng)制拍賣、變賣擔(dān)保物以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)”。買賣型擔(dān)保協(xié)議與流擔(dān)保條款因是否直接導(dǎo)致?lián)Ｎ锼袡?quán)轉(zhuǎn)移而有所區(qū)別，但本質(zhì)上均可歸入事先以物抵債協(xié)議的范疇；在擔(dān)保債權(quán)數(shù)額明顯低于擔(dān)保物價(jià)值時(shí)，若買賣型擔(dān)保協(xié)議中擔(dān)保權(quán)人要求履行買賣合同，應(yīng)允許擔(dān)保人援引流擔(dān)保條款的規(guī)定予以抗辯，此時(shí)擔(dān)保權(quán)人只能通過(guò)變現(xiàn)擔(dān)保物實(shí)現(xiàn)債權(quán)。
關(guān)鍵詞：買賣型擔(dān)保協(xié)議 意思表示 民法典編纂 非典型擔(dān)保流擔(dān)保條款
一、問(wèn)題的提出：源于最高司法機(jī)關(guān)立場(chǎng)的搖擺
受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和金融政策的影響，近年來(lái)在房地產(chǎn)公司的融資實(shí)踐中，逐步出現(xiàn)了債權(quán)人與擔(dān)保人（債務(wù)人或第三人）約定“以履行房屋買賣合同來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)”這一“買賣型擔(dān)保協(xié)議”的新型擔(dān)保方式。具體而言，房地產(chǎn)公司與債權(quán)人在簽訂民間借貸合同的同時(shí)又簽訂一份買賣合同，雙方約定若房地產(chǎn)公司屆期不能償還債務(wù)，則債權(quán)人借給房地產(chǎn)公司的款項(xiàng)將作為購(gòu)買擔(dān)保房屋的購(gòu)房款，以此擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。從司法實(shí)務(wù)的情況來(lái)看，當(dāng)事人往往會(huì)將上述協(xié)議中的買賣合同作為正常買賣合同辦理備案登記手續(xù)。此類糾紛主要源于房地產(chǎn)公司在債務(wù)期限屆滿時(shí)無(wú)力償債，當(dāng)債權(quán)人向法院起訴要求房地產(chǎn)公司履行房屋買賣合同時(shí)，其因不愿意轉(zhuǎn)讓擔(dān)保房產(chǎn)的所有權(quán)給債權(quán)人，就以雙方并不存在真實(shí)買賣合意加以抗辯。
對(duì)此，在2011年的“朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案”中（本文以下簡(jiǎn)稱“2011朱俊芳案”），最高法院提審后認(rèn)為案涉買賣合同和借款合同都是有效的，同時(shí)認(rèn)為借款合同是履行買賣合同的解除條件，以此肯定了當(dāng)事人之間“以履行買賣合同來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)”這一擔(dān)保方式的效力，從而支持該案一審、二審法院的觀點(diǎn)，否定再審法院認(rèn)為雙方簽訂的買賣合同屬于流質(zhì)條款這一裁判立場(chǎng)。但是，在2013年的“廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案”中（本文以下簡(jiǎn)稱“2013楊偉鵬案”），最高法院再審時(shí)認(rèn)為作為債權(quán)債務(wù)關(guān)系擔(dān)保的商品房買賣合同屬于沒(méi)有進(jìn)行過(guò)任何公示的非典型擔(dān)保方式，違背了《物權(quán)法》禁止流質(zhì)條款的規(guī)定，所以不能發(fā)生擔(dān)保效力。最高司法機(jī)關(guān)裁判立場(chǎng)的變化引起了學(xué)界的關(guān)注，自楊立新教授2013年在《中國(guó)法學(xué)》發(fā)文主張這一擔(dān)保方式屬于“后讓與擔(dān)保”以來(lái)，買賣型擔(dān)保協(xié)議一直是學(xué)界的研究熱點(diǎn)。對(duì)于理論與實(shí)務(wù)的分歧，2015年《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《民間借貸規(guī)定》）第24條首次以司法解釋的方式提出解決方案，但該司法解釋條款只是明確法院不能按照買賣合同審理該類案件，對(duì)于這一擔(dān)保方式本身的效力并未明確，理論界與實(shí)務(wù)界至今仍未形成共識(shí)。
整體而言，買賣型擔(dān)保協(xié)議涉及意思表示的認(rèn)定、意思自治、物權(quán)法定原則、讓與擔(dān)保、流擔(dān)保條款、買賣合同效力等諸多問(wèn)題的判斷，跨域了民法總則、物權(quán)法和債權(quán)法三大領(lǐng)域，頗為復(fù)雜。不論從解釋論還是立法論視角探討買賣型擔(dān)保協(xié)議這一問(wèn)題均具有非常重要的理論與實(shí)踐意義，筆者將在對(duì)買賣型擔(dān)保協(xié)議相關(guān)問(wèn)題裁判立場(chǎng)予以考察的基礎(chǔ)上，以前述房地產(chǎn)領(lǐng)域的買賣型擔(dān)保協(xié)議的形態(tài)為研究對(duì)象，針對(duì)買賣型擔(dān)保協(xié)議的內(nèi)涵、法律屬性以及法律效果等問(wèn)題加以分析，以期構(gòu)建民法典對(duì)買賣型擔(dān)保協(xié)議的應(yīng)然規(guī)制路徑，供理論界與實(shí)務(wù)界同仁參考。
二、買賣型擔(dān)保協(xié)議的內(nèi)涵界定
（一）買賣型擔(dān)保協(xié)議內(nèi)涵界定的裁判立場(chǎng)考察
考察買賣型擔(dān)保協(xié)議內(nèi)涵界定的裁判立場(chǎng)，可知司法實(shí)務(wù)就買賣型擔(dān)保協(xié)議的認(rèn)定，主要在于與以物抵債協(xié)議的區(qū)分。有法院曾明確指出，《民間借貸規(guī)定》第24條中“以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保”的內(nèi)容應(yīng)理解為，雙方當(dāng)事人在簽訂民間借貸合同時(shí)，又另行就借款人所有的房屋或其他財(cái)產(chǎn)簽訂買賣合同，以保證借款人能如期履行借貸合同；如果是在借款到期而借款人未能按期還本付息的情況下，雙方另行簽訂的以借款人的房屋或其他財(cái)產(chǎn)抵債的買賣合同，則并不屬于上述規(guī)定所指的買賣型擔(dān)保協(xié)議。還有判例明確指出區(qū)分兩者的必要性：“此協(xié)議的性質(zhì)屬債務(wù)到期后雙方簽訂的以物抵債協(xié)議。因原債務(wù)已到期，債權(quán)數(shù)額已確定，在此基礎(chǔ)上雙方達(dá)成的以物抵債協(xié)議系雙方權(quán)衡各種因素后所作意思表示，不存在在債務(wù)到期前約定以物抵債可能產(chǎn)生的由于債務(wù)尚未到期，債權(quán)數(shù)額與抵債物的價(jià)值可能存在較大差距而導(dǎo)致顯失公平的形”。概言之，買賣型擔(dān)保協(xié)議可能存在顯示公平的情形，而以物抵債協(xié)議建立在債務(wù)到期、債權(quán)數(shù)額確定的基礎(chǔ)上，所以不會(huì)有損擔(dān)保物所有權(quán)人的合法權(quán)益。
關(guān)于如何區(qū)分買賣型擔(dān)保協(xié)議和以物抵債協(xié)議，司法實(shí)務(wù)的裁判立場(chǎng)大致可概括如下：
其一，司法實(shí)務(wù)注重從雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議的時(shí)間來(lái)區(qū)分買賣型擔(dān)保協(xié)議與以物抵債協(xié)議，且多認(rèn)為債務(wù)履行期限屆滿后當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議屬于以物抵債協(xié)議。例如，隨州市人民法院在“楊恒洪、艾萬(wàn)忠房屋買賣合同糾紛案”中就認(rèn)為：“本案雙方的借款發(fā)生在2014年，而《購(gòu)房合同》簽訂的時(shí)間是在2017年。雙方在借款到期后，因無(wú)力清償借款，約定將借款轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款，并簽訂購(gòu)房合同是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律的規(guī)定�！景傅那樾闻c《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定，名為房屋買賣實(shí)際是為民間借貸提供擔(dān)保的情形不同�！痹偃纾恢菔腥嗣穹ㄔ涸凇俺恢菔刑K仙區(qū)匯隆小額貸款有限公司與湖南華邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、李湘疆等合同糾紛案”中也曾指出，《民間借貸規(guī)定》第24條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)適用于借款人與出借人之間就民間借貸合同簽訂買賣合同作為擔(dān)保，在借款人到期不能還款時(shí)出借人請(qǐng)求履行該買賣合同的情形，如果是因?yàn)樵趥鶆?wù)到期不能償還的情形下，合同雙方對(duì)債務(wù)進(jìn)行多次協(xié)商及核算后，經(jīng)協(xié)商一致最終重新訂立商品房買賣合同，將雙方核算后的債務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房款，此時(shí)雙方之間原合同關(guān)系因商品房買賣合同的簽訂而終止，該商品房買賣合同亦非再系為原合同提供擔(dān)保，不能適用前述規(guī)定。
其二，司法實(shí)務(wù)注重從簽訂房屋買賣合同的目的來(lái)區(qū)分是否屬于買賣型擔(dān)保協(xié)議，認(rèn)為買賣型擔(dān)保協(xié)議的簽約目的在于擔(dān)保借款的履行，而簽訂以物抵債協(xié)議的目的是為了清償債務(wù)。例如，在“姜云南與何雁雁以及原審被告姜建斌、王會(huì)玲、庾琴，原審第三人姜建英房屋買賣合同糾紛案”中，二審法院就認(rèn)為在債務(wù)人因?yàn)闆](méi)有辦法償還債務(wù)才與債權(quán)人簽訂買賣協(xié)議的情況下，此時(shí)債務(wù)人賣房的目的是為了清償債務(wù)，而不是為了借貸。因此雙方買賣房屋的意思表示是真實(shí)的，而《民間借貸規(guī)定》第24條規(guī)定的是“為借款提供擔(dān)保而簽訂買賣合同”的情況，目的是擔(dān)保借款而不是為了買賣，所以本案賣方為了償債而簽訂房屋買賣合同不應(yīng)定性為買賣型擔(dān)保協(xié)議。也就是說(shuō)，當(dāng)房屋買賣協(xié)議的簽訂是為了償還已經(jīng)欠下的款項(xiàng)，而不是為借款提供擔(dān)保而設(shè)定時(shí)，此時(shí)該協(xié)議本質(zhì)上屬于抵消債務(wù)的房屋買賣合同關(guān)系（即以物抵債協(xié)議），不屬于《民間借貸規(guī)定》第24條所調(diào)整的買賣型擔(dān)保協(xié)議的調(diào)整范圍。
其三，司法實(shí)務(wù)普遍認(rèn)為在買賣型擔(dān)保協(xié)議簽訂后，若債務(wù)到期未得以清償，此時(shí)當(dāng)事人再行達(dá)成內(nèi)容一致的償債合意，應(yīng)認(rèn)定為以物抵債協(xié)議。對(duì)此，在“朱春富與杭州申瑞置業(yè)有限公司、徐勇房屋買賣合同糾紛案”中，一審法院對(duì)此曾予以充分論證，“現(xiàn)被告杭州申瑞置業(yè)有限公司因不能按約歸還借款本息，雙方當(dāng)事人經(jīng)對(duì)賬協(xié)商，決定終止借款合同關(guān)系并建立商品房買賣合同關(guān)系，將對(duì)賬確認(rèn)的借款本息轉(zhuǎn)變?yōu)橐迅顿?gòu)房款，并在原《浙江省商品房買賣合同》基礎(chǔ)上，對(duì)雙方的相關(guān)權(quán)利義務(wù)重新進(jìn)行了約定。該《浙江省商品房買賣合同》就已非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保了，而是借款合同到期杭州申瑞置業(yè)有限公司難于清償債務(wù)時(shí)，雙方協(xié)商通過(guò)將杭州申瑞置業(yè)有限公司所有的商品房出售給原告的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。因此，本案情形與《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一款所規(guī)定的‘當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)�！那樾尾⒉幌嗤�，因而不能適用該條司法解釋規(guī)定，按照民間借貸法律確定本案雙方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系性質(zhì)”。
綜上所述，從裁判立場(chǎng)來(lái)看，司法實(shí)務(wù)圍繞著合同是否因?yàn)榻杩畹狡诤鬅o(wú)力清償才簽訂、簽訂買賣型擔(dān)保協(xié)議是為了擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)還是擔(dān)保債務(wù)的清償?shù)冉嵌葋?lái)區(qū)分，也認(rèn)可在債務(wù)履行期屆滿后借款合意可轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合意，從而將買賣型擔(dān)保協(xié)議演變?yōu)橐晕锏謧鶇f(xié)議。兩者區(qū)別的關(guān)鍵點(diǎn)，在于認(rèn)定雙方當(dāng)事人的借款合意已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合意。對(duì)此，最高法院在針對(duì)“劉省龍、江山市江建房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛”一案再審審查時(shí)曾明確指出，判斷借款人與出借人是否已經(jīng)達(dá)成以物抵債協(xié)議，不能光憑借《商品房買賣合同》予以認(rèn)定，雙方當(dāng)事人必須另行達(dá)成將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系的合意，且一般需要存在對(duì)賬、清算的過(guò)程。
（二）買賣型擔(dān)保協(xié)議內(nèi)涵界定的解釋路徑
誠(chéng)如前述，學(xué)術(shù)界對(duì)于買賣型擔(dān)保協(xié)議的稱呼尚未統(tǒng)一，但是對(duì)該制度的核心要義在于“通過(guò)承諾履行買賣合同來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)”是存在共識(shí)的，且多發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域。有論者較為全面地概括了買賣型擔(dān)保合同的內(nèi)涵，其認(rèn)為，買賣型擔(dān)保協(xié)議是指合同當(dāng)事人在主合同法律關(guān)系之外，另行簽訂一份買賣合同（實(shí)踐中多為房屋買賣合同），并約定如果發(fā)生主合同沒(méi)有得到履行或者其他約定事項(xiàng)的，當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)履行買賣合同以清償債務(wù)。筆者認(rèn)為，買賣型擔(dān)保協(xié)議的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)把握如下幾個(gè)基本點(diǎn)：
其一，買賣型擔(dān)保協(xié)議的目的在于保障未來(lái)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，其屬于意定擔(dān)保的方式，而直接以履行買賣合同消滅債權(quán)的合意屬于以物抵債協(xié)議。前述針對(duì)司法裁判的考察結(jié)果顯示，目前實(shí)務(wù)中對(duì)于買賣型擔(dān)保協(xié)議的認(rèn)定，主要從其與以物抵債協(xié)議的區(qū)別這一角度展開，而兩者的根本區(qū)分在于前者“保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)”，后者“消滅債權(quán)”。雖然說(shuō)買賣型擔(dān)保協(xié)議得以履行的結(jié)果也是債務(wù)得以清償，但其本質(zhì)上屬于擔(dān)保，即使認(rèn)定買賣型擔(dān)保協(xié)議當(dāng)事人之間存在附條件的買賣合意，該協(xié)議也將同時(shí)產(chǎn)生買賣合同請(qǐng)求權(quán)與實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)請(qǐng)求權(quán)，所以與通過(guò)直接轉(zhuǎn)移所有權(quán)消滅債務(wù)的以物抵債協(xié)議是存在本質(zhì)區(qū)別的。對(duì)此，還需要注意如下兩方面的問(wèn)題：一方面，筆者認(rèn)為，司法實(shí)務(wù)以訂約時(shí)間來(lái)區(qū)分買賣型擔(dān)保協(xié)議和以物抵債協(xié)議存在不妥。當(dāng)債務(wù)履行期限尚未屆滿，而債務(wù)人發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)無(wú)力償債，此時(shí)雙方達(dá)成買賣合意提前或在債務(wù)履行期限屆滿之時(shí)再行消滅債權(quán)的合意，也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為以物抵債協(xié)議而非買賣型擔(dān)保協(xié)議。另一方面，如果當(dāng)事人先前達(dá)成買賣型擔(dān)保協(xié)議，當(dāng)債務(wù)履行期限屆滿出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)履行買賣合同的約定情形，此時(shí)雙方若再行達(dá)成將擔(dān)保物抵債以消滅主債的合意，理應(yīng)肯定這一以物抵債協(xié)議已經(jīng)替代原買賣型擔(dān)保協(xié)議，即認(rèn)定約定有效�！懊袷路申P(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過(guò)法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。而民事交易活動(dòng)過(guò)程中，當(dāng)事人的意思表示發(fā)生變化，除為法律特別規(guī)定所禁止，均應(yīng)予準(zhǔn)許�！�
其二，買賣型擔(dān)保協(xié)議本身并未約定所有權(quán)轉(zhuǎn)移，所以與流擔(dān)保條款在法律架構(gòu)上是不同的。概言之，買賣型擔(dān)保協(xié)議雙方約定的是如果債務(wù)人到期不償債或者發(fā)生了其它當(dāng)事人約定的情形時(shí)，則擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)履行與債權(quán)人之間關(guān)于擔(dān)保物的買賣合同，債務(wù)人所欠款項(xiàng)則抵為購(gòu)買房屋等擔(dān)保物的價(jià)款，此時(shí)不論是否肯定當(dāng)事人之間具有買賣合意，債權(quán)人所獲得的都只能是一個(gè)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。但是，在流擔(dān)保條款之中，雙方當(dāng)事人所約定的是作為債權(quán)人的擔(dān)保權(quán)人，在債務(wù)人屆期無(wú)能力償債或發(fā)生了其他當(dāng)事人約定的情形時(shí)，其可直接取得擔(dān)保物的所有權(quán)。由此可見(jiàn)，買賣型擔(dān)保協(xié)議與流擔(dān)保條款在法律結(jié)構(gòu)上是存在差異的，不應(yīng)將其納入流擔(dān)保條款的范疇予以考量。
其三，買賣型擔(dān)保協(xié)議不要求形式上一定要同時(shí)具備“借款合同等主債權(quán)債務(wù)合同”及“買賣房屋等擔(dān)保物的買賣合同”這兩個(gè)協(xié)議，只要當(dāng)事人之間存在債務(wù)人屆期不履行債務(wù)則通過(guò)履行買賣合同來(lái)消滅主債務(wù)的條款，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間存在買賣型擔(dān)保協(xié)議。還應(yīng)注意的是，此類約定既可以規(guī)定在主合同之中也可以在當(dāng)事人之間達(dá)成協(xié)議，且擔(dān)保人并不一定是主債務(wù)人。而且，當(dāng)形式上存在兩個(gè)合同之時(shí)，買賣型擔(dān)保協(xié)議與主債權(quán)債務(wù)合同不需要同時(shí)成立。
此外，必須明確的是，雖然《民間借貸規(guī)定》第24條通過(guò)規(guī)定“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)�！眮�(lái)規(guī)制買賣型擔(dān)保這一問(wèn)題，但并不意味著買賣型擔(dān)保所擔(dān)保的債權(quán)只能是民間借貸的債務(wù)，但相對(duì)而言，由于這一在司法實(shí)務(wù)中創(chuàng)造出來(lái)的擔(dān)保方式主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司進(jìn)行民間融資所導(dǎo)致的，所以現(xiàn)實(shí)生活中表現(xiàn)最多的就是“以履行房屋買賣合同或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的擔(dān)保形式。
三、買賣型擔(dān)保協(xié)議的法律屬性
（一）買賣型擔(dān)保協(xié)議法律屬性的裁判立場(chǎng)考察
考察買賣型擔(dān)保協(xié)議法律屬性的裁判立場(chǎng)，可知其主要圍繞“當(dāng)事人之間是否存在買賣合意”和“買賣型擔(dān)保協(xié)議屬于何種擔(dān)保方式”這兩者展開，并存在一定分歧。值得肯定的是，相當(dāng)部分法院在裁判說(shuō)理中認(rèn)為應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件證據(jù)，探究當(dāng)事人簽訂合同的真實(shí)意思表示（即應(yīng)當(dāng)判斷雙方所追尋的民事法律效果合意），根據(jù)其意思表示以及合同履行情況來(lái)對(duì)雙方的法律關(guān)系作出判斷，而不是拘泥于雙方所簽訂合同的名稱和外觀。
1.買賣型擔(dān)保協(xié)議中當(dāng)事人不具有買賣合意的裁判立場(chǎng)
就“當(dāng)事人之間是否存在買賣合意”而言，誠(chéng)如本文開篇所示，最高法院曾在“2011朱俊芳案”中主張買賣型擔(dān)保協(xié)議屬于附解除條件的買賣合同，但其在“2013楊偉鵬案”中摒棄了這一裁判立場(chǎng)，2015年頒布的《民間借貸規(guī)定》第24條再次表明最高法院認(rèn)為買賣型擔(dān)保協(xié)議的當(dāng)事人并不存在買賣合意的立場(chǎng)。
就此，在上述司法解釋施行后，有法院針對(duì)當(dāng)事人提出的買賣型擔(dān)保協(xié)議屬于附條件買賣合同，在裁判說(shuō)理中特別強(qiáng)調(diào)買賣型擔(dān)保協(xié)議不能認(rèn)定為附解除條件的買賣合同。上述司法解釋條款雖然未能解決司法裁判對(duì)于買賣型擔(dān)保效力認(rèn)定上的分歧，但其確實(shí)讓司法裁判多根據(jù)該規(guī)定認(rèn)定買賣型擔(dān)保協(xié)議的當(dāng)事人之間不具有履行買賣合同的真實(shí)意思表示。例如，在“郎啟芳與趙金海侵權(quán)責(zé)任糾紛一案”中，法院就明確指出：“當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前約定，借款人逾期不償還借款即愿意以其所有的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實(shí)為基于借貸債權(quán)的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系�！币簿褪钦f(shuō)，“以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)�！笔侵敢院炗嗁I賣合同作為保障借款債權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式，實(shí)質(zhì)系對(duì)民間借貸合同的一種擔(dān)保，雙方并無(wú)房屋買賣的真實(shí)意思表示。
準(zhǔn)確而言，司法解釋所確立的裁判立場(chǎng)應(yīng)理解為，買賣型擔(dān)保協(xié)議并不意味著買賣合同單獨(dú)成立。換言之，買賣型擔(dān)保協(xié)議中，雙方簽訂買賣合同的真實(shí)意思應(yīng)是為借貸關(guān)系等主債提供擔(dān)保，并非追求實(shí)現(xiàn)買賣合同的目的，借貸關(guān)系等主債權(quán)債務(wù)關(guān)系與買賣合同存在明顯的主從之分，債權(quán)人脫離雙方的借貸關(guān)系直接主張履行雙方的買賣合同關(guān)系并請(qǐng)求確認(rèn)簽訂的合同效力，違背雙方真實(shí)意思表示，所以不應(yīng)得到支持。此時(shí)即使房屋買賣合同即使已經(jīng)備案，也因其簽訂乃是為了保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，從而會(huì)被法院認(rèn)定備案無(wú)效，由此否定備案的公示效力。
此外，司法機(jī)關(guān)也將司法解釋的規(guī)定予以類推，即使當(dāng)事人沒(méi)有主張買賣型擔(dān)保協(xié)議屬于買賣合同關(guān)系，而是主張屬于以物抵債協(xié)議的，法院也會(huì)據(jù)此否定當(dāng)事人之間存在該合意。即使對(duì)于當(dāng)事人已經(jīng)將買賣型擔(dān)保標(biāo)的物過(guò)戶登記的情形，法院也會(huì)按照上述司法解釋的立場(chǎng)予以裁判；換言之，在讓與擔(dān)保的場(chǎng)景，司法解釋也否定當(dāng)事人之間存在買賣合意，從而否認(rèn)買賣型擔(dān)保協(xié)議所涉標(biāo)的物的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。最高法院在“張楊、賀延偉房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督案”中就持這一立場(chǎng)。
2. 買賣型擔(dān)保協(xié)議屬于何種擔(dān)保方式的裁判分歧
司法實(shí)務(wù)否定買賣型擔(dān)保協(xié)議雙方當(dāng)事人之間具有買賣合意，而將其認(rèn)定為對(duì)債權(quán)提供的擔(dān)保，但就“買賣型擔(dān)保協(xié)議屬于何種擔(dān)保方式”這一法律屬性的認(rèn)定，則存在較為嚴(yán)重的分歧：
其一，買賣型擔(dān)保協(xié)議本質(zhì)上屬于抵押擔(dān)保。持該裁判立場(chǎng)的法院認(rèn)為，當(dāng)事人之間設(shè)定買賣型擔(dān)保的真實(shí)意思在于為借款協(xié)議提供抵押擔(dān)保。而且，司法實(shí)務(wù)認(rèn)為先轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情形也應(yīng)當(dāng)由《民間借貸規(guī)定》第24條予以調(diào)整。換言之，即使當(dāng)事人已經(jīng)將用于擔(dān)保的買賣合同中所確定的房屋所有權(quán)過(guò)戶到債權(quán)人名下，性質(zhì)上仍屬于抵押擔(dān)保（即讓與擔(dān)保在法律性質(zhì)上也屬于抵押擔(dān)保）。
其二，買賣型擔(dān)保協(xié)議屬于非典型性擔(dān)保方式中的讓與擔(dān)保。以不動(dòng)產(chǎn)抵押為例，除了前述有法院認(rèn)為讓與擔(dān)保屬于抵押擔(dān)保之外，還有法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照非典型擔(dān)保的債權(quán)關(guān)系予以處理。例如，在“在傅鳳瓊、綿陽(yáng)市御龍實(shí)業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案”中，二審法院認(rèn)為，根據(jù)《民間借貸規(guī)定》第24條第2款關(guān)于擔(dān)保型買賣合同擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的規(guī)定，可知買賣型擔(dān)保協(xié)議應(yīng)視為讓與擔(dān)保協(xié)議，目的在于一定程度上保護(hù)債權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。引申之，買賣型擔(dān)保協(xié)議中雙方并無(wú)買賣合同法律關(guān)系，其形成的是民間借貸和讓與擔(dān)保法律關(guān)系。
其三，買賣型擔(dān)保協(xié)議屬于非典型性擔(dān)保方式中的后讓與擔(dān)保。就此，“余菊花與余宗仁、龔愛(ài)國(guó)民間借貸糾紛案”的審理法院就指出：“原告余菊花與被告江西金湖投資有限公司簽訂《商品房買賣合同》，根據(jù)《借款抵押合同》可以看出，雙方并非真正的房屋買賣關(guān)系，而是通過(guò)簽訂商品房買賣合同并備案的方式，為原告?zhèn)鶛?quán)實(shí)現(xiàn)提供一種形式的擔(dān)保，應(yīng)認(rèn)定為非典型的擔(dān)保方式。商品房買賣合同的備案是一種行政管理措施，并非所有權(quán)登記，不能導(dǎo)致原告直接取得合同項(xiàng)下房產(chǎn)所有權(quán)。進(jìn)行商品房買賣合同備案登記僅是用來(lái)避免擔(dān)保人在擔(dān)保設(shè)立后將擔(dān)保物再行出售或在擔(dān)保物上設(shè)置其他權(quán)利，從而保障擔(dān)保權(quán)人的債權(quán)安全。擔(dān)保權(quán)利的后取得性，決定了該種擔(dān)保方式屬后讓與擔(dān)保。該種擔(dān)保方式既解決了債務(wù)人資金融通的愿望，又保障了債權(quán)人的利益，維護(hù)了雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，亦不違反法律、行政法規(guī)有關(guān)效力的強(qiáng)制性規(guī)定。”也就是說(shuō)，雙方當(dāng)事人達(dá)成買賣型擔(dān)保協(xié)議的真實(shí)目的在于為民間借貸提供擔(dān)保，在未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的情況下，雙方之間形成的是后讓與擔(dān)保。根據(jù)這一裁判立場(chǎng)可知，如果雙方當(dāng)事人在簽訂買賣型擔(dān)保之時(shí)，已經(jīng)轉(zhuǎn)移買賣合同所涉標(biāo)的物的所有權(quán)，則在法律屬性上應(yīng)當(dāng)界定為讓與擔(dān)保。
其四，籠統(tǒng)地主張買賣型擔(dān)保協(xié)議屬于債權(quán)擔(dān)保屬性的非典型性擔(dān)保。就此，有法院認(rèn)為買賣型擔(dān)保協(xié)議雖然因?yàn)檫`反禁止流質(zhì)的規(guī)定，所以債權(quán)人不能直接主張要求對(duì)方履行買賣合同，但是買賣型擔(dān)保協(xié)議雖然不導(dǎo)致抵押權(quán)的成立，但足以在雙方當(dāng)事人之間成立一種非典型的擔(dān)保關(guān)系。也有法院認(rèn)為，鑒于買賣型擔(dān)保協(xié)議的雙方未辦理抵押登記，其約定也不符合法定的其他擔(dān)保方式，所以雙方達(dá)成的商品房買賣合意的行為應(yīng)認(rèn)定為非典型的擔(dān)保方式。
（二）買賣型擔(dān)保協(xié)議法律屬性的解釋路徑
誠(chéng)如前述，司法實(shí)務(wù)就買賣型擔(dān)保協(xié)議的法律屬性曾有“買賣合同”還是“擔(dān)保合同”的分歧，現(xiàn)行司法解釋明確該協(xié)議并不存在買賣合意，從而將買賣型擔(dān)保協(xié)議定性為主債務(wù)（借貸合同法律關(guān)系等）的擔(dān)保合同，但是就屬于何種具體擔(dān)保類型發(fā)生了較大的分歧。就此，筆者持如下基本立場(chǎng)：
其一，宜認(rèn)定買賣型擔(dān)保協(xié)議屬于非典型擔(dān)保，且屬于以有限的、特定的責(zé)任財(cái)產(chǎn)所提供的債權(quán)擔(dān)保。首先，我國(guó)現(xiàn)行法律在擔(dān)保物權(quán)的種類及效力上實(shí)行物權(quán)法定主義的立場(chǎng)，買賣型擔(dān)保協(xié)議的約定并不符合《物權(quán)法》關(guān)于抵押、質(zhì)押以及留置權(quán)的設(shè)立要件。以不動(dòng)產(chǎn)買賣型擔(dān)保為例，只要當(dāng)事人之間沒(méi)有完成不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，就不能認(rèn)定存在抵押權(quán)；至于司法實(shí)務(wù)中當(dāng)事人之間將買賣型擔(dān)保協(xié)議命名為“抵押合同”，這屬于“誤載”的情形，仍應(yīng)當(dāng)根據(jù)其“為債務(wù)提供擔(dān)�！钡恼鎸�(shí)意思表示加以認(rèn)定。其次，買賣型擔(dān)保雙方約定通過(guò)履行擔(dān)保物的買賣合同來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的擔(dān)保，直接限定了擔(dān)保責(zé)任財(cái)產(chǎn)的范圍，而民法學(xué)理論一般認(rèn)為擔(dān)保人是以期責(zé)任財(cái)產(chǎn)提供擔(dān)保的，所以其不屬于典型的保證擔(dān)保。再者，在雙方當(dāng)事人具有擔(dān)保合意，而買賣型擔(dān)保協(xié)議不屬于擔(dān)保物權(quán)的情況下，只能將其認(rèn)定為債權(quán)擔(dān)保，既然其又不屬于典型的保證擔(dān)保，那么就只能認(rèn)定為非典型的債權(quán)擔(dān)保；作為非典型債權(quán)擔(dān)保的買賣型擔(dān)保協(xié)議，其責(zé)任財(cái)產(chǎn)是特定的、有限的財(cái)產(chǎn)，從解釋論或立法論角度來(lái)說(shuō)，可將其稱為“有限財(cái)產(chǎn)保證論”。最后，基于讓與擔(dān)保要求先行轉(zhuǎn)移所有權(quán)，而買賣型擔(dān)保協(xié)議中當(dāng)事人約定的是債務(wù)不能得到清償時(shí)，雙方以履行買賣合同消滅主債，所以兩者具有本質(zhì)區(qū)別，不能將買賣型擔(dān)保協(xié)議認(rèn)定為讓與擔(dān)保這一我國(guó)目前立法并未明確的擔(dān)保方式。至于有論者提出的“后讓與擔(dān)�！�，筆者認(rèn)為確實(shí)具有一定合理性，但不援引這一全新概念亦不足以解決相關(guān)法律問(wèn)題，故也不予考慮。
其二，宜認(rèn)定買賣型擔(dān)保協(xié)議的當(dāng)事人同時(shí)具有擔(dān)保合意和買賣合意，其中買賣合意可理解為雙方達(dá)成附生效條件的買賣合同，債權(quán)人有權(quán)選擇行使何種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即可主張通過(guò)實(shí)現(xiàn)買賣合同來(lái)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)或主張按照拍賣、變賣途徑實(shí)現(xiàn)債權(quán)擔(dān)保權(quán)。誠(chéng)如前述，司法實(shí)務(wù)中法院普遍認(rèn)為法律關(guān)系的界定，不應(yīng)受制于當(dāng)事人所簽訂法律關(guān)系的外觀和名稱，而應(yīng)當(dāng)探尋其真實(shí)意思表示。有法院曾在判決書中詳細(xì)闡釋《民間借貸規(guī)定》第24條的立場(chǎng)，認(rèn)為從擔(dān)保型買賣合同約定的內(nèi)容來(lái)看，債權(quán)人簽訂合同的真實(shí)目的并非為了取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)及使用權(quán)，擔(dān)保人簽訂合同的目的亦非為了出售案涉商品房，即雙方當(dāng)事人在簽訂合同當(dāng)時(shí)并無(wú)真正轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的意思，而是設(shè)立一種非典型擔(dān)保，以期在借款人不能按期還款的情況下對(duì)資金安全起到一定擔(dān)保作用，雙方當(dāng)事人真正關(guān)注的焦點(diǎn)為借款的使用、返還及利息支付問(wèn)題。對(duì)此，筆者實(shí)難認(rèn)同，誠(chéng)然，當(dāng)事人簽訂買賣型擔(dān)保合同是為債權(quán)提供擔(dān)保，但提供擔(dān)保的意思表示本身并不意味著當(dāng)事人不具有買賣合意，通過(guò)買賣合同消滅債權(quán)債務(wù)關(guān)系本身就可理解為實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的方式。從意思表示的解釋立場(chǎng)與解釋規(guī)則來(lái)看，不論根據(jù)客觀解釋還是主觀解釋，買賣型擔(dān)保協(xié)議中“主債務(wù)不履行則通過(guò)履行買賣合同清償債務(wù)”的合意都能解釋出當(dāng)事人達(dá)成了通過(guò)履行買賣合同的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)、清償主債務(wù)的意思表示。同樣，不論是從用語(yǔ)的通常理解、協(xié)議的整體解釋還是目的解釋出發(fā)，都能得出前述結(jié)論。具體而言，在買賣型擔(dān)保協(xié)議之中，當(dāng)事人簽訂協(xié)議的根本目的在于保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而不是為了取得協(xié)議所涉房屋等擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但是取得擔(dān)保物所有權(quán)也同樣是實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一種方式，這是買賣型擔(dān)保協(xié)議雙方當(dāng)事人就債權(quán)實(shí)現(xiàn)所約定的“額外程序路徑”。換言之，當(dāng)債務(wù)人到期如果不清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以要求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)，最終就擔(dān)保物進(jìn)行拍賣、變賣，以消滅主債權(quán)債務(wù)關(guān)系；但因?yàn)橘I賣型擔(dān)保協(xié)議中雙方當(dāng)事人事先達(dá)成了一個(gè)變相的“以物抵債協(xié)議”，且是通過(guò)主張履行買賣合同來(lái)實(shí)現(xiàn)，債務(wù)人不償債是買賣型擔(dān)保協(xié)議中“附條件買賣合同”發(fā)生效力的前提，其與債權(quán)人通過(guò)正常的擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)途徑一并成為實(shí)現(xiàn)買賣型擔(dān)保協(xié)議擔(dān)保功能的程序路徑。
四、買賣型擔(dān)保協(xié)議的法律效力
（一）買賣型擔(dān)保協(xié)議法律效力的裁判立場(chǎng)考察
考察司法實(shí)務(wù)就買賣型擔(dān)保協(xié)議法律效力的裁判立場(chǎng)，可知對(duì)買賣型擔(dān)保協(xié)議法律屬性的認(rèn)定將直接影響到對(duì)其法律效力的判斷。與此同時(shí)，雖然司法實(shí)務(wù)根據(jù)《民間借貸規(guī)定》第24條的規(guī)定認(rèn)定買賣型擔(dān)保協(xié)議中當(dāng)事人之間不存在買賣合意，但在買賣型擔(dān)保協(xié)議效力的認(rèn)定上產(chǎn)生了分歧。
在主張買賣型擔(dān)保協(xié)議本質(zhì)上屬于抵押擔(dān)保的裁判者眼中，就其法律效果存在如下裁判分歧：一方面，有法院認(rèn)為作為抵押擔(dān)保的買賣型擔(dān)保協(xié)議，其違反流擔(dān)保條款的強(qiáng)制規(guī)定，故擔(dān)保無(wú)效（不成立）。例如，在“張進(jìn)法、菏澤昶楷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案”中，二審法院就認(rèn)為：“該種擔(dān)保以商品房買賣合同形式出現(xiàn)，并在房屋登記部門備案登記，通過(guò)房地產(chǎn)買賣合同在債務(wù)到期之前就固定了擔(dān)保物的價(jià)值，且由于預(yù)售登記的存在，作為債務(wù)人的昶楷公司不可能另行通過(guò)交易途徑實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物的市場(chǎng)價(jià)值，該房地產(chǎn)買賣合同事實(shí)上達(dá)到了‘流押契約’的效果，規(guī)避了法律禁止‘流押’的規(guī)定，故案涉商品房買賣合同實(shí)際上是‘流押’契約，有違法律強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效”。就此，在“劉省龍、江山市江建房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛”一案中，最高法院在再審時(shí)也曾持類似立場(chǎng)，其在該案中認(rèn)為，借款合同當(dāng)事人之間在合同中直接約定到期不還錢則辦理備案合同購(gòu)房的約定有違物權(quán)法上“流抵押”的規(guī)定。也有法院針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣型擔(dān)保協(xié)議的效力認(rèn)為，在欠缺不動(dòng)產(chǎn)抵押登記這一生效要件時(shí)，擔(dān)保不成立。例如，在“上訴人陜西鐵成投資管理有限公司與被上訴人林軍、白水縣信源房地產(chǎn)有限責(zé)任公司借款合同糾紛一案”中，二審法院認(rèn)為：“陜西鐵成投資管理有限公司訴稱8套《商品房買賣合同》是對(duì)借款提供的擔(dān)保，因該房產(chǎn)未經(jīng)擔(dān)保登記，形式上不符合擔(dān)保的特征，故陜西鐵成投資管理有限公司該主張不能成立�！边�有法院持區(qū)分立場(chǎng)，認(rèn)為如果合同當(dāng)事人要求根據(jù)買賣型擔(dān)保協(xié)議直接取得案涉標(biāo)的物所有權(quán)，則明顯違背了物權(quán)法關(guān)于禁止流質(zhì)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣型擔(dān)保協(xié)議因違反這一強(qiáng)制規(guī)定而無(wú)效；但如果當(dāng)事人據(jù)此主張對(duì)案涉標(biāo)的物通過(guò)拍賣、變賣方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，則應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議構(gòu)成非典型擔(dān)保的法律關(guān)系，支持其訴訟請(qǐng)求。另一方面，有法院則認(rèn)為在不動(dòng)產(chǎn)買賣型擔(dān)保中，雖然雙方的真實(shí)意思表示是為借款提供抵押擔(dān)保，當(dāng)?shù)盅阂蛭崔k理抵押登記而致抵押權(quán)未能設(shè)立時(shí)，該合同因不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，仍應(yīng)認(rèn)定為有效，此時(shí)擔(dān)保權(quán)人有權(quán)基于該有效抵押擔(dān)保合同要求相對(duì)人承擔(dān)連帶還款義務(wù)。否則有效的抵押擔(dān)保合同將是一紙空文，不但有違公平、誠(chéng)信原則，而且不利于保護(hù)交易安全。也就是說(shuō)，在不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)立的買賣型擔(dān)保合同本質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保合同，雖然沒(méi)有辦理抵押登記，但該協(xié)議已經(jīng)成立生效，此時(shí)債權(quán)人有權(quán)要求擔(dān)保人以買賣型擔(dān)保協(xié)議所涉標(biāo)的物為限，要求其承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
在主張買賣型擔(dān)保協(xié)議屬于讓與擔(dān)保/后讓與擔(dān)保的裁判者眼中，就其具體法律效果存在如下裁判立場(chǎng)：一方面，有法院認(rèn)為讓與擔(dān)保違背了流擔(dān)保條款的強(qiáng)制規(guī)定，所以擔(dān)保權(quán)未設(shè)立，債權(quán)人不能依約取得買賣型擔(dān)保協(xié)議所涉不動(dòng)產(chǎn)/房屋的所有權(quán)。例如，有法院指出：“涉案房屋買賣合同名為買賣、實(shí)為民間借貸項(xiàng)下的讓與擔(dān)保，出借方擬通過(guò)簽訂房屋買賣合同的形式在債權(quán)到期未獲清償時(shí)將標(biāo)的物據(jù)為己有。根據(jù)流質(zhì)禁止的法律原則，該類房屋買賣合同僅具有債權(quán)上的擔(dān)保效力，出借人不能據(jù)其直接獲得涉案房屋所有權(quán)。”也有類似判例認(rèn)為，對(duì)于內(nèi)容包含合同當(dāng)事人關(guān)于交付房產(chǎn)及土地權(quán)屬證明材料即意味著完成權(quán)屬的讓與、擔(dān)保人必須在特定時(shí)間內(nèi)完成回購(gòu)，否則作為擔(dān)保的房地產(chǎn)將由債權(quán)人管理和經(jīng)營(yíng)等內(nèi)容的約定，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定存在明顯的流質(zhì)契約性質(zhì)。另一方面，有法院則認(rèn)為當(dāng)事人簽訂買賣型擔(dān)保協(xié)議是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，為有效合同，所以債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求法院拍賣或變賣案涉買賣標(biāo)的物來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)；也有法院在明確買賣型擔(dān)保協(xié)議屬于讓與擔(dān)保合同的基礎(chǔ)上，認(rèn)為該協(xié)議的目的系一定程度上保護(hù)債權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，該類合同并不因雙方簽訂時(shí)買賣的意思表示不真實(shí)而當(dāng)然無(wú)效，請(qǐng)求確認(rèn)擔(dān)保型買賣合同無(wú)效，缺乏相應(yīng)事實(shí)及法律依據(jù)。
值得注意的是，買賣型擔(dān)保協(xié)議表現(xiàn)為買賣合同的形式，所以探討買賣型擔(dān)保協(xié)議的法律效力，即討論作為擔(dān)保方式的買賣合同的效力。就此，司法實(shí)務(wù)在遵循《民間借貸規(guī)定》第24條規(guī)定，認(rèn)定買賣型擔(dān)保協(xié)議中當(dāng)事人之間并不存在買賣合意，在裁判說(shuō)理中有時(shí)存在將買賣型擔(dān)保合同的擔(dān)保效力與買賣合同效力混淆使用的問(wèn)題。從司法實(shí)務(wù)來(lái)看，這種情況下法院在買賣型擔(dān)保協(xié)議效力的認(rèn)定上，理由與前述不同，但裁判立場(chǎng)也仍有分歧：
其一，合同未生效論。延續(xù)買賣型擔(dān)保協(xié)議中的當(dāng)事人之間不存在買賣合意的觀點(diǎn)，有法院認(rèn)為買賣型擔(dān)保協(xié)議之中所謂的《房屋買賣協(xié)議》并非雙方真實(shí)意思表示，雙方之間不存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，而是作為民間借貸合同的擔(dān)保，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定作為擔(dān)保的《房屋買賣協(xié)議》未生效；
其二，合同無(wú)效論。有法院認(rèn)為，買賣型擔(dān)保當(dāng)事人所簽訂的商品房買賣合同屬于規(guī)避法律的行為，當(dāng)事人之間并不存在真實(shí)的商品房買賣合同關(guān)系，該民事行為因損害他人權(quán)益時(shí)應(yīng)當(dāng)歸于無(wú)效；也有法院直接以當(dāng)事人之間不具有真實(shí)的買賣房屋合意為由，認(rèn)定債權(quán)人與債務(wù)人之間簽訂的用于擔(dān)保的買賣合同無(wú)效，相應(yīng)網(wǎng)簽也應(yīng)當(dāng)依法撤銷；
其三，合同有效論。該房屋買賣及回購(gòu)合同系雙方當(dāng)事人自愿訂立，亦不違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故為有效合同。
此外，也有法院在不涉及上述理由的情況下，直接否定買賣型擔(dān)保協(xié)議的法律效力。例如，有法院認(rèn)為買賣型擔(dān)保協(xié)議這一擔(dān)保方式違反物權(quán)法定原則和民間借貸的法律規(guī)定，其名為買賣實(shí)為借貸，意思表示不真實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，此時(shí)如果第三人購(gòu)買了案涉房屋，法院應(yīng)認(rèn)定擔(dān)保人有義務(wù)協(xié)助辦理過(guò)戶登記。還有法院認(rèn)為買賣型擔(dān)保協(xié)議中雙方都不享有履行買賣合同的意思表示，也沒(méi)有依約履行買賣合同，所以一方起訴要求解除買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以支持。
（二）買賣型擔(dān)保協(xié)議法律效力的解釋路徑
買賣型擔(dān)保協(xié)議的裁判立場(chǎng)較為混亂，一方面是因?yàn)樗痉▽?shí)務(wù)對(duì)于買賣型擔(dān)保協(xié)議的法律屬性看法不一致，另一方面是對(duì)于買賣型擔(dān)保協(xié)議法律屬性看法一致的論者關(guān)于法律效力的認(rèn)識(shí)也并不一致。就此，筆者持如下基本立場(chǎng)：
其一，即使認(rèn)為買賣型擔(dān)保協(xié)議本質(zhì)上與流擔(dān)保條款相一致，也應(yīng)當(dāng)從限制流擔(dān)保條款的適用這一角度出發(fā)，認(rèn)定買賣型擔(dān)保協(xié)議不屬于流擔(dān)保條款，但仍宜認(rèn)定在特定情況下可參照適用。具體而言，首先，流擔(dān)保條款的合理性備受質(zhì)疑，司法實(shí)務(wù)已經(jīng)通過(guò)解釋學(xué)的方式限制其適用范圍。對(duì)于我國(guó)正在制定的民法典應(yīng)當(dāng)緩和禁止流擔(dān)保的立場(chǎng)，一定程度上可以說(shuō)已經(jīng)達(dá)成廣泛共識(shí)，學(xué)者們從立法目的、比較法經(jīng)驗(yàn)、司法實(shí)踐情況等角度全面論證了現(xiàn)行立法模式的不合理性。從司法實(shí)務(wù)來(lái)看，有論者通過(guò)檢索發(fā)現(xiàn)，不論是最高法院還是地方法院，都在司法實(shí)務(wù)中限制流擔(dān)保條款的適用范圍，尤其是對(duì)于擔(dān)保物價(jià)值與所擔(dān)保債權(quán)額度相比沒(méi)有明顯過(guò)高的情形。其次，從法律構(gòu)造上來(lái)說(shuō)，當(dāng)買賣型擔(dān)保協(xié)議并未約定債務(wù)人不償債時(shí)，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，其僅僅是約定雙方通過(guò)履行買賣合同來(lái)消滅主債務(wù)，這是擔(dān)保型買賣協(xié)議與流擔(dān)保條款協(xié)議的根本差別之所在。所以說(shuō)，在買賣型擔(dān)保協(xié)議與流擔(dān)保條款存在法律結(jié)構(gòu)差異且流擔(dān)保條款自身就不具有合理性的情況下，司法實(shí)務(wù)自然應(yīng)當(dāng)通過(guò)限制流擔(dān)保條款的適用范圍從而將買賣型擔(dān)保協(xié)議排除在外。最后，從客觀上而言，司法實(shí)務(wù)確實(shí)可能存在買賣型擔(dān)保協(xié)議所涉擔(dān)保物價(jià)值高于所擔(dān)保債務(wù)數(shù)額的情況，此時(shí)宜確立法院可以參照流擔(dān)保條款立場(chǎng)限制債權(quán)人買賣合同履約請(qǐng)求權(quán)，以有效平衡當(dāng)事人之間的合法權(quán)益。
其二，若沒(méi)有法定的合同無(wú)效事由或合同可撤銷事由，買賣型擔(dān)保協(xié)議的效力應(yīng)當(dāng)予以肯定。合同的生效要件是判斷合同是否具有法律效力的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《民法通則》第55條、《民法總則》第143條的規(guī)定，當(dāng)合同滿足締約人具有相應(yīng)的締約能力、意思表示真實(shí)而且不違反法律和社會(huì)公共利益這三個(gè)條件時(shí)，原則上就能認(rèn)定合同有效。
其三，如果買賣型擔(dān)保合同案涉不動(dòng)產(chǎn)等擔(dān)保財(cái)產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)過(guò)備案登記等公示程序，此時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況確定第三人是否對(duì)此知情或者應(yīng)當(dāng)知情，從而判斷買賣型擔(dān)保協(xié)議是否具有對(duì)抗第三人的功能，而不宜簡(jiǎn)單地認(rèn)為具有或者不具有對(duì)抗力。因?yàn)楸Ｗo(hù)善意、懲罰惡意乃是民法最基本的價(jià)值觀念，如果根據(jù)案情可以確認(rèn)第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道買賣型擔(dān)保協(xié)議的存在，其就不應(yīng)得到保護(hù)，即使是債權(quán)也應(yīng)如此。從這個(gè)層面而言，有法院認(rèn)為買賣型擔(dān)保協(xié)議性質(zhì)上屬于債權(quán)擔(dān)保的讓與擔(dān)保合同，故其不具有對(duì)抗第三人的效力，這一裁判立場(chǎng)是值得商榷的。
其四，當(dāng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保條件成就時(shí)，買賣型擔(dān)保協(xié)議的債權(quán)人有權(quán)主張通過(guò)拍賣、變賣等方式實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)，也有權(quán)主張通過(guò)履行買賣合同取得標(biāo)的物所有權(quán)。也就是說(shuō)，當(dāng)事人簽訂買賣型擔(dān)保協(xié)議的根本目的在于保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而取得房屋所有權(quán)也同樣是實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一種方式，這是買賣型擔(dān)保協(xié)議雙方當(dāng)事人就債權(quán)實(shí)現(xiàn)所約定的“擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)的備用程序路徑”。具體而言，債務(wù)人到期如果不清償債務(wù)，理論以及立法應(yīng)支持債權(quán)人此時(shí)可以通過(guò)拍賣、變賣擔(dān)保物的方式依法實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)，只是對(duì)變現(xiàn)款項(xiàng)不享有優(yōu)先受償權(quán)；但與此同時(shí)，買賣型擔(dān)保協(xié)議雙方當(dāng)事人相當(dāng)于事先達(dá)成一個(gè)變相的“以物抵債協(xié)議”，可通過(guò)要求擔(dān)保人履行買賣合同來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的擔(dān)保債權(quán)。債務(wù)人不償債是買賣型擔(dān)保協(xié)議中“附條件買賣合同”發(fā)生效力的前提，債權(quán)人請(qǐng)求履行買賣合同與債權(quán)人請(qǐng)求依法拍賣、變賣擔(dān)保物實(shí)現(xiàn)自身的非典型債權(quán)擔(dān)保權(quán)，一并成為買賣型擔(dān)保協(xié)議實(shí)現(xiàn)的法定程序。還應(yīng)注意的是，如果擔(dān)保財(cái)產(chǎn)價(jià)值明顯高于所擔(dān)保債務(wù)數(shù)額的，則應(yīng)賦予債務(wù)人援引流擔(dān)保條款對(duì)抗債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)。
概言之，買賣型擔(dān)保協(xié)議不應(yīng)被認(rèn)定為流擔(dān)保條款，兩者存在法律架構(gòu)上的區(qū)別，在雙方當(dāng)事人達(dá)成合意之時(shí)原則上即應(yīng)認(rèn)定買賣型擔(dān)保協(xié)議成立。當(dāng)實(shí)現(xiàn)條件成就時(shí)，買賣型擔(dān)保協(xié)議的債權(quán)人有權(quán)主張通過(guò)拍賣、變賣擔(dān)保物等方式實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)，也有權(quán)主張通過(guò)履行買賣合同取得標(biāo)的物所有權(quán)。
結(jié)語(yǔ)：民法典買賣型擔(dān)保制度的立法建議
綜上所述，《民間借貸規(guī)定》第24條未能統(tǒng)一理論界及司法實(shí)務(wù)關(guān)于買賣型擔(dān)保協(xié)議的認(rèn)識(shí)，且其否認(rèn)雙方當(dāng)事人存在買賣合意的立場(chǎng)值得商榷。為統(tǒng)一司法裁判立場(chǎng)，未來(lái)民法典有必要就該問(wèn)題作出規(guī)制。在考察裁判立場(chǎng)的基礎(chǔ)上，筆者認(rèn)為買賣型擔(dān)保協(xié)議的相關(guān)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)確立如下基本立場(chǎng)：
其一，只有當(dāng)事人為擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)而訂立的買賣合同才屬于買賣型擔(dān)保協(xié)議，而不能僅從簽約時(shí)間上來(lái)區(qū)分買賣型擔(dān)保協(xié)議和以物抵債協(xié)議；
其二，買賣型擔(dān)保協(xié)議在法律屬性上應(yīng)認(rèn)定為非典型的債權(quán)擔(dān)保，且屬于以有限的、特定的財(cái)產(chǎn)所提供的債權(quán)擔(dān)保，宜肯定買賣型擔(dān)保協(xié)議雙方當(dāng)事人同時(shí)具有擔(dān)保合意和買賣合意，認(rèn)定其兼具擔(dān)保合同和附生效條件買賣合同的雙重屬性；
其三，當(dāng)買賣型擔(dān)保協(xié)議生效條件成就時(shí)，買賣型擔(dān)保協(xié)議的債權(quán)人有權(quán)主張通過(guò)拍賣、變賣擔(dān)保物等方式實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)，但不能優(yōu)先受償變價(jià)款，同時(shí)也有權(quán)主張通過(guò)履行買賣合同取得標(biāo)的物所有權(quán)。
就未來(lái)民法典編纂對(duì)買賣型擔(dān)保協(xié)議的立法設(shè)計(jì)而言，筆者建議未來(lái)民法典合同編在“保證合同”一章保證內(nèi)涵的界定條文（現(xiàn)為民法典合同編二審稿草案第417條）之后增加一條對(duì)該問(wèn)題加以規(guī)定：“第X條 當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為債務(wù)履行的擔(dān)保，債務(wù)人到期不償債的，債權(quán)人有權(quán)要求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)或者主張擔(dān)保人履行買賣合同。債權(quán)人主張擔(dān)保人履行買賣合同的，當(dāng)買賣合同標(biāo)的物價(jià)值明顯高于所擔(dān)保債務(wù)數(shù)額時(shí)，債務(wù)人有權(quán)援引本法物權(quán)編關(guān)于流質(zhì)契約、流押契約的相關(guān)規(guī)定主張買賣合同無(wú)效。債權(quán)人主張實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的，既可在主債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系判決生效后，申請(qǐng)拍賣買賣標(biāo)的物，以償還債務(wù)；也可直接申請(qǐng)拍賣買賣標(biāo)的物，要求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)，但是該權(quán)利原則上不得對(duì)抗第三人，但第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的除外�！�